复旦大学教授：现在不要买房？

几个月房子跌没了100多万，普通人谁扛得住？

南京某个新楼盘，在开盘后几个月，降价100多万。之前购买的业主直接情绪崩溃，倒地嚎啕大哭，

啥都没干，几个月就跌掉了100多万，想想都无比的肉痛。

这样的情况不是个例，在抖音上，“#房子贬值”话题的播放量已经超过80亿次。

网传南京一对夫妻自述买房经历，一夜返贫，血亏300多万。

2021年全国炒房热，两口子看身边的人都买房赚翻了，于是总共贷款242万，并借了亲戚30万，又买了一套房，月供1.1万。

当时，丈夫坚信房价只涨不跌，还拍着胸脯说，以后如果换房或者卖掉，就算只按原价卖，至少也相当于免费住了几年。更何况房价还会涨。

结果呢？2024年4月，小区同户型的成交价跌到了282万，折合单价2.5万/㎡，相比他们高峰期买入的5.5万/㎡，一平损失3万。

短短三年就亏了324万，首付全部都亏没了。

大半辈子的积蓄用三年全花光，还欠银行几百万，面对这种情况，买的人欲哭无泪，哭诉着，“这辈子是造了什么孽啊！”

这些真实事件，就像一面镜子，映照出当下房地产市场的残酷现实。

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复旦大学王德峰教授：房价将断崖式下跌。

都在指着房价涨起来，但前段时间，复旦大学王德峰教授发出预警：

房价将断崖式下跌。

这话虽说有点危言耸听，但多少还有优点参考价值。毕竟当前确实有5个危机问题不得不直面：

1、库存压力：46亿㎡房子在等接盘侠。

据说全国有在建商品房46亿㎡，再加上待售面积7.3亿平方米，这两个加起来就1.3亿人居住了。

另外，还没有算上各地的空置房，加上这些，等接盘侠的队伍更多。

按照去年的消化速度，估计6年才能消化现有的这些。

尤其是三四线城市，要产业没产业，要人，人都往外跑，结果很多郊区成片成片的空置楼盘，一到晚上，整片区跟“鬼城”似的，毫无生机。

2、房企负债压力大

从一开始的恒大暴雷，到万科负债3000亿，然后是融创，碧桂园等头部房企都纷纷出现债务问题。

据说现在，房企的债务规模已经相当于全国居民存款总和。

去年年底，据说有房企开会，今年不求赚钱，只求还债保命，

这些债务都快成定时炸弹了，随时都可能引爆，冲击市场。

3、人口负增长

2022年开始，我国首度进入人口负增长时代，这两年这个时代就一直在延续。

前年总人口减少了208万，去年又减少了100多万。

尤其是25岁到45岁的购房主力群体，据说每年都在以400万的速度萎缩。

要知道，房子的长期趋势还是得看人口，人口负增长无疑是对房子最大的打击。

4、失业潮冲击

都说2024年高校毕业生创历史新高，可查了数据，发现2025年再创新高。但这一届年轻人的就业情况呢？

这个话题很敏感，试想一下，连互联网大厂裁员都成了普遍现象，更何况是那些本身实力就不足的小企业。

都在想着绝处逢生，老板娘都亲自下流水线，为节约成本，以一抵三。

比如之前搞合作的一个工厂老板，以前老板赚钱，老板娘就负责貌美如花。如今生意越来越差，单子越来越少，为了节约成本，老板娘承包了工厂文员、前台、出纳、会计、清洁、车间流水线工人的所有工作。

老板的情况都这么窘迫，试想那些打工人，一旦失业，，断供危机一触即发，法拍房一旦增加，更会冲击房价。

5、金融属性崩塌

从买入即赚，到买入即贬值。房子的金融属性似乎已经崩塌。

从2000年到2020年，房价的平均年涨幅达到了12%，这20年，闭着眼睛买房都能赚钱。

但现在呢？去年全国二手房挂牌价同比下跌9.7%，燕郊等城市跌幅甚至超过30%。

鹤岗化扩大，房子的金融属性已经成为昨天的梦。

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政策救市回暖了吗

这两年政策救市，每年几百个措施落地，效果怎么样呢？

统计局数据显示，去年12月，一线城市的新房房价环比微涨，涨幅0.2%

这能不能算回暖呢？

但把视角放大来看，全国70个大中城市，23个上涨，47个都在跌。

二手房市场就更不用说了，连续下跌30多个月。

再看城市情况，分化加剧，一线城市的房价相对坚挺，三四五六线城市的房价已经回到了2014年甚至更早。

为啥大家对低门槛买房诱惑无动于衷？

说白了，表面上首付降了，贷款利率更低了，但本质上，贷款买房背上的债务更多了。

面对这样“救市”后的效果，悲观者觉得：

城镇化率65%几乎走到尽头，人口红利消失，房价持续下跌或是大势所趋，政策只能延缓而非逆转。

也有乐观的人，他们觉得，2025年房价止跌，2026年会迎来上涨。

但是这两年的一个现实也很残酷：

比如，2021 年巅峰时刻，全国商品房销售面积达到 17.94 亿平方米，销售金额高达 18.19 万亿元，全国的土拍收入超过 8.7 万亿。

2024 年全国新建商品房销售面积为 9.73 亿平方米，销售额为 9.67 万亿元，国有土地使用权出让收入48699亿元。

每一项都腰斩，但土地财政依赖未变，2024年土地出让金仍占地方财政收入35%。

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如何应对？

现在的情况大家心理有个谱了，如何保命？

给大家几个建议：

1、现金为王。

手上有现金，才有抄底的资本，与其盲目接盘，不如让子弹飞一飞，等待机会。

2、换房三思而行！

建议三不碰，不碰郊区房、不碰高价学区房、不碰新区。

这几个房，价格变数大，没必要“赌”

建议优选成熟小区，离地铁近最佳。

3、密切关注政策

预售制终结消息越来越近了，大家可以再等等，政策明朗再“下手”，能有效避免烂尾风险。

另外，买新房只选靠谱的房企！

文末结语

“退潮期”不要盲从，活下去，保住财富，更为重要，切记切记！

（文中图片来源于网络，侵删）