云南
当今昆明房地产市场上，新项目如果不说自己是第四代住宅，都不好意思出来打招呼。
根据云南房网前段时间的统计，目前昆明计划上市的第四代住宅项目已经有10多个，随着楼市复苏，新项目增多，第四代住宅还会进一步增加。
第四代住宅这么火，原因也很容易理解，首先作为新的住宅建筑形式，肯定在许多方面都比上一代产品有超越，所谓“买新不买旧”。而且第四代住宅的最大卖点是赠送多，得房率高，相当于提高了性价比，当然也就有了更大竞争力。
其次，第四代住宅的大阳台、大露台在一定程度上模拟了院落功能，实现了空中绿化，相当于普通住宅有了低配的别墅体验，再加上开发商给第四代住宅做的效果图看上去花团锦簇、美轮美奂，确实很难让人不动心。
但由于目前国内已经交付入住的第四代住宅还很少，绝大多数人都还没有实际居住体验，所以目前只能看到开发商宣传的第四代住宅各种优点，对缺点却知之不多。
第四代住宅有没有缺点呢？当然是有的，网上也有不少此类文章，但其中不少属于以讹传讹，片面夸大，什么十大缺点之类，明显有拼凑之嫌。实际上第四代住宅真正有可能出现的痛点，主要有三个。
首先是采光痛点。第四代住宅因为是大阳台设计，阳台进深很大，三四米是常态，比一般阳台最多1.8米的外挑宽度大得多，带来的问题是阳台上虽然阳光灿烂，可是和阳台连通的室内却很难晒到太阳。
大部分第四代住宅为了解决这个问题，阳台基本上采取错层设计，增加阳台挑高，但这在多大程度上能增加室内采光，现在还没有看到这方面的日照分析。而且错层阳台和露台带来的问题是隐私较差，不过这个问题可以通过设计解决，可是高挑空阳台还带来另一个痛点，就是不太好封闭。
昆明绝大多数人买房后都会封阳台，以至于如今有些开发商将统一封阳台作为卖点，高挑空阳台如果不封闭，很难遮挡风雨，但如果进行封闭，第四代住宅宣传的空中绿化就大打折扣不说，而且这种阳台封闭的难度比较大，安全性也不好。假如有人封、有人不封，整体外观就远比第三代住宅难看。
如果统一不封，倒是可以保持第四代住宅的设计初衷，但对后期物业管理就带来了很大挑战。这就说到第四代住宅的第三个痛点：长期维护管理难题。
那么，是不是只要物业负责任，坚持统一不封阳台就好了呢？其实看过第四代住宅效果图就能明白，要达到设计效果，需要家家户户精心做阳台和露台绿化，长期认真养护才行，也就是说，第四代住宅的阳台装饰美化具有非常大的外部性，不像传统住宅的阳台，养花种草完全是自己的事，但问题是一栋楼几百户人家，怎么可能每一家都长期坚持认认真真莳花弄草呢？
说实话，当代中国人拥有自己的私宅其实也还没有多少年，许多人对私域和公域关系还很随意。据说在美国的一些住宅区，家家门前都有草坪花园，这就有点像咱们第四代住宅的大阳台、大露台，但美国的这种社区有几条规则，一是不允许修墙把草坪围起来，顶多用低矮木栅栏，这就类似于第四代住宅的阳台不允许封闭。其次，门前花园草坪要定期修剪，不能荒废。如果做不到，社区会有些处罚之类的措施。
按理说，美国连土地都是私有，花园草坪都是自家的，但却不能为所欲为，房主有义务维护并至少视觉开放，体现外部性。大家都默认并遵守，是因为这样做对整个社区的物业价值维护有好处。
国内正在轰轰烈烈开发的第四代住宅能做到这样吗？
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