成交面回温 广深期待“金三银四”

楼市传统旺季即将到来，广州、深圳市场近期表现却冷热分化，小阳春还在酝酿中。

近期，深圳龙华新盘中洲迎玺三期推出780套房，认筹超过2900组，但最终没有实现“日光”，当天去化超500套。

中原深圳研究院监测的数据也显示，截至2月23日，本月深圳全市一手住宅成交1240套，二手住宅成交2610套，与1月同期相比有明显下滑。

广州中原的数据显示，受春节假期效应影响，二手成交季节性调整，今年2月上半月共成交2695宗，环比下降55.8%，各区二手成交普遍腰斩。

去年“926”新政之后，广州、深圳市场一度有所起色，但近期政策面按兵不动，市场也随之步入调整期。

在此背景下，多数受访房企认为，楼市传统的“金三银四”是否可期，还要看政策面发力等多种情况，因为当前市场的预期等因素仍未有根本性变化。

平淡开局

春节刚过，广州、深圳的房企暂时未开启全面营销模式，多数楼盘以平销为主。

其中，深圳龙华中洲迎玺由于前期造势充足，被认为具有“日光盘”潜质，但最终销售未及预期。

公开资料显示，中洲迎玺三期此次共推出780套住宅，备案均价约7.2万元/平方米，销售单价在5.7万~8.1万元/平方米之间，开盘有8.8折优惠，折后均价约6.3万元/平方米。

这一价格被认为具有相当的竞争力，但最终中洲迎玺并没有如愿“日光”。

中洲迎玺三期共有2990批购房者登记并冻资，但最终累计去化507套房，去化率约65%，剩余房源主要是总价较高的大户型单位。

虽然未取得预期的结果，但这一成交水平在市场看来可以被接受。一位深圳房企市场部的人士告诉21世纪经济报道记者，“中洲迎玺是今年入市新盘里面的亮点了，前期那些炒作有水分，但这也算比较火了，毕竟小户型都清完了。”

事实上，从数据来看，深圳楼市成交在春节后略有起色。深圳中原研究中心发布的数据显示，今年2月第三周，深圳全市新房住宅共成交534套，环比上升10.6%；面积共计5.4万平方米，环比上升9.0%。二手房方面，今年2月第二周，深圳全市二手住宅共成交1132套，环比上涨18.0%。

相较于深圳，广州市场新盘也在低基数的前提下略有回温。克而瑞数据监测显示，截至2月25日，广州本月商品住宅成交面积27.47万平方米，已全面超越去年同时期整月成交规模，成交主力来源于增城、番禺、白云三区。

二手房方面，目前看来广州也较快恢复。根据中原地产发布的数据，受春节假期效应影响，二手成交季节性调整，今年2月上半月共成交2695宗，环比下降55.8%，各区二手成交普遍腰斩。

中原地产表示，对比去年春节情况来看，今年得益于政策松绑利好刺激，二手市场节后反弹力度迅速，购房客户观望情绪减弱，节后成交(846宗)反弹基础显著优于去年(388宗)，且节后第三周成交飙升至1734宗，基本恢复至节前水平。

供应放量

成交面缓慢回温，广州、深圳供应也未有明显扩张。这主要是因为近年来“严控增量”，土地出让规模等普遍下降的缘故。

公开数据显示，2024年全年，广州累计供应556万平方米涉宅用地，同比下跌43%；成交量为422万平方米，同比下降42%。2024年，广州市共挂出61宗宅地，共成交涉宅用地49宗，成交总金额为772.74亿元，较2023年下降34.65%。

深圳情况也类似。

据深圳中原研究中心统计，2024年新房住宅供应量为近六年最低，近十年仅高于2017、2018年。未来深圳楼市控供应将为常态，2024年新房住宅供应面积418.8万平方米，同比下降27.7%；供应套数39672套，同比下降30.3%。在严控增量、优化存量背景下，供需平衡成为着重点，未来供应预计仍将维持在低位。

根据深圳市住房和建设局披露数据，今年一季度，深圳计划入市的商品房项目24个，供应房源8786套，其中住宅6130套，较2024年第四季度减少近5000套。

不仅如此，从今年以来土地供应的情况来看，广州、深圳的供应量仍然较低，而且也未有明显回暖的趋势。

今年1月，深圳仅出让一宗地块，最终中海以30.65亿元摘得龙岗大运宅地，出让宗地按照“价高者得”的原则确定竞得人。现场历经246轮激烈竞价，溢价率为70.37%。

由于供应缩量，也有部分观点认为受供求关系的影响，楼市成交有望量价齐稳。

一位深圳房企的营销负责人告诉21世纪经济报道记者，“金三银四”仍然可能有，因为供应缩量，客户选择少，市场上剩下的盘会好卖。

但多数受访者仍然认为，目前楼市基本面未有改变，市场逆转仍待时机。“楼市近年来是政策主导的市场。这几轮政策松绑都在短时间内释放了一波购买力，这些购买力是本来就在观望的客户被推入市，但是二手市场的价格还未稳定，整体的大环境也还在盘整，不是刚需客户入市的欲望仍然很低。”

市场的回暖有一个传导的过程，如果有政策的加持，楼市有望受到刺激，“金三银四”就将值得期待。

深圳中原研究中心认为，从目前数据看，二手市场成交已经慢慢活跃起来，随着开发商推盘节奏加快，新房成交的活跃也将进一步带动二手市场。“近期政策面传闻不少，也有助于提振市场预期，带动市场气氛。进入3月，成交将进一步提升，金三银四值得期待。”