宅基地最严新规来了！2025中央一号文两个不允许出台，什么信号？

作者 |罗乾波

出品 |波哥看楼市

昨天，2025年中央一号文件在万众期盼中正式出炉，全篇来看，该文件从粮食安全、脱贫巩固、县域经济、基础设施、治理体系到资源配置，全面勾勒出一幅农业农村现代化的宏伟蓝图。

其中，引发热度最高的就是关于宅基地的新规了。

主要有关原文为：

扎实做好房地一体宅基地确权登记颁证。

探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。

不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，

不允许退休干部到农村占地建房。

持续整治“大棚房”、侵占耕地“挖湖造景”、乱占耕地建房等问题，坚决遏制破坏耕地违法行为。

依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，探索建立自愿有偿退出的办法。

简析：

据波哥看楼市观察，在上述关于宅基地的相关政策中，实际上在几个方面，本次做了一个比较全面和系统的新规定。

● 一是，再次确定和强化了“一户一宅”的基本原则，并对宅基地进行了“房地一体”化的锁定，同时要求确权登记，形成监管数据，强化了本底层面的逻辑数据和资产的建设，保证了广大农民的根本利益；

● 二是，有效纠偏耕地和宅基地建房的一些主要问题；特别是本次明确了两个“不允许”，也即禁止了类似事情的继续发生，保护了集体经济组织和村民的合法权益，能更大程度上保证利益的公平性；

● 三是，为宅基地和房屋的有效流转和退出，架设出了两个路径——房屋出租入股等商业化变现模式+宅基地使用权等自愿退出模式，为众多的农村闲置宅基地等的合法流转和退出打通了有关堵点，也能合理增加很多村民的收入等。

因此，在以宅基地为核心的基础上，国家设计出了一个相对完善的运作模型，在利益根基、政策和市场三者之间，建立起了一个有效的操作体系，于稳农和富农上一起发力，价值众多。

比如，两个禁止，就能快速截断城市居民和退休干部去农村占地建房的行为和念想，不能再以优势资源去“与农争利”，推而广之的话，就是杜绝相关资本去侵害农民的基础型利益和价值，和拉大贫富差距、引发其他社会问题等。

同时，可以引导这部分有需求的人群，去租赁农房居住或投资等，能把占地抢利益的行为，转化为加持农民收入长期增加的一个有效动力，譬如，你到农村去租赁一套房，要投资翻修和改造吧，要搞点菜地种种菜吧、要长期按时给租金吧，等等，这对农民而言，在收入增加上，就是一个典型的正向推动价值，比过去自己买一块宅基地建房，那都是跟自己有关，至少不能给某一户人家带来长期的有效价值。

例如，一年几千块钱看似不多，但对很多地方的农民来讲，这些钱可以养活好几口人了，能解决很多的现实问题。

另外，此类情况，在全国各地都很多，并不为因为这个新规，他们就不去农村了，小组放荡不了，不差钱和向往农村的田园生活，还是会来的，只是会更加强化农房租赁合约的保障性而已，反而，在一定程度上，要考虑自己的实际投资会把租赁时间更加长期化。

因此，就有效实现了上述政策的引导目的，在实际需求和促进相关农民收入增长上，形成了有效的共振。

波哥认为，这个设计非常的高明，必须为之点赞。

一石多鸟，自成闭环。

再比如，存量农房，在有相关旅游、产业等资源加持的地方，借助民宿、产业基地员工宿舍等，在产业层面也能让农房在价值变现上实现更多的跳跃，本质上是一次对宅基地价值的增值也是重大的托举和提升，对于乡村振兴和增加村民收入是杠杠的。

此外，数十年历史众多实践和已经证明，过往很多被买断、被收购、买地建房等方式，起效果并不理想，造成村委会、与村民、与投资方等多方面的矛盾和相关问题，民、商、资之间的鸿沟日益增大，而，如今要有效扩大内需和实现乡村振兴的大目标，农民不有效合理增收就没有信心，这些目标不可能有效实现。

在比如，在新型城镇化方面，与当前来讲，受制于经济发趋势和就业态势严峻等问题，想要有效推动相关流动农村人口在不同城市真正落地和市民化，其难度很大，因为，现在，对很多此类人群来说，也正面临着一个新的问题——在城市打工和定居，机会和希望比过去没法比了；退回农村，空心化和颓废之象等，退无可退。

进退两难，必然会影响新型城镇化的推进效率，这是一个非常客观和现实的大问题。

如果两头都看不到太多的新希望的话，他们不会足够有底气在城市落地而转型。

如今，能够有效引导个人、群体和资本不断去提升宅基地和闲置农房等，在价值变现上有更多的机会，就能打消他们的后顾之忧，让很多人在老家和后方能获得一定的稳定收入，对留守的父母和孩子等，在经济等方面也能宽解不少，可以鉴定很多人在城市打拼和正式进城的信念。

有鉴于此，据波哥看楼市观察：

上述关于宅基地的政策，最本质的变化，是再次严肃重申了农村宅基地的边界，这是一个很重要的变化，其他的诸如农田、山林等，是相对间接的资源，缺乏农民“安身立命之所”的根本价值，这是一个根本性质红线。

家都没有，何以安身？何以乐业？

不言而喻，对农民而言，其价值和清洁更甚。

据波哥看楼市独家观察，在中国文化里面，自古以来，宅可安身、业可安心，从来就没有变过，是骨子里的东西。

谁触碰，谁就负责，概莫能外。

说白了，这是一根历史性的警戒性红线，什么意思，大家可以自行去想一想，此略。

因此，基于以上众多的客观考虑，国家从顶层设计角度，推出新的严格管控体系和模式，其背后有很多的思考，绝不是乡村振兴、产业进化和世界变化那么简单。

实际上，在“宅基地”这三个字中，也能说明很多，也浓缩了一切——宅，为根本性基础，宅，基于地而形成的；“宅地一体”，不可分割，是其本源。

因此，溯源而动，坚固其体系，有效保护广大农民的根本和合法利益，关乎大是大非，且源远流长。

绝非简单的时代性的压力问题。

你可以去细品。

波哥个人为，最严宅基地新规的推出，必能守护和强力推动国家走得更远更加繁荣！

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