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杭州临安【易辰江南大院】

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易辰江南大院效果图

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诚如有人曾说过的那样，杭州的青山湖，可谓“中国中式合院的主场区”，那些湖山掩映间

的白墙黑瓦，以及这几年青山湖板块的成交盛况都印证了这一说法。其实不光是中式风格，放眼整个杭州，目前房产市场上可供选择的排屋，多半都集中在了临安青山湖。

而今天，即便是在这个曾经的中式合院“重仓区”，也是卖一套，少一套，存量日渐

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减少，后续又很难再有。杭州今年第三批集中推地名单里，临安仅有的两块供地，容积率也都高达2.5以上，且都不属于青山湖这一“传统的排屋板块”。

售楼处热线：400-832-9881在这个传统的“排屋区”，易辰江南大院，一直是其中

非常低调、专注而务实的一个项目，一期253套中式合院早已不动声色地销售一空，

并已于2019年底顺利交付。今年10月，易辰江南大院二期开始启动开发，首次推出的产品，又是承接一期风格的新中式合院，只是这一次，因为二期容积率的限制，即便倾尽所有，也仅仅只有20套而已。

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PART-1

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地铁+城市+森林+院子=便捷+繁华+清静+自得

楼市流传着一种说法：百般奢侈，不如一方院子。

中国人，往上推三代，大都从农村走出来，那时候谁乡下老家还没个一亩地三分院的，院子，不稀奇。

而如今，在霓虹闪烁车水马龙的都市里，谁家要是有个院子，别管院子大小，都足以羡煞旁人。再如果，这个院子既在都市里，又被森林包围，出入还有地铁随行，那就更是无数人趋之若鹜却遥不可及的梦想。

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杭州易辰江南大院售楼处地址/营销电话400-832-9881√√(营销发布），从未来科技城出发，搭乘地铁16号线。刚刚还在感慨城西高楼林立的无尽繁华，话音未落仅4站已到达八百里站，出站后步行约800米，一座座散落在山林绿荫深处，粉墙黛瓦的中式院落便闪入视野。

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杭州易辰江南大院售楼处地址/营销电话400-832-9881√√(营销发布）地铁之外，易辰江南大院临近的科技大道，向东一路连通文一西路快速路（在建），开通后将一路直达未来科技城和杭州城西，并快速贯通杭州城东。在不久的将来，易辰江南大院所在的临安滨湖新城与杭州主城的交通距离和心理距离都将无限拉近。

位于滨湖新城和青山湖科技城之间，易辰江南大院，兼得山水与繁华。秉承一期的项目营销电话400-832-9881√√精神和产品理念，这次即将推出的18套中式合院，结合一期产品的成功经验，在居住舒适性，建筑空间布局和庭院尺度上都做了很大程度的合理优化和素质提升，可以说是不折不扣的2.0升级作品。

PART-2

大庭院、大露台

2.0升级作品焕新归来

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杭州易辰江南大院售楼处地址/营销电话400-832-9881√√(营销发布）在近一年的产品设计研磨后，易辰江南大院此次推出的18席中式合院，集萃了众多研发者们多年专修的中式院墅心得，而整个二期项目中式合院也仅有20席，其非凡意义不说大家也都能体会。

设计师以“山水立轴高山流水”为理念，将低密墅区当作一幅山水卷轴画来布局。结合《千里江山图》中的立意,提取其中的山水线条,打造“一轴三园、六坊八巷”的景观节点,以巷道景观为景观特色,达到“巷陌芳泽,四时朝暮皆有景”。未来，人们在茶余饭后，和家人散步于粉墙黛瓦的街巷里，恍若置身于水墨画中，亦古亦今，诗意栖居。

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杭州易辰江南大院售楼处地址/营销电话400-832-9881√√(营销发布）墙外巷道的设计尚且如诗如画，墙内的庭院与户型设计更是别具匠心。18席合院，全都是约200平方米左右的户型。这个面积的由来，源自设计者对未来居住于此的人们需求充分的研究和考量。他们或历经商海浮沉，或在自己的事业领域举足轻重，已然过了追逐名利与财富的阶段，陪伴老人、孩子和家人的时光才他们最在意的。约200㎡，楼上楼下院里院外，这里完全能装下他们的都市森林墅居理想。

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18席合院，分为南北两边入户，各自独立，互不干扰。七室两厅四卫，足以满足三代同堂的天伦之乐，更别说还有优化空间溢出来超大露台。周末约上朋友或生意伙伴，在山林里，在星空下，没有什么不是一顿露台BBQ解决不了的，如果有，就两顿。

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易辰江南大院的合院，更不同于同区域其他项目车位皆需另行购置，于户户门前都标配了一个专属赠送车位，合院区周边更设置有诸多公共车位，可满足墅区业主家有更多爱车的需求。这一设计也实实在在地增加了项目的含金量，立时为购房者省下了数十万计的真金白银。

都说买排屋其实就是买了一方土地，合院，精髓还在院子。这都市森林里难得的18席合院，吸引了杭州城里何止千万人的目光。此次推出的18套合院中，所有院子的面积都在120㎡以上，最大的院子，约有195㎡，而每套合院的占地面积都在250㎡以上，最大的占地面积可达到300㎡左右。偌大的庭院，足以给全家人提供各自不同的舞台，容得下父亲的棋台，母亲的家长里短，太太的闺密圈，儿子的足球场，女儿的秋千，当然，还有自己的石磨茶台。

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户型鉴赏

让自然参与生活的朝夕暮晚

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杭州易辰江南大院售楼处地址/营销电话400-832-9881√√(营销发布）有仰望星空的梦想，也有亲近大地的踏实。北入户建面约200㎡新中式合院，

匠心打造诸多格局亮点，尽可能优化空间利用率，满足三代同堂、三胎时代的居住求，创新奢适生活体验。户户独享宅间花园，私属星空露台，把生活过成梦中的模样。

一院江南景花影入梦来

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人生佳境时，回归一方院子，在城市繁华中，又在喧闹之外，静静享受时光的空间，

让生活的所有美好憧憬于此落地生根。南入户建面约200㎡新中式合院，上下两层七室设计，有天有地不受邻里干扰，即便是三代同堂也绰绰有余。

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。

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