江苏：重构城市空间 积蓄楼市新动能

城中村，落后破败、安全隐患多，影响城市美观，也阻碍发展进程。当下，以城中村改造为抓手，江苏各地正大力解决城市化过程中遗留的城市治理、居住环境、安全隐患等问题，并通过收购存量住房安置、房票安置等创新手段，释放新的住房需求，努力让群众早签约、早选房、早入住，实现经济发展和民生保障的良性循环。今年，全省计划改造城中村9.1万户、超1880万平方米，争取全部通过房票或政府收购存量商品房方式安置。

改造“城中村”，为发展打开新空间

南京市秦淮区双麒路，一侧是错落有致的现代建筑，街道宽敞，店铺整齐划一；一侧是低矮的平房，羊肠小道坑坑洼洼，居住区逼仄。这里很快将迎来翻天覆地的变化。郑家营片区城中村改造项目被列入秦淮区城中村改造计划，根据规划，这里将建设住宅、幼儿园、中专，其中住宅用地面积约6.3万平方米。

“城中村改造是城市更新的一部分，目前全国都在积极探索。”南京一家房地产研究机构负责人阳光说，城中村改造可以改善居住品质，还将提升城市形象。在改造过程中，城市功能得到优化，吸引资金，留育优势产业、过滤过时产业，推动城市化进程，让居民更加融入公共服务体系。

阳光认为，在推进城市精细化管理过程中，要重视新城区新板块的建设和打造，为发展打开空间；老城区的更新与精细化改造同样不容忽视，可以实现城市内涵提升，留住城市记忆，形成历史与现代交融的独特城市符号。

位于南京鼓楼区铁北片区的城中村改造项目备受市民关注。铁北片区拥有长江岸线和幕府山、老虎山等山水资源，而城中村在这“半城半景”的城市风貌中显得格格不入。目前，金燕路片区城中村改造项目已完成大部分的居民拆迁，金燕路、象山路保障房建设正在如火如荼进行中。该项目包含13个地块，房屋总面积约20.43万平方米，目前已完成改造3256户。据了解，今年该项目将推进土地征收收尾工作，破旧的“城中村”不久后将彻底告别历史舞台。

房票安置，让群众房企市场三方多赢

“参与房票安置后，我们楼盘的去化速度提升30%左右。”位于南京市江宁区的招商璀璨景园项目营销负责人杨静晖介绍，该楼盘共有903套房对外销售，均价3.1万元/平方米。去年该项目参加江宁区两轮房票安置，共去化房源230套，实现全部清盘。

江苏多地创新推出房票安置政策，通过这种具有自主选择权的产权调换补偿安置方式，缩短安置周期、节省过渡费用，满足群众多样化居住需求，同时助力化解存量住房库存，促进房地产市场平稳健康发展。

南京打造的安置房源平台“房源超市系统”，统筹全市各类可供安置的商品房、保障房，满足被征收群众的多样化安置需求。截至目前，房源超市系统共收录90个项目8597套房源，其中商品房39个项目6614套、保障房51个项目1983套。

南京市住房保障和房产局相关负责人介绍，该市去年共开具房票5461张，去化各类存量房5455套，其中带动新建商品房去化4515套(约为2023年的3倍)、占商品住房总成交套数(3.6万套)的比重达12.6%，叠加各区回购用作安置的商品房，市场化安置去化的新房占总成交量的比重超过两成。

“旧城改造和城中村改造创造购房需求，而货币安置、房票安置又进一步刺激改善性需求，对房地产市场是一大利好。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华建议，对于房票安置，全市应加强统一协调。一部分居民由于老房子较小、补偿总价不高，想购置新房还需要加不少钱，应提供更多区域、更多价位的房源供这部分居民选择。

2024年，江宁区利用房票安置去化商品房近3000套。江宁区房屋征迁事务管理所所长施学军介绍，2023年8月至今，江宁区共开展8轮房票安置，累计满足安置房需求1.08万套。其中，通过动员城中村改造居民选择房票安置，实现4个改造项目共约2677套安置需求的快速落地。房票安置显著缩短了房地产企业去化周期，从最高的19.2个月下降至13.36个月。

政策再加力，激发房地产市场新活力

江苏城中村改造政策支持范围已扩大到所有设区市的城区，在此基础上，今年江苏将加力实施城中村改造。

南京市江宁区13个项目申报2025年城中村改造计划，涉及改造户数1235户，计划安置房筹集1618套；江北新区将启动6个城中村改造项目，涉及居民2647户、改造房屋总面积约46.49万平方米……各地陆续“端”出改造计划。

扬州市住建局相关负责人介绍，今年扬州计划实施27个改造项目(含2024年结转项目7个)，改造村(居)民5247户，计划筹集安置房3859套，项目总投资208.9亿元，年度计划完成投资137.8亿元。

近日，扬州还推出房屋征迁房票安置3.0版本。通过将房票应用范围扩大至全市行政区域、拓宽房票购房类型、将房票补贴标准从15%提高至20%、扩展房票使用对象至近亲属、支持余额拆分等措施，扬州为被征迁群众送上“真金白银”的实惠，推动形成“群众得实惠快安置、楼市稳预期增活力、城市促更新增发展”的多赢格局。

多地房票安置政策将进一步扩容。据介绍，南京将进一步放大房票安置规模化效应，争取将既有“旧库存”全部纳入安置房源超市，进一步畅通“全城通兑”渠道，有效放大房票安置规模化效应，加快商品住房库存去化。同时，在房票安置“扩面增效”和“全城通兑”上加大力度，助力激发房地产市场新活力。

施学军介绍，江宁区在“允许同个征收项目内房票变更一次”的政策延展基础上，将叠加融合“以旧换新”政策，开展“卖旧换新”房票安置试点探索。

“城中村改造虽有专项借款支持，但还款周期较短，对项目改造周期要求很高。”吴翔华建议，可多渠道筹集资金，例如采用地块带方案挂牌出让模式，这需要突破原有的政策。此外，要设法调动市场主体积极性，引入社会资本。(白雪 刘霞)

来源：新华日报