楼市专家定调，妥妥朝阳产业

如果现在有人跟你说房地产是暴富行业或者一直上涨的话，相信多数人都不会相信的，因为很多人都已经把楼市打入了夕阳产业的行列了，最近的民营企业座谈会，也都看不到一家民营房地产掌门人的身影了，而最近北大的姚教授直接说房地产永远是朝阳产业，可以说凭借一己之力把自己送上了楼市热搜的巅峰。可以说吹牛是不用纳税的，而现在说房地产还是朝阳产业差不多等于49年加入国军的感觉了，而根据deepseek的答复来看，朝阳产业的定义是处于成长期、具有广阔发展前景，未来可能成为经济支柱或引领社会变革的新兴产业。

但是咱们也不要凭空吹水，先从房地产行业的销量方面来看的话，在2021年楼市巅峰期的时候，全国房子的销售规模是突破了18万亿的，而到了去年的时候直接变成了9万亿，缩水的幅度差不多是一半了，现在大家也深切的感受自己房子的贬值和缩水，以前可能能卖个3万一平的房子，可能到现在只能卖2万甚至1万多一平了，即使想要涨价去卖的话基本是无人问津的，甚至中介都不愿意去推你家的房子了，这也是非常现实的问题了。

而从房企的规模方面大家也可以看看行业的变化，从千亿房企层面来看，在高峰期的2021年有43家千亿房企，但是到了了24年的时候只剩下了11家了，可以说已经不是腰斩了，而是小腿斩了，而且这里面基本都还是国央企的背景，像以前的恒大等头部民营房企基本都已经消失在千亿房企之列了，所以现在民营房企纷纷在市场上折戟了，还说房地产是朝阳产业的，会不会有点过于乐观呢，因为现在大家可能都觉得新能源汽车、AI、四足机器人等产业可以说是朝阳产业了，因为整个潜力还是非常大的，但是房地产来说的话，从98年的房改之后，诞生了一批因为靠房地产而成为500强的民营房企和首富们。

但是随着楼市的持续下行，这些暴富神话也在几年时间内破灭，房地产中民营的持续暴雷和破产也成为极少数爆发式集体出现问题的一个行业了，而现在楼市有多凄凉，之前的市场可以说就有多么疯狂了，因为过往不止是个人，连房企都在玩三高模式，就是大家熟知的高杠杆、高负债和高周转的操作，通过快速的拿地、建房、再抵押等方式积累大量的土地并开发卖房后周转资金，所以头部的民营房企一旦暴雷都是欠下了几千亿甚至上万亿的资金。

而在楼市好的时候，他们手上的资产能够覆盖住贷款的流动利息，但是一旦资产缩水就没办法盖住了，资金链的断裂也就是很快的时间了，而房地产其实就是杠杆的游戏，必须要有人把钱投入到里面去加杠杆，因为有人赚钱必须要有人承担这里面的差价了，其实本质也就是债务的转移，居民的杠杆率为什么从20%多增长到60%多，也就是把房地产的债务都承接到自己身上了。

20年前2000块一平买的房，20年后可能2万一平卖出去了，这中间10倍的差价就是最后接盘侠承担的高债务，如果接下来有人愿意2.5万甚至3万一平继续接盘的话，那这个游戏就能继续的玩下去，但是如果又缩水到1万甚至5000一平的话，那2万接盘的这个业主很可能就会选择断供甚至变成老赖了，那就不是一套房的事情了，而是会有金融风险了，所以现在居民不愿意接盘了，去库存也就成为了房企心头最难受的痛了，因为房企基本都要靠卖新房回流资金了，现在没有现金回来了，对房企来说相当于是无源之水了，即使是搞了融资，能短时间的拆东墙补西墙，但是没办法长久的去坚持住，而居民的杠杆率也是加不上去了，这也意味着光靠居民自己接盘是没办法承接这么大的量了。

从库存方面来看的话，截止去年底的话，咱们国内商品房待售的面积也就是已经达到了7.5亿平方米了，这个数据已经比2023年增长了10.6%了，可以说库存量已经是超过了2016年了，而那时候搞涨价去库存还是可以实现的事情，因为那时候还有很多农民没有进城去买房，而且房价处于持续上升期，大家也愿意加杠杆去买入一套房等待升值，但是时间来到2025年，先从人口来看，人口净减少已经出现了好几年的时间了，债务的杠杆率也处于高位没法继续增加了，也就导致了还想用涨价的套路或者方法去吸引接盘侠难度就很大了，很多房子的价值也在持续的回归到更加正常的水平，而且现在已经到了需要地方去大量收储的地步了。

因为一直卖地但是成品的房子却卖不出去是很容易导致产业出问题的，最终还是影响将来的卖地收入，就像现在不少体制内都降薪了，其实也是财政预算收入的缩水了，光想依靠卖地去维持财政收入肯定不是一个长久之计，这些房企也没有天量的资金一直投入到买地的怀抱中的，谁也不会一直做亏本的买卖，所以可以看出来房地产市场现在需要重新回归到正常的循环中，当然，现在不能说房地产是完全的夕阳产业，但是朝阳产业恐怕也是很难以信服大众吧。

当然，今年小阳春已经是有一定的苗头了，从1月70城的房价数据来看，新房层面已经有了一定的回暖，但是仅限于少数的一线和核心二线城市，对于三四线来说还是承压非常大的，因为三四线不管怎么出政策，大家还是无动于衷，甚至加剧大家抛售三四线的房子，因为卖房的门槛也变得更加低了，不限售、不限购，利率还很低，大家都想着卖房变现落袋为安了，因为在下行的时候 ，谁先卖出去房子就能减少亏损的差价，就像大家在两年前去抄底的那波人，可以说还是抄在了半山腰上了，不仅是利率在相对高位，价格也是高的，这也是对整个楼市形式判断不准的后果了。

按照过往的楼市调控，一般下行期的时间至少都有两年到三年的时间，而这轮楼市是积累过去二十多年的涨幅之后的一次大的下行期，所以整个的周期必然会拉的更加长一些了，止跌企稳都还是当前追求的理想状态，更别说追求重新暴涨了，所以大家现在还是要去理性买房，不要因为政策出台了，就想着去追涨杀跌，普通人没有这种数据量和眼光力了，房地产行业肯定还是会长久的存在的，只是很难做到像以前一样五年就翻倍的那种发展状态了，因为不适合作为短期刺激经济的手段了，支柱地位还是在的，不过让所有企业都想着去搞房地产本身就不是一件良性发展的事情，咱们需要的高科技及新质生产力的转型。

地方财政也是一样 ，还想着靠卖卖地就能发出高福利的状态估计也长久不了了，没有好的营商环境，没办法吸引人才以及高科技创新企业的话，当地的地价和房价的缩水也是肉眼就能看得到的事情，大家买房不是为了金融炒作之后，纯居住的属性之后会回归到更加理性的价格了。所以，朝阳产业可能还是对很多炒房客说的吧，在房价持续下行的这几年，让他们内心好受一些，毕竟，朝阳嘛，说明自己的房子还是朝着太阳这个方向的。