侨福芳草地调改 高端艺术商业面临转型

侨福芳草地支撑起的高端艺术商业神话正在逐步瓦解。2月27日，北京商报记者走访侨福芳草地发现，商场不同楼层设置了多处围挡，即使处于就餐高峰期，商场仍较为冷清。历经十余年发展，高端艺术早已不是侨福芳草地的专属属性。在消费趋势转变的当下，侨福芳草地还应对消费需求作出预判，结合朝外商圈改造的整体规划，贴合当下消费需求作出重新调整，从而推动项目可持续发展。

客流稀少掉铺严重

十余年发展，侨福芳草地略显“疲态”。北京商报记者在现场看到，当下侨福芳草地各楼层均能看到不同大小的围挡。其中，L1、LG1、LG2三个楼层的围挡面积较小，大面积的围挡主要集中于L2及L3层。相较于2023年，曾经引入的BAPE Gallery、shenshen、Pour Lui及Ermanno Scervino等6家品牌已经陆续撤出。彼时引入的韩江荟全国首店在大众点评显示目前已经暂停营业。

不仅如此，在18—19时就餐高峰时间，北京商报记者走访时发现，商场内的餐饮门店也颇为冷清，各个餐厅的落座率不超过15桌。一家餐厅店员向记者表示，餐厅的平日客流并不多，“中午时因为周边的写字楼白领客群较为丰富，上座率还算可观，但到晚上基本就没有几桌客人了”。

客流冷清同样体现在侨福芳草地的影院中。以当下热片《哪吒之魔童闹海》为例，2月26日19时的场次售票情况只有个位数，但相隔6公里的朝阳合生汇同时间场次的售票情况却颇为乐观，中心区域的位置已多数售罄。

虽然当下发展境况受困，但侨福芳草地也在积极采取调整措施。项目负责人向北京商报记者透露，侨福芳草地当下正在制定一些调改举措。但截至发稿，并未告知具体的改造方向。

据了解，侨福芳草地于2004年开始建设，于2012年正式入市，是侨福集团旗下的商业项目。侨福芳草地总建筑面积达20万平方米，包括写字楼、购物中心以及超五星酒店怡亨酒店，项目总投资达30亿元。

小众定位不再小众

作为商业艺术的“天花板”，侨福芳草地一入市就吸引了大量消费者的目光。建筑结构奇异多变、艺术品随处可见，236米长的亚洲最长室内步行吊桥贯穿了整个空间。2012年开业的侨福芳草地是北京“非标”商业的代表，不仅拥有各类艺术展览，还拥有卡地亚、IWC万国、Rolex劳力士等奢侈品品牌，在开业之初商场内50%的品牌都是首入中国的小众品牌。

不过，发展至今，特斯拉、Thom Browne、MOSCHINO、sandro等品牌已相继离场，IWC万国、Rolex劳力士也选择退出。随后，侨福芳草地也曾通过引入亲子业态、运动业态如哈里小屋、sugarmade、HEAD、lululemon等品牌，但并未真正盘活该商业项目。

东临世贸天阶、南向国贸商城、北临三里屯太古里，从地理位置来看，侨福芳草地处于东部较为繁华的地段，且周边拥有头部写字楼、酒店等便利资源，有着较为丰富的消费客群，但近些年来侨福芳草地并未真正地“破圈”，客流反而日趋减少。针对这一发展境况，中国百货商业协会执行会长兼秘书长杨青松认为，随着当下消费趋势的变化，侨福芳草地追求艺术和品质消费的“高冷”特性并不能增加消费者与商业项目之间的黏性，虽然场内品牌更多在强调品质消费，但相较于周边国贸、北京SKP等商业项目，在以性价比为主的消费时代，侨福芳草地的品牌竞争力并不强。

“高冷”的商场无法抓住消费者的“心”更体现在餐饮业态。北京商报记者搜索发现，侨福芳草地引入的餐饮品牌如韩江荟、然寿司等客单价大多在500元以上，新明园和藏家的客单价也都在300元左右，并不符合当下的消费趋势。这或许也是在客流高峰期餐厅上座率不高的主要原因。

借力朝外商圈

开年之后，侨福芳草地所处朝外商圈的朝外大街城市更新二期工程即将启动。朝外大街城市更新二期工程将延续一期“年轻力”的主基调，对蓝岛大厦、丰联广场、泛利大厦、昆泰嘉华酒店周边及昆泰国际商业街等区域开展全面升级。按照规划，地铁6号线、17号线、22号线和28号线将在侨福芳草地附近的东大桥站进行交会，东大桥站也将成为全市首个“四线换乘”枢纽。

结合朝外大街城市更新改造的规划，侨福芳草地也可借力寻求突破。杨青松认为，侨福芳草地的艺术价值在北京商业中仍独树一帜，未来侨福芳草地可以更多地增加与消费者的互动。借助朝外大街整体的改造规划，改善物理连接，强化区域联动，力争与朝外大街共享客流资源，同朝外商圈其他的商业项目形成错位发展。

和桥机构CMO兼商业研究中心负责人李晨晨也表达了相同观点。在李晨晨看来，侨福芳草地可以延续其艺术风格，为区域高净值人群继续深化艺术商业综合体的体验功能，未来项目可以深化高端服务力及完善会员服务体验，引入奢侈品品牌服务中心、高端健康管理、国际医疗中心等高端的体验业态以及文化艺术互动体验类的业态。同时，项目的招商政策可从“收租”到“共营”模式转变，借助当下朝外商圈的消费热度，进行业态规划与品牌组合，从而寻求“破圈”的新机遇，引发艺术商业的二次觉醒。

北京商报记者 王思琦

图片来源：北京商报