房地产要发大招了么？

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不止一个满级读者希望我更新一下对于房地产的看法，尤其是要不了几天，估计就又要发大招的这个档口。

是的，我确实很久没有更新房产话题了，上一次的观点还是一年前。

一年前的这个时候我第一次提到二手房，我说三核的二手房，如果跌穿仓，产生毛刺价，是可以买的。

再往前，前些年，所有关于房地产做多的方案里面，我只提过核心城市核心地段大品牌开发商的房子，如果高倒挂，你又是社保巨子，可以摇。

也就是说，过去的三年来，我一共给过两个方案。一个关于新房，一个关于二手房。

都是三核的房子，而且都给了一堆的限定。

这里面的原因，我都是打明牌的，几年前，到一年前，都是里里外外跟读者讲清楚了的。

也就是说，我并不是给了你们一个结论式的建议，而是我把这个建议是怎么构建的，整个过程开源了。

有倒挂优先倒挂这件事很容易理解，有防护垫。你买的便宜嘛，跌你也比别人多扛一会儿。

至于为啥我说要选择开发商，最初可能有些读者不理解，后来慢慢的也验证了。

至少听我劝的，没遇过烂尾的事儿。一手本来就有这种问题，不得不防。

至于为啥要三核，核心城市，核心地段，核心品质，我当年也给出过解释。

跌，它最后一个跌，涨，它第一个涨。

我为此系统性的论述过房价的对标体系，城市间实际上只有核心城市是市场交易出来的价格，其实还是被户籍影响后的。其余城市只是对标的价格。

同理，核心城市内部，也只有核心板块是真实市场交易价，其余板块只是对标价。

这样一个系统你可以把房价看作一辆火车，三核房产实际上是车头，它不动，谁也没法动。

或者说，车头不动，这辆车，一定会倒退，也就是跌，因为钱是时间成本的。

这一点，你看得懂，那么操盘城市的人，更加看得懂。

也就说，如果你想要让车子企稳，车头必须涨。

看透这一点，你就明白为什么我此前告诉诸位，如果你要买二手房，当然是三核的二手房，那只怕是最合适的时间窗口。

因为那个时间点上，才会有三核房东慌的一批。三核房东永远是最后慌的，最早不慌的，所以你要卡BUG，时间窗口期也就半年。

于是就会有零星的所谓跌穿仓的毛刺价出现。

去年我们有读者以1000的价格买到过三核的房产，同小区同户型21年的时候最高价去过2000。

那么去年该小区的底部成交价是多少？是1200左右。

那他为啥能1000？因为就是那几个月，个别房东，心态崩了。

为什么他们那时候会崩，我一年前也给大家分析过。

当然，现在再去看，就已经脱离底部空间了，在1200~1300左右。当然，距离历史高点2000还是很便宜的。

问题是，和1000比，就很不便宜了。

这就是为啥我一年前就反复告诉大家，房地产这件事，你只能做左侧交易，你没法做右侧交易的。

因为你看房子就要几个月，成交周期一两个月，而你成交的那个月，还得恰好落入到对方的恐慌期。

如果右侧交易，那么对不起，底部空间当然是底部空间，问题是，底部在1200。

1000这种乌龙指，你就没得捡了。

乌龙指这件事我并不只教过你们傻姑三式，房地产这样的大宗游戏，我依然教会你们，怎么捡到乌龙指。

这就是我作为天气预报的价值，我告诉你买什么，我告诉你什么时间，我告诉你对方为什么会崩，你为什么不得不去做左侧交易，还有，最重要的是，我告诉你，什么东西有可能会企稳。

如果把房地产交易也看作打仗，这一仗的名头就叫做围魏救赵，攻其必救。

去年很多人问我非三核，让我猜，我怎么猜？我猜不出来。

我是天气预报，我不是神棍。

攻其必救的意思是说，除非你整辆火车都不要了，只要你还要，那么火车头，你就必须拉起来。

我赌的是这个，我吃定你了，于是我这么建议读者们。

好，前倾纪要回顾完了。

那么对于昔日听过我建议的，摇到倒挂三核的，或者以穿仓毛刺价买入三核的读者群体，我还有额外提醒。

你们如果留心过那些一线以及少数强二线的新房市场动向，会发现地王频出。

因为新房不限价了，因为倒挂已经几乎找不到了。

那么当下这些少数核心城市的新房市场的供应是什么形态呢？

两个特点。

核心地段，豪宅为主；偏远地段，普宅为主。

当下的豪宅新房有多贵呢？总价比起当初你们买的时候，贵了很多。

因为现在三核的新房开盘的基本上都是低容积率，大面积，那个总价相较于之前，上去一大截。

我打个比方，也许你本来1000，够得上，现在1500起，你就够不上了，你就被挤压了。

你会去买新房你普宅么？不会，因为地段都不好。

于是你就被挤压到二手房市场里面去了，去那里面淘一淘1000以内的。

这就是城市的操盘策略，把中低端的改善需求，往二手房市场挤压，以稳住二手房的价格。当然，是核心城市核心地段的二手房价格。

购买力就那么多，如果新房和二手房抢客户，势必导致二手房难以企稳，也就进而导致新房的销售，遇到低迷。

所以聪明的方法，或者说，能选的方法就一条，就是当下的错位。

有读者觉得这不是很开心么？你此前的算计都命中了，算无遗策，还有什么要交待的？

不，事情没有这么简单。

你要换位思考，站在城市运营方的角度思考。

一座城市，我去年要卖2000个小目标的地，那我今年还是要卖这么多呀。

如果我为了错位销售，让新房市场对二手房的影响压到最低，主攻豪宅的话，那就必然意味着我的豪宅供应量远大于去年呀。

好比去年的2000个小目标的地里面1成是豪宅，今天里面9成都是豪宅。

尽管我们知道80%的存款在2%的人手里，购买力或许不是问题，但一个人，一天，能吃十顿饭么？

这个群体的人口数，是个问题啊。这是你要思考的。

哪怕是三核，也架不住供应太多了，这样会很影响你作为二手房东，日后的销售的。

这是你要思考的问题一，我提醒过了。

第二个问题则在于，你去观察下三核新房市场，会发现当下普遍高配了。

限价是取消了，但是总得给买家以好处，否则人家凭啥支付溢价？

这个好处要么是低密，要么是地段更核心，要么是配置更高端，总之，它一定是把你之前的比下去了，它才能卖的比你贵，还卖得掉。

而且你还要明白一件事，总价的天花板，不是无限高的。

3000个他也许还会考虑，5000个，那他为啥不考虑新加坡的私屋呢？

往上走，房地产市场就呈现全球化竞争的局面了。

所以你看到了吧？买房子这事儿，一点都不让人省心。实际上你们都算是每一步都踩在鼓点上了，也还有这么多烦心事儿。

正常，占便宜是没个够的，吃亏是肯定不要的，这就是人性。

我没有嘲笑谁的意思，我是天气预报嘛，我本就是帮诸位占便宜，以及避免吃亏的。

那么上面这些，无论前情回顾还是必要的提醒，其购买者，都还是有实力的。

三核也不便宜，都在八位数以上。

那么对于更多够不上三核的买房，或者卖房群体，在买卖房产这件事上，实际上是我昨天系统性阐述过的人生大事的选择算法问题。

用开玩笑的话说，嫁给喜欢的？还是合适的？

买卖房产嘛，终身大事，和嫁一次对你人生的影响力，也没啥区别了。

我没有高估这个重要性。

因为三核买家群体，他们的优势有很多，比如可以算定城市运营方，所谓攻其软肋；比如拥有先涨后跌的优势；再比如他们平均的收入更高，抗风险能力更强，等等。

这些，都是非三核买家所不具备的。

所谓人家有很多游戏币，你就一个，当投资的次数降到婚姻的频次，你跟我讲，重要不重要？

当然很重要。

所以我昨天讲婚姻，讲职业，讲投资，我讲的是什么？全是能够左右人生方向的重要话题。

昨天我讲的投资就不是指买进卖出的频繁交易了，也不是指可有可无的轻仓游戏。

而是能够像婚姻，像职业一样影响你一生的事情。

这些重要的话题，那就是另一套人生算法了。
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