专家称房地产市场风险已完全释放 看看DeepSeek是如何分析预测的

凤凰网财报道， 2025（第三届）长白山论坛上，经济学家马光远指出：“当前中国房地产市场的风险已经完全释放，经济也已经完成去房地产化了。”那么，实际情况真是这样吗？这个周末，通过DeepSeek的整合分析，咱们一起来探讨下中国房地产市场的现状、风险释放程度、经济去房地产化进程，还有未来市场和房价会怎么发展。

一、咱们先看看当前房地产市场的现状

1、量价齐跌，政策托底。2024 年全国新建商品房销售面积只有 9.73 亿平方米，跟2023年比下降了 12.9% ；销售额是 9.67 万亿元，降幅高达 17.1%，这可是近十年的最低水平。面对这种情况，政策层面也在积极行动。好多地方都取消了限购、限售政策，公积金贷款额度提高了，房贷利率降到了历史低位，首套利率低至 LPR - 50 基点，契税减免等政策也一个接一个地出台，就是想让市场能好起来。

2、结构性分化凸显。再看看城市方面，核心城市像上海、深圳，房价下跌的幅度已经开始变小了。2024 年 11 月，70 个大中城市里有 17 个城市新房价格环比上涨，这主要是改善型需求在支撑市场。但三四线城市可就不太乐观了，房价已经连续三年下跌，2024 年同比下降 9.3%，有些城市房价都跌回 2016 年的水平了，库存要卖出去得花超过 24 个月的时间。

3、行业深度出清。从行业角度看，房企的洗牌速度加快了。在 2022 - 2024 年，Top 50 房企里有 23 家出现了债务违约，行业集中度大大提高，Top 10 房企的市场占有率从 30% 涨到了 45%。而且现在购房者更倾向于买现房，2024 年商品住宅现房销售面积占比达到 26.5%，比 2023 年提高了 8 个百分点。

总结：目前房地产市场风险在一些方面有所缓解，不过还有不少问题没解决，存在潜在风险。

二、风险释放：有好消息，但也有隐患

1、风险缓释的积极信号。好消息是，杠杆率在下降。居民房贷余额和 GDP 的比值，从 2021 年的 42% 降到了 2024 年的 36%；房企资产负债率也从 82% 降到了 73%，债务压力稍微减轻了一些。政策上也建立了金融防火墙，“三道红线” 优化了，项目白名单制度覆盖了 85% 的在建项目，这能防止系统性风险扩散。

2、未解难题与潜在风险。目前问题也不少。地方财政对土地出让的依赖还是很强，2024 年土地出让金占地方财政收入的比重还有 28%（2019 年是 41%），有些城市还得靠土地财政过日子。隐性库存压力也大，三四线城市 “已批未建” 的土地规模大概有 15 亿平方米，住房空置率达到 15%，比国际标准的 5% 高多了，供给过剩的风险会长期存在。另外，2023 年有好多头部房企债务违约，断供情况增多，法拍房数量 2024 年同比增长了 37%，市场信心要恢复还得花不少时间。

总结：目前房地产市场风险在一些方面有所缓解，不过还有不少问题没解决，存在潜在风险。

三、经济去房地产化：有进步，也有挑战

1、转型成效初现。房地产对经济的贡献在减少，它对 GDP 的直接贡献率从 2019 年的 7.3% 降到了 2024 年的 5.1%，广义房地产业占 GDP 的比重也从 17.4% 缩小到 12%。同时，新的经济增长动力开始显现，2024 年高新技术产业投资增速达到 18%，但房地产投资增速却是 - 8.7%，消费对 GDP 增长的贡献率达到 67%，经济结构在往好的方向变化。

2、深层挑战待解。但是，房地产和很多行业联系紧密，关联着 60 多个行业，像钢铁、家电这些。房地产市场不好，建材需求就大幅减少，2024 年水泥产量同比下降了 12%。就业方面压力也大，建筑业和房地产行业有超过 7000 万从业者，服务业每年得新增 1200 万个岗位，才能让这些人有工作。

总结：经济去房地产化已经有了一些成果，不过要彻底实现还面临着不少困难。

四、2025 年展望：分化还在，政策博弈激烈

1、市场走势预测。按照一般的预期，商品房销售面积可能会同比下降 5% - 6%，新开工面积预计下降 15.6%，开发投资下降幅度可能会缩小到 5%。

2、房价分化深化。房价方面，一线城市里，核心区房价可能会保持稳定，波动在 ±2%，郊区房价可能会跌 3% - 5%；二线城市有区别，杭州、成都这些强二线城市房价可能会涨 1% - 3%，但弱二线城市可能会跌 5% - 8%；三四线城市普遍会跌 5% - 10%，那些人口流出的城市跌幅可能超过 15%。

3、政策工具箱再扩容。政策上也有新动作。核心城市进一步放松，一线城市郊区限购取消了，二套房利率下调到 LPR - 20 基点，这样能刺激改善型需求。三四线城市呢，政府主导 “以旧换新” 计划，打算全年收购 500 万套存量房，把它们变成保障房。

4、风险警示与争议。不过，政策效果在变差，2024 年 “9.26 新政” 之后，市场需求反弹就只持续了 3 个月，2025 年政策能操作的空间也不大了。还有一些风险，比如全球通胀反弹可能会让央行加息，地方债务危机可能会让房企资金更紧张。

总结：对于 2025 年，房地产市场各方面都有不同的预测，城市间房价走势分化，政策也在不断调整，同时还存在一些风险和争议。

五、结论：弱平衡下的转型艰难期

短期来说，2025 年房地产市场会呈现 “L 型” 弱平衡，核心城市靠政策能慢慢稳定下来，三四线城市还得继续清理库存。根据多方观点，从长远看，经济要彻底 “去房地产化”，得满足三个条件：消费占 GDP 比重超过 60%；地方财政对土地的依赖度降到 15% 以下；保障房要能覆盖 30% 的城镇家庭。

对于投资者，在核心城市可以多关注核心地段的改善型住房，这种房子抗跌能力强；在三四线城市就得小心 “有价无市” 的情况，最好先把不是自己住的房子卖掉。

所以说，短期来看，房地产市场是一种弱平衡状态，长期要实现经济去房地产化有几个重要条件，投资者也得根据情况调整策略。而 “风险出清论”，可能更多是说系统性危机缓解了，但局部风险和结构转型带来的困难，还会在房地产市场走向新周期的过程中一直存在。