万科还在ICU

　　万科又被输血了。

　　2月21日，万科集团公告，第一大股东深铁集团拟向公司借款42亿元，用于偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息。

　　这42亿的借款，期限为3年，借款成本很低，只有2.34%，比1年期LPR都要低76个基点。

　　当然这42亿不是白借，需要先由万科的三家子公司（上海万科投资管理有限公司、深圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公司）提供保证担保，然后后续3个月内，万科需要提供不超过60亿的资产提供抵押或质押，抵/质押率设定为70%。

　　如果未来三个月无法完成增信置换，则公司需要立刻偿还该笔股东借款或者提供其他深铁集团认可的其他合格担保。

　　从这个公告我们能看出两点：

　　第一 ，这笔借款很着急，甚至连抵押物/质押物都没找好。

　　第二，大股东的支持力度是真大，借款金额大，成本低，刚开始无资产抵押，几乎相当于信用借款了。

　　而且，你要知道，大股东在11天前已经借万科28亿了，是用万科物业的市值做的质押。算上这次的，最近2周已经借给万科70亿了。

　　深铁集团自身也不好过，近两年都是亏损状态，2024年前三季度亏损约80亿元，居然还能拿出70亿真金白银来支持万科。

　　我们看看万科这边，它的债务压力确实挺大。

　　公开信息显示，万科总负债接近1万亿，这还只是公开的，不算表外或隐性的债务，这些金额只有万科的高层知道。

　　万科今年境内累计公开债券到期规模为215.9亿元，涉及9只债券。其中，仅今年一季度到期的境内公开债券就有4只，合计约88.9亿元。

　　另外，万科本身的销售也在下滑，也是亏损状态，去年一年预计亏损450亿。

　　实际上，万科的财务悬崖比表面更凶险：

　　现金流黑洞：2023年预计亏损450亿，经营性现金流净额同比骤降67%，而今年215.9亿公开债到期规模，相当于每天要还6000万。即便深铁再输70亿，也只够填1/3的窟窿。

　　销售失速：1月销售额同比再降42.95%，单月回款不足200亿，这个数字甚至抵不过季度债券偿还额。与碧桂园、远洋等同病相怜的房企相比，万科存货周转天数已从720天拉长至900天。

　　资产缩水：万科2023年存货跌价计提同比激增85%，从2021年的42亿元激增至2023年的189亿元，特别是三四线城市项目实际成交价已跌破拿地价。

　　综上来看，尽管有大股东70亿输血，但在庞大债务面前，只是杯水车薪，万科这次的生死关，远没有过去。

　　万科困局正在改写房地产救市逻辑。当"三好学生"都需靠股东急救，投资者对优质民企的最后一丝幻想已经破灭了（万科本质是一家混合所有制企业，不属于纯国企)，优质民企已不再优质，地产行业的民企玩家越来越少，已经变成央国企的天下。

　　对于购房者而言，需要注意优先选择现房或准现房，特别警惕"双国企背书"项目——当股东自身难保时，所谓的担保承诺可能变成空头支票。

　　这场70亿的输血手术，或许能暂时维持万科的监护仪曲线。

　　但当整个行业躺在ICU病房，需要的不是更多输血袋，而是刮骨疗毒的勇气——毕竟，麻醉剂用多了，病人就永远醒不过来了。