上海商业地产投资市场2024年回顾及2025年展望

2024年上海商业地产市场在动态变化中持续调整。就投资市场而言，虽成交金额同比减少，但成交宗数增加，小体量项目引领市场，各资产类别投资呈现多样化格局。

2024年市场交易宗数破百，小体量项目占主导

2024年，上海投资市场共录得103宗交易，成交累计总额达到573. 5亿元。虽成交金额较2023年同比减少38%，但成交宗数增加12%。其中，81%的项目金额在10亿元以下。总体而言，小体量项目引领2024年上海投资市场。

在当前的上海投资市场环境下，各类业主包括民营企业和各类机构等，纷纷采取了以价换量的策略，对市场活跃度的拉动起到了积极作用。2024年的投资市场中，高净值人士与各类企业参与渐趋积极，不过多数机构投资者因多种考量仍持谨慎观望态度，其保守决策对市场交易规模与格局走向有一定影响。

从交易目的来看，投资占比高达70%，而自用占比为30%，反映出市场更加偏向投资主导，彰显出投资者对上海大宗资产增值潜力的信心。就资金来源而言，外资从2023年的6%上升至2024年的12%，呈现出较为积极的回归态势，并主要聚焦于商业和长租公寓等资产类别。

随着前几年的机构投资热潮褪去，部分基金面临到期等一系列叠加因素，致使现在多家外资机构纷纷开启出售资产的进程。这一现象并非市场衰退的信号，反而预示着未来市场上将会有更多优质项目可供选择。这些待释放的资产往往具备良好的区位优势、成熟的运营模式或独特的商业价值。

资产成交类型呈现多样化

在2024年上海投资市场中，各资产类别投资呈现多样化，按成交金额排名前三的分别为办公楼（40%）、长租公寓（14%）和零售物业（13%）。

2024年，办公楼资产表现突出，成交金额占比达到 40%，成交宗数占比为 45%，稳居市场首位。该资产类型吸引了各行业企业、政府平台以及高净值人士等多方参与。与2023年办公资产类别中自用买家占据绝对主导地位有所不同，随着资产价格逐渐向市场合理水平回归，2024年办公资产类别中有三分之一的交易出于投资目的，反映出市场对上海未来资产价值的积极预期。

随着人们对居住条件的重视程度显著提升，长租公寓等居住类资产顺势崛起。2024年，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为 14%，成交宗数占比为 17%，成为上海投资市场的主流资产类别之一。长租公寓市场正进入快速增长阶段，拥有稳定现金流及收益的核心型投资机会逐渐增多，吸引了包括高净值人士、险资、房地产基金在内的各类投资人入市交易，促进了市场的流动性。随着成熟运营的规模化，长租公寓项目陆续进入退出阶段，预计未来将有多个租赁社区或资产包项目进入市场。

零售物业在2024年展现出强劲的吸引力，购物中心、沿街商铺及商业裙房等类别均成功交易。外资机构凭借其全球化的视野和丰富的投资经验，在零售物业投资中更加注重项目规模效益带来的长期回报和稳定性。高净值人士则将零售物业作为资产配置的一部分，以分散投资风险来寻求更多的收益机会。

价格合理化引领交易回暖，长租公寓、零售物业交易将持续活跃

在经历了市场的波动和价格预期调整后，市场在售项目的资产价格逐渐趋于合理。同时，随着对长期市场恢复的信心，预计2025年将有更多项目入市并陆续成交。

内资买家对于上海核心地段优质商办物业的配置需求依旧旺盛。该类物业的表现稳定，虽部分项目存在土地剩余年限较短等因素，但在价格合理的情况下，依然获得投资人青睐。因此，核心区域的优质商办项目热度有望回归。

2024年全市场58只已上市公募REITs产品整体经营稳健，预计底层资产将持续扩容，进一步带动零售物业和租赁住房项目的成交。

2024年险资继续大举收购以万达广场为代表的商业资产包，这凸显了长期资本对购物中心等大体量资产的青睐。预计2025年拥有稳定现金流的零售物业资产包和长租公寓资产包将不断吸引险资和外资机构的关注。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“随着业主以价换量带动交易热度，当前市场价格正逐渐趋于理性。在经历了市场的波动和价格调整后，预计2025年将迎来更多项目入市并成交。”