绿城中国，确实很猛！| 2025灯塔系列

2022年开始，行业如过山车，越过高点，直冲谷底，三年时间，房地产行业的量几近跌去一半。

此时此刻，我们突然明白，无论是企业，还是个人，想要抵抗形势，违背规律，显然有些一厢情愿。

过去，房地产与金融捆绑过密，俨然成为金融发展的载体，杠杆崛起积累了风险，一度被定义为“灰犀牛”，成为众矢之的。

现阶段，金融去杠杆的路已接近尾声，不可否认的是，房地产从“金融”到“产业”、“实业”的转变是不可扭转的历史潮流，顺应天道才是王道。

躺着、趴着、坐着、站着，无论哪种姿势，都是企业奋力与命运抗争的姿态，是求生的本能驱使，是最后的不甘，是迫切想要杀出一条血路的拼搏之心，奋斗的这条路上从来都不缺同行者。

行业大洗牌阶段，不少企业直接冬眠了，至于什么时候冬眠完成再活动，这个还真不好说。原先看着还比较稳健的开发商，不知不觉中悄悄隐身了，偶尔拿一块地，全行业也是盯着看，这家企业是不是很要重启了？

在这一众的开发商群体中，也有一些少数派，虽然也受影响，但因前面积累了一些优势，已经打出了名声，所以当前的环境里，会显得游刃有余。

绿城能称得上是少数派，就单单做产品这一条，就已经超了不少企业的车，追赶企业也是很有压力。2024年绿城的表现很突出，产品的优势很明显，一块一块的地拿着，特别是上海徐汇的那块地一拿，不知有多少人酸了？

有产品，胆子才敢大

绿城的产品好是大家公认的，2024年蝉联产品力第一。凤起系、月华系、晓风系、云庐系、海棠系的产品系列都很受市场追捧。大家可能都会有种期待，要是绿城能把房子建到自己的家乡该多好，要是能买得起，高低也得入手一套。

2024年在义乌，绿城的凤起潮鸣项目实现了八开八捷，6个月单盘业绩超过60亿元，能有几个企业不羡慕。一个县级市，单一项目能热销60亿，不用说，企业的产品力，大家肯定是认的，还有就是企业的眼光不错，选的城市支撑起了企业的追求和期待。

在总量的角度上，绿城也是走上了正轨，处在行业前列。

2024年半年度之前，行业排名第四位，在他前面的分别是保利、中海、万科，后面是华润、招商和建发，2024年上半年跟万科的差距也就剩下了8个亿，有种随时要赶超的劲头。到了7月，绿城累计销售额超过万科，成功跻身行业TOP3，行业前三甲是保利、中海、绿城。2024年全年绿城的总销售金额是2768亿，稳定在行业TOP3。

抢了不少好地，目标绝不止于上海

更值得大家关注的是什么呢？

2024年8月7日，绿城以48亿的价格拿下上海徐汇地块，楼板价13.1万/㎡，刷新了全国楼面价纪录，这在行业内也引起了广泛热议，一边是羡慕，一边是担忧。

担忧行情萎靡的环境下，抢地王是不是太多过于冒险了？

毕竟过往的经验表明，很多抢地王的企业都被拖累的不轻，结局也并不美好。

但是绿城的拿地可能还是有一些不同：

一是，绿城敢于拿地，甚至拿高价地，有自信，对未来有一定信心，也有这个能力支撑企业做出这个决定；

二是，拿的地王在上海的核心区，豪宅的产品属性，再叠加小体量，去化/流速方面可能不需要太担忧；

三是，虽然绿城中国在行业内以产品立世，但在上海，其影响力和市场的接受度并没有那么高，跟大本营杭州更是不能比。

所以，从战略角度出发，绿城也需要在上海有一个拿的出手的项目，真正打入上海的核心区，让上海的消费者知道绿城，认可绿城，进而站住脚，这也是一种战略取向。

绿城的目标远不止上海！对深圳也是情有独钟。

已经多次参与到深圳的土拍中，2021年进入深圳，2023年深圳首个项目绿城桂语兰庭面世，目前在深圳市场上的水花不大，但绿城显然不甘如此默默无闻。2024年9月26日参与了深圳宝中的A001-0219宗地的竞价，60轮竞价后退出；11月13日参与了深圳前海地块的争夺；2025年1月16日为拿下深圳龙岗地块，与中海搏杀到最后，可惜差了点运气。

2024年绿城在其他不少城市也是绝对的敢于出手，拿下不少“好地”。

2024年3月27日，经过51轮竞价斩获苏州工业园区双湖地块，总价30.8亿元，楼面价6.5万元/㎡，溢价率18.22%，也是创造了苏州单价地方纪录，这块地后面成了长三角区域的第四个座玫瑰园，2024年11月首次开盘即收获25亿销售额，其后二次开盘再次售罄，累计销售额34.6亿。2025年1月24日，苏州玫瑰园以四开四罄，劲销53.6亿元（认购书签署统计数据）的佳绩创造了“玫瑰园”现象。

2024年最后一个季度，每个月都有一块重量级地块被收入囊中。

10月22日，77轮厮杀，34.22亿总价拿下杭州上城区地块，溢价率28.55%，成交楼面价50717元/㎡，刷新了杭州宅地成交楼面价纪录。

11月在杭州再下一城。11月29日，又以17.16亿元总价拿下杭州拱墅地块，楼面价36568.09元/㎡，是杭州限价取消后，东新板块内首宗不限价项目，也是板块内新晋地王，毫无疑问，这块地同样经过了激烈的搏杀（33轮竞价）。

12月，圣诞节当天，绿城又参与了长沙的土拍，9亿总价+13轮竞拍+12%溢价率拿下长沙岳麓区观沙岭城市更新片区地块，楼面价10058元/㎡，是长沙市府单价新高。

2025年1月24日，绿城中国强势开局，豪掷20.13亿拿下杭州金沙湖稀缺宅地，溢价率41.5%，楼面价23444元/㎡。

2025年2月25日，杭州土拍中，滨江区浦炬街站TOD商住地，被绿城及浙江英冠组成的联合体获得，竞价41轮，总价22.98亿元，成交楼面价14420元/平方米，溢价率21.08%。

2月25日，成都土拍市场，绿城中国击败建发、金茂、龙湖、五矿等企业，将龙华区两宗宅地全部收入囊中，成交总价7.20亿元，溢价率30.57%。

看到这，想必你也已经眼花缭乱，可能也得感叹一句，产品做的好就是敢于出手，稀缺资源的竞争最终就是产品的竞争。企业内心或许也升腾出一种意愿，要把“好房子”落到众多城市的角落，这何尝不是在提升整个城市的产品门槛，以后再想随便做做项目是没有出路了，老百姓需要的是“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子。

轻重两边抓得都很好

当然，绿城在轻重之间把握的尺度也比较好，轻重业务的合约销售规模算是三七开，轻资产占比三成，（自投项目）重资产销售额占比七成。轻资产也就是代建的品牌—绿城管理控股是行业内第一家代建上市企业，在行业内也是遥遥领先。

根据绿城管理控股最新公告，2024年，新拓代建项目的合约总建筑面积达3649万㎡，同比增长约3.4%；新拓代建项目代建费预估为93.2亿元，同比降幅约10.1%。

放眼整个行业，有特色的企业不在少数，但是能有一两样能做到大家公认，觉得说，绿城的产品做的是真好，交付做的也好，代建目前也是无出其右，弱水三千，只取绿城一瓢饮，这怎么能不算是成功？

还有一个炸裂的消息，绿城要发美元债了。2月13日，绿城发了个公告，拟发行3.5亿美元的优先票据，2028年到期，利率8.45%，这可是这几年来头部房企发行美元债的首例。

此前有这么多企业美元债爆雷，或展期，大家对美元债可谓是避之不及，敢发美元债，需要勇气，更需要实力，这对整个行业来说，也是个好消息，是否能就此打开了境外融资的大门，在此一举？

越往后，越要发挥优势，把产品做的越来越好，这是本能，是压力，也是动力。

最后，也提醒一句，要做好风险管控！

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