专题回顾 | 房企土地“收储”的难题与挑战

导语

收储依然面临多重困难，良好初衷也要受市场检验

文/房玲易天宇 洪宇珩

01

2024年政府开始推进商品房和土地收储
调整市场供需

1、待售商品房和闲置土地规模均创新高，促使中央推进房屋及土地收储

随着房地产市场的持续下行，房企销售长期低迷，伴随着早期开发项目的持续竣工，近年来我国的累计商品住宅待售面积逐渐增长。根据国家统计局数据，2022年末全国累计的商品住宅待售面积约为56366万平米，2023年末增长至67295万平米，2024年末更是达到了75327万平米，同比继续增长了11.9%。

与此同时，销售的不景气也直接影响到房企的土地投资和开发，根据国家统计局数据，2021年房企流动性危机爆发后，房企的土地购置面积开始出现断崖式的下跌，2021年就同比减少了15.4%至21590万平米，2022年更是直接腰斩至10042万平米。再加上新开工规模大幅减少，2023年新开工建面同比减少了20.5%至69669万平米，相较于2019和2020年16亿平米的水平减少了近60%。因此近年来房企持有的待开发土地面积整体增长，2022年末达到了49828万平米，创下了2004年以来的新高。

大量的未售商品房和未开发土地严重影响了市场的供需平衡，增加了房企的资金压力，同时造成了大量的资源浪费。为了缓解这些问题，2024年5月以来中央接连出台政策措施支持地方政府或企业对未售商品房那个和闲置土地进行收储，以去行业库存，起到调节供需关系的作用。

在商品房方面，2024年5月17日央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，明确说明用于收购房企已建成未售新房用作配售型或配租型保障性住房，同日国务院和住建部表达了支持态度。“730”政治局会议上又明确提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，支持地方政府或由地方政府选定的地方国有平台公司、第三方公开收购房企手中符合条件的未售新房房源，最终将其用作配售型或配租型保障房。

而在闲置土地方面，2024年5月17日自然资源部首次提出支持地方以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设；6月24日又提出三个方面18条政策措施支持地方通过专项债券等资金收购收回土地。“926”政治局会议上又明确提出“支持盘活存量闲置土地”，11月11日自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下文简称“《通知》”），明确了运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的细则。

2、优先收购无力开发用地，价格以市场评估与土地成本为准（略）

02

多地积极响应土地收储政策
但全面推进落地尚需时间

1、多地响应推出收储细则，基本是地级市或下属区县

在《通知》发布之后，各地方政府纷纷响应，针对本地情况推出了收回收购土地征集公告。整体来看，地方政府在具体做法上基本沿袭了中央政策要求的细则，只是对辖区内收储土地的范围进行了确定。从发布文件的城市来看，基本都是地级市或者下属区县，国内一二线大城市由于土地回收相对较多且运行较为完善，因此本轮基本没有特地发公告出台收储细则。

2、2024年房企土地收储相对较少，2025年广东7城率先推进（略）3、广东首批收储主要面对地方国企，全面推进仍需时间（略）

03

数家房企收储成功
加价回购还是现金补偿需斟酌

1、万科广州南站三宅地仅调整规划，新增货值反哺当地开发2024年12月17日，广州市番禺区迎来了4宗涉宅用地的正式出让。根据成交结果，广州南站商务区3宗宅地由万科以底价28.8亿元摘得，总计容建筑面积约23.4万平方米，成交楼面价11409元/平方米-13614元/平方米。这也是万科时隔4年再次在广州公开土地市场拿地。值得注意的是，此次万科获取的广州南站三宗宅地，原本为商业用地且属于万科。2023年万科先通过退地获得货币返还，而收储金额与此次支付的土地出让金额相仿，而后地块被政府调整规划改为二类居住地块，于2024年又重新挂牌，万科再次收入囊中。在这整个过程中，万科并没有支付额外的资金，但同时也实现了相关低效存量用地的盘活。最早在2011年，万科就与南站片区的石壁一村、四村签订了留用地合作框架协议。2016年，万科以38亿元的成交总价拿下了南站的6宗商业用地，楼面地价在7000元/平方米至9000元/平方米。截止至2017年，万科累积拿下了南站15宗商业用地，总计算容积率建筑面积约126万平方米，占据南站核心区约1/4的面积。万科原本计划在这些地块上打造一个超级综合体，集购物中心、商业街、会展中心、写字楼、星级酒店等于一体。截至2024年12月，15幅宗地已开发了将近三分之二。而此轮涉及的3宗地，就是来自未开发的三分之一。事实上，万科南站片区已开发十几年，片区内的规划数次调整，导致地块割裂分散，部分地块地下在建设轨道交通，不具备开发条件。此外，随着房地产行业进入深度调整期，原本地块属于商业用地，打造的商办产品去化困难，而此时万科现金流也相对承压，在资金压力面前，促成了此次万科与政府的收储合作。2024年1月，广州市规划与自然资源局发布兴业大道南片区（BA0405规划管理单元）控制性详细规划，其中将南站片区3宗地由商业用地调整为二类居住用地。根据万科预计，三宗宅地会有两到三千套的住宅货量、货值或超50亿，对比周边在售新房2万多元/平方米的售价，1万元/平方米出头的地价也有一定的盈利空间，产品上市后可为当地村庄回迁安置物业的交付提供资金支持。（2011年万科与石壁一村、四村合作时承诺会负责建设该村的复建物业，截至2024年，该公司已交付村民公寓近7000户、酒店2栋及1座会展中心）。万科广佛公司表示，未来将持续看好广州南站板块，接下来会继续发挥自身大型综合住区开发优势，以大盘整体开发思路持续建设南站核心区。在万科广州南站三宅地的收储案例中，并不是通过现金补偿的形式，而是通过调整地块规划的方式，实现了万科存量地块盘活。而万科在此过程中，没有付出额外资金，但增加了地块的潜在货值，为当地回迁安置物业交付提供资金支持，对企业资金流起到了改善作用。

2、越秀加价回购广州大干围地块，土地改性契合市场需求（略）3、金茂通过专项债资金收储，补偿金需要两年内方能拿到（略）

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总结：收储依然面临多重困难
良好初衷也要受市场检验

随着房地产市场进入深度调整期，新增市场不断放缓，如何盘活存量闲置土地成为重要课题。从企业面来看，融资渠道不断收窄、贷款到期压力增大，同时还面临市场销售疲软、资金回款周期拉长等挑战。在供求关系发生变化的大背景下，对于已经获取大量土储且遭遇资金流紧张的房企而言，或陷入项目停滞、无法正常推进的困境，甚至被当地土地主管部门征缴土地闲置费用，或面临无偿收回。作为支撑房地产市场止跌回稳的重要一环，中央乃至各地政府积极推进收储工作，对于缓解房企资金链紧张，提高资源配置效率有着积极意义。

与此同时，也不能忽视在收储实操过程中会可能出现的各种困难，可能阻碍收储工作的进一步落地。

首先，当前各地政府或面临财政负担，有限的财政预算或不能有效推动收储工作。虽然通过专项债收储能够弥补资金缺口，但根据2024年6月自然资源部18条政策措施，自然资源部虽然计划通过专项债券为地方政府提供资金支持，但同样“要求地方政府量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务”。未来专项债资金能够有多少实际落地，仍待观察。

其次，闲置土地涉及部门多，协调难度大。当土地完成供应后，项目涉及住建、工信、教育、水务、交通等多个行业主管部门或作为实施主体，对存量土地的处置，仅靠自然资源部推动力量不足。在2024年11月的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》中也有提及，“运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力”。

第三，是收储价格的确定。根据已有政策和案例来看，均是采用账面价和估价的较低值作为基础价格，在此基础上调整幅度。在实际案例中，均是估值低于账面价，收储会让房企出现损益亏损。事实上，如果地块估价过低，无法覆盖土地既有融资，可能会出现房企无法接受该价格，积极性不高的情况。

第四，房企需要对闲置土地解押。通常情况下，房企拿地取得国有土地使用证后，会将土地抵押给银行获取开发贷，即便没有动工的项目，也会将土地抵押给金融机构获得融资，因此房企手中往往很少有闲置的净地。根据目前已有案例，收储往往需要房企进行权属注销，而在办理不动产权证注销时，必须涤除抵押登记。也就是说房企如果想要收储，需要筹集到足够的资金解押土地。

最后，则是回收土储的后续处置。根据通知，运用专项债收储存量闲置土地，再次出让原则上不用于商品房建设。由此来看，专项债收储的存量闲置土地，要么用于基础设施或公共设施建设，或用于保障房。如果用于保障房，土地价格不宜太高，而价格太低又会涉及到房企利益。此外，地方政府或仍有不少未出让的闲置地块，直接用这些地块建设保障房，甚至能免去土地成本。而按照当前市场行情，商品房想要通过市场消化也并非易事。