71.9亿！厦门土拍，市场情绪出乎意料！

2025年厦门第一场土拍于3月21日举行，地块名单已经出炉，。

首轮土拍出让的5幅地块：

①、思明区，2025P04 地块（开元片区将军祠）：

②、海沧区，2025HP01 地块（新阳片区乐活岛）；

③、同安区，2025TP01 地块（西柯片区）；

④、同安区，T2025P01 地块（祥和片区）；

⑤、湖里区，2025P05 地块（后埔片区）；

1、思明区，2025P04 地块（开元片区将军祠）：

A、土地面积：1.46公顷，建筑面积：6.55万㎡，起叫价：29.8亿，楼面地价：46929元/㎡（其中住宅4.8万/㎡），容积率4.5.

B、周边二手房与地块：

①、筼筜书院，房龄，2011年，目前厦门各二手房平台的挂牌均价是7.3~8.9万/㎡；近日87.9㎡成交价7.37万/㎡。

②、阳鸿新城：房龄，2003年，目前厦门各二手房平台的挂牌均价是5.6~7.8万/㎡，近期成交价是6.47万/㎡；

③、假日万寿公寓：房龄，1998~2004年，目前厦门各二手房平台的挂牌均价是4.6~6.3万/㎡，近期成交价是5.5万/㎡；

周边大多数是二三十年的社区，较新的有筼筜书院，迄今14年左右，均价超7万/㎡以上，而高峰期更是超12万/㎡。

④、周边地块：国贸将军祠地块：厦门“地王”，于2024年3月土拍，152轮竞价，溢价率超40%，最终成交楼面价6.26万/㎡。

2、海沧区，2025HP01 地块（新阳片区乐活岛）；

A、土地面积：约3.24公顷，计价建筑面积6.44万㎡。地块起拍总价10.2亿，住宅起拍楼面价1.6万/㎡，容积率1.99.

B、周边二手房与地块：

①、建发和玺，房龄，2022年，目前厦门各二手房平台的挂牌均价是2.7~3.5万/㎡；近日126.73㎡成交价3.19万/㎡。

①、建发湾璟，房龄，2022年左右，目前厦门各二手房平台的挂牌均价是2.8~4.1万/㎡；近日106.96㎡成交价3万/㎡。

③、厦门中央公园，房龄，2021年，目前厦门各二手房平台的挂牌均价是2.4~3.3/㎡；近日113.33㎡成交价2.66万/㎡。

周边大多数是近几年的次新房，多数为2020年之后才交付，目前配套聚齐了教育（双十海附庚西学校9年制、一岛三幼儿园）、商业（17万㎡的招商海沧花园城，去年营业额超7.5亿）、地铁（已开通地铁2号线新阳大道站、新垵站，预计后续可换乘4、6号线）、医疗（三甲级别长庚医院）、休闲三公园（南岸滨海公园、南岸绿轴、马銮湾带状公园）。

④、周边新地块：双十海附庚西小学南侧总地块的总建筑约11.9万，本次地块的总建筑6.44万㎡，相当于一分为二，还有另外一半的地块尚未出让。该地块容积率2，大概率打造洋房或者叠加，而剩余另一半地块的产品类型、面积将会互补。

周边新盘：象屿自在海、建发阅海、湾墅，而从容积率1.99看，竞品主要是阅海、湾墅，虽然同为乐活岛，细化来看，南北两侧主打的最核心卖点稍有不同，大概率会做产品差异化。

3、同安区，2025TP01 地块（西柯片区）、T2025P01 地块（祥和片区）；

西柯地块，约1.66公顷，总计价建筑面3.48万㎡，起拍总价3.48亿，住宅起拍楼面价1万/㎡；容积率2.1；

祥和地块，约7.41公顷，总计价建筑面13.74万㎡，起拍总价13.76亿，起拍楼面价1万/㎡，容积率1.86；

西柯地块在2023年曾流拍，今年缩小了建筑面积、降低容积率后重新出让。

祥和地块，周边二手房近半年成交价0.94~1.73万/㎡。

4、湖里区，2025P05 地块（后埔片区）；

约1.47公顷，计价建筑面积3.56万㎡。地块起拍总价14.7亿，住宅起拍楼面价4.2万/㎡，容积率为2.42。

湖边水库南岸，一线临湖景观，紧邻地铁2号线，蔡塘广场。

周边二手房：近一年成交价3~5万/㎡。

世茂湖滨首府，3.9~5万/㎡；

融景湾，2024年成交5万/㎡；金山湖景大厦，近期成交4.32万/㎡。

本幅地块不大，仅3.56万㎡，一线湖景、地铁、商业，周边生活配套逐步完善，交通便利，有发展潜力。

随着容积率和第四代住宅的迭代，“高端改善+刚需保障”会两条腿走路。

土拍市场向来是楼市的晴雨表，不仅在于楼面价，更多在于预期和探清高层的态度，而在当下的市场中，我们应该做的，是不停的根据历史周期的演变，持续地优化自己。