上海楼市爆火，为什么这里突然暴跌了？

年后的上海楼市火热持续，但是仍然发现有不少房子在跳楼价甩卖。

比如最近两天，我在视频号刷到不少古北的中介朋友在推同一套“暴跌的”房子：

古北二期最标杆的No.1社区，华丽家族古北家园的一套大平层，单价居然已经跌到了8.77万每平。

看到这个消息，我第一反应是这套房子是不是有什么毛病？

因为这个小区之前的低区成交正常也要单价10万以上，这套真的是跌破底裤了。

会不会是凶宅？或者是以前那个骚操作，报个底价待价而沽，等着人家来竞拍？

或者还是说这个盘不是个例，古北整个板块的房价都发生了大比例的下跌？

近些年，互联网上唱衰古北产业衰弱、外籍客户外流、被富人抛弃的内容太多了。

难道这次真的被大家说中了？

在上海楼市整体回暖的黎明前，突然塌方了？

我先到贝壳上看了一下这套房源的实际情况，不出所料，果然有些“雷点”。

这套房子属于集齐了低区所有不利因素的房子：

房屋位置基本平行甚至低于小区的树木高度位置；

厨房窗外

房子位于小区的腰线层，外面的装饰柱对于客厅阳台、朝南的卧室阳台造成了遮挡。

朝南卧室阳台

客厅阳台

作为一套240平方的大户型，主要受众都是手持2000w+预算的高净值群体，这类客群最大的特点就是“不愿将就”。

这个房子，就只能通过大降价，吸引考虑性价比的客户了。

那么除了这套特殊的房子，古北二期其他社区的房价表现如何？

去年四月份527新政之前，我曾经在《房价没爆发力的长宁，跌的真的更惨吗？》一文中统计了长宁区各板块的房价变化，如今时隔一年正好对数据进行一些更新。

实际对比下来，古北二期的价格表现，相比于2019年的价格仍然保有10%-15%的涨幅，基本处于全市中产社区的平均水平。

从成交的价格数据上看，相比于去年上半年的价格水平，整体区间变化不大（低区成交折算后）。

从这个角度来说，那些唱衰古北的朋友的确是要失望了，古北的房价表现依然打了大家的脸。

不过实际看了古北二期众多小区的挂牌数据和成交数据，并且到周边门店做了一轮实地的调研，我倒是发现了古北楼市比较明显的两个“不利”变化。

第一，古北的大户型明显卖不动了，价格的确是发生了大幅度的下降。

各个小区的挂牌中，基本挂牌价最低的“特价房源”都是小区里的特大户型，总价超过2000万的房子。

华丽家族低价房源

强生古北低价房源

古北瑞仕低价房源

古北中央花园低价房源

各个社区中的大户型，尤其是超过2000万的房子，要么高价位挂了很久无人问津；

要么就是低价位变成特价房源，但是依然没有成交。

古北的大户型市场，一定程度上陷入了冷冻结冰的状态，是真的不好卖了。

第二个比较明显的现象就是，古北楼市在行情来的时候，启动速度越来越慢了。

市区其他中产社区里，房价表现已经出现了一定程度的反弹：

比如前滩的小户型、古美的万源城、大宁的次新、御桥的次新，都有了一定程度（不多）的上涨，我们团队的咨询师反映，这些区域的高性价房源基本都已经卖的差不多了。

就和2020年的上涨行情一样，古北的楼市热度、楼市的启动速度都远远弱于市区的大盘。

当时就是等到大宁那些中产板块都涨起来之后，古北的房价才慢慢跟上，涨了起来。

不够本轮行情中，也就是去年929之后直到年底以来的火爆行情，古北的楼市也并没有明显的火热起来。

此外，近几年，我们也的确感觉到了古北的号召力在变弱。

比如新房市场上，最近开发的古北周围的新房，卖的都不太好。

去年开盘的中铁峯汇里（虽在徐汇但是靠近古北），近期拿出的金色贝拉维保留房源、以及之前作为公寓出租如今拿出来销售的古北99，基本都要靠中介推广。

我们之前常说：

1、古北二期的优势很强，在长宁楼市是毫无争议的第一梯度、第一中产社区；

2、长宁自身的购买力强大居民有钱，长宁的经济发展很好，古北这样的地方，理应改善需求浓厚；

3、古北二期的几个社区产品配置不错，品质很好，在今天也很能打。

因此，在2022-2023年行情高位的时候，古北二期的大户型卖的很火热，当时最高成交价一度达到15-16万，总价3000-4000万，仍然是豪宅之下的第一梯度。

为什么仅仅时隔两年，古北二期的市场逻辑完全变化了？

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问题的关键，其实不在于古北自身，而是出在了长宁身上。

长宁经济发展很好，gdp增速很快，即便外企少了，拼多多为代表的高新技术企业长宁也不缺。

但是问题在于，长宁的增量虽大，但是在城市建设的增量上微乎其微。

长宁作为80年代就启动开发的区域，早在本世纪初期就基本开发完毕，到了2010年之后，长宁的城市格局基本就定了下来没有太大变化。

因此第一次到上海的朋友来长宁，大多都觉得长宁的城市界面比较破旧。

长宁的大部分商品房基本也都是2010年之前建成的，古北二期的核心六个小区基本都建设于2008年前后，之后这些年长宁的新房就非常少，都是零星上市。

御翠豪庭

古北国际花园

这就造成了两个非常大的问题：

1、长宁在过去的十五年左右时间里，失去了年轻人。

2、长宁在过去十五年时间里，错过了上海豪宅市场的黄金年代，失去了顶层购买力。

新房开发、新片区开发对于一个地区的居民结构有重大意义，就是可以通过新房项目的销售吸引年轻人（置业的主要人群还是以20-40岁为主）。

而已经成熟的二手社区里，即便产业特别强，小区的居民大部分还都是当年一手买入这个小区的购买力。

长宁在过去十几年并没有持续的吸纳“年轻购买力”，区域的主要购买力年龄偏大：

当年他们可能是正当壮年，年龄在30-40岁，如今这么多年过去都已经到了50-60岁的区间。

对于这部分购买力来说，少部分是跨越更高一步去买入顶级豪宅，大部分可能都不会换房甚至开始反向置换卖大换小。

虽然古北二期的房子品质很好，氛围很强，自身实力强配置很能打，也可以在楼市启动后逐渐吸引一些年轻人买入；

但是这个楼市启动速度，肯定无法跟地缘居民更年轻化的区域、或者那些有新房开发打广告的区域相比。

而2008年，是上海豪宅市场的分水岭，在那之后上海的新房才开始出现真正意义上比较成熟的豪宅产品大平层。

石材、铝板、玻璃幕墙，全人车分流、高档会所、现代风设计基本普及；

滨江一号院

豪宅区也逐渐开始成片，新天地、徐汇滨江、陆家嘴滨江都成了成片豪宅区。

但是长宁区在这个周期内基本没有产出什么有竞争力的豪宅项目，并没有能跟新天地、董家渡、陆家嘴这些地方掰手腕的成片豪宅区。

长宁的一线豪宅华山夏都苑是塔楼，湖南路四大金刚房龄已老，嘉里华庭介于中产和豪宅之间，淮海名邸在新华路孤掌难鸣。

嘉里华庭

这些社区，豪宅市场最热的时候，价格也只在15-19万徘徊。

没有一线豪宅扛着区域的价格上限，古北二期这种中产社区本身的价格体系上，也弱了近市区的板块一筹，上限还是被不景气的长宁豪宅市场压制住了。

在2020年那波暴涨行情里，由于新房市场豪宅的断供，古北二期的大户型改善产品还能在市场上吸引一波3000万总价左右的改善购买力接盘。

但是最近一年多上海豪宅大量供应，2500万以上的购买力都被市区的新房吸走，会愿意来接盘古北大户型的购买力很少，剩的一小部分也都是那些分数不高、预算差一点的群体。

相当于购买力层次从2500-3000档次，直接降到了1500-2000的档次，考虑性价比才会接盘古北二期。

因此古北的大户型就会陷入无量下跌的境地里，的确是没人来接盘。

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结语

虽然古北二期几个社区的品质不错，但是大部分都是面砖和真石漆的外立面、大部分都不是人车全分流的配置，已经和2010年之后的商品房社区产生了一定的差距。

华丽家族古北家园外立面

之前这轮周期，古北二期尚可以通过比较大的面积定位（130-180的产品）吸引一批1500-2000万的购买力买入。

但是随着市区中小套的放开、市区的大面积旧改，新房项目层出不穷的情况下，古北二期的竞争对手会越来越多。

当然，市区的开发不会那么快，套均面积也不会快速暴涨，古北二期的户型大部分不错、品质也还比较有竞争力，尚有不错的竞争展位。

金色贝拉维的园林

可能在未来十年内，古北二期可能还能通过之前的优势继续保值，走在中产社区的平均线上。

但是未来中长期来看，长宁的发展恐怕会持续影响古北二期的未来前景。

当下新质生产力、三大先导产业下的新型企业，属于又需要写字楼、也需要研发基地和工厂的企业，对于土地的需求很大。

如果长宁仍然不启动大规模的城市开发，通过新的土地吸引新的企业类型，通过新的住宅区逐渐更新自身居民结构，长宁年轻购买力相对缺失的问题就会愈发明显。

到时候没落的就不仅仅是古北二期，而是整个长宁楼市了。