深铁集团助力42亿，万科为何再次“国有化”？

万科是中国最著名的房地产企业，也曾经在长达一二十年的时间是中国房企一哥，创始人王石更是家喻户晓，是中国最知名的企业家之一，他最引以为豪的或许还不是创办了万科这家企业，而是创建了万科的公司治理结构，这种公司治理结构也一度成为中国上市公司的典范。

但是很少有人知道万科其实是一家国有企业，在宝万之争以前，大股东是央企华润，持股15%。宝万之争的之后，华润退出，深圳地铁集团接手，成为大股东，持股近30%，持股比例较华润几乎增加了一倍，控股权大幅提升，但是深铁集团却很少插手管理事务，还是王石留下的以郁亮为首的管理团队在管理万科。

1、巨亏450亿，公司治理典范未能免俗

1月27日，除夕的前一天，万科董事会发布了2024年业绩预告，巨亏450亿，石头总算是落地了，尽管外界早有传闻，在这场行业的大调整中，万科也未能免俗，但是当这份财报面世的时候，还是让人惊讶，万科不仅仅是房地产的龙头、老大哥，更是房企领域的公司治理典范，企业文化更是被创始人王石视为最重要的资产。

恒大出事，大家都能理解，毕竟老许一看就是那种带着带皮放飞自我的粗犷汉子形象，但是王石不是，王石是精英路线，留学，哦，不，是游学，攀登珠穆朗玛峰，甚至还玩划艇，年过60的他身材比小伙子还挺拔，万科的房子在任何城市都是中高端定位。

万科的财务管控更是行业标杆，非常注重现金流管理，资产负债率一直控制比较好，年轻气盛时候的孙宏斌领着顺驰大杀四方，跨越式发展剑指万科的时候，王石只是冷冷说到：步子大了容易扯着蛋。最后顺驰果然没能逃过行业调控，倒在高杠杆上，孙宏斌出局，二次出山的时候才创办了融创。

对于绝大部分人来说，是只看结果的，因为结果不容易作假，也最容易理解，而过程就太复杂了，专业人士都不一定能够把控，更别说局外人了，万科的业绩稳定快速发展的时候，当然可以归咎于企业文化以及公司治理典范，有了成绩，你说什么都是对的，甚至碧桂园和恒大在极盛时期也出书总结过成功经验。

但是450亿的巨亏撕下了万科的面纱，原来你也是会亏的，你的公司治理以及企业文化并没有想象中的厉害，面对这场房地产30年来最大的调整，你也未能免俗，皇帝的新衣一旦被戳破，光环就没有了，光环就是价值的体现，就是溢价的表现。

2、一二把手同时辞职，万科管理国有化

如果我们仔细去回顾过往，王石引以为豪的企业文化和公司治理结构，其实是职业经理人文化和治理体系，放在中国的环境下就是股东不要掺和太多公司的管理事务，按照当股东享受分红就行了，公司治理这么专业的事情交给我们管理团队就好了。

华润作为大股东以前只持有15%的股份，几乎是做一个甩手掌柜，对王石为首的管理团队是十分信任，但是华润也是有掌门人的，换一个人风格就变了，未必就有那么深厚的历史交情。2016年宝万之争的时候，华润作为大股东开始选择作壁上观，默认宝能对万科的步步紧逼，其实多少也表示了大股东对王石团队的不满。

最后的结果是，大股东华润变现走人， 而创始人王石也被迫出局，辞去董事长一职，彻底退出管理层，只保留了一个终生荣誉主席的称号，每年领着1000万的退休金。宝能也退出，半路插一杠子的恒大以损失几十亿的代价卖给了深圳地铁一个人情，深圳地铁集团这个深圳国资委下属企业成为新的大股东，持股近30%。

这场争斗中，当时看似的输家，华润和王石，如今看来都是赢家，到底是侥幸的运气，还是早有的远见？王石离开的时候，万科还是中国房企的一哥和典范，如今万科亏损450亿，成为碧桂园、融创之流，这是谁的责任？起码你的管理团队建立的企业管理制度和企业文化是没能起到刹车的作用。

并且并不都是亏损的，央企保利集团下属的保利发展，这几年不仅没有亏损，业绩还越做越大，国有控股和管理的保利为何就能避免行业调整呢？原因不知道，但是结果很清晰，在这场房地产30年一遇的调整中，国资管理的国企胜出了，而那些胆肥的高歌猛进的民企，无论是泥腿子碧桂园，还是精英的万科，都未能免俗。最后的结果就是，董事长郁亮和总裁祝九胜申请辞职，郁亮降职担任执行副总裁，祝九胜彻底退出，一二把手同时辞职，这本身就说明问题了。

两人辞职的公告是和2024年业绩预告同时发布的，都是除夕的前一天，都等不到春节了，这本身就足够说明问题了。深铁集团的董事长、党委书记辛杰成为万科董事长，这是大股东一方首次担任万科董事长，这是一个历史性时刻，意味着万科真正国有化，并不是之前股权形式上的国有化，而是管理上的国有化。

3、国有化的万科才能走出低谷

万科的出路在哪里？其实谜底就在迷面上，只有国有化才有出路，大家为何不想想两个问题，第一是现在房地产的前三强是什么属性；第二是为何恒大、碧桂园和融创没有国有化？想通了这两个问题，那么就知道万科的出路在哪里了。

2024年房地产行业前十强如下图，老大是保利发展，销售超过3000亿，这是央企保利集团控股的国企；第二名是中海地产，销售也超过了3000亿，这是央企中国建筑集团控股的房地产企业；第三名绿城集团也是央企中国交通建设集团旗下的房企；老四是华润置地，是央企华润集团旗下房企。

万科排名第五，除了第9名的滨江集团是私人控股的企业，剩余都是国企，在房地产高峰时期，房地产十强都是被私营企业占主导，但是三年调整下来，只有前十名只有一家是私企，剩余9家都是国企，而且靠前的都是央企，万科虽然从2017年就回归深圳国资委怀抱，但是由于各方对管理团队过于自信，国资对万科的管理并没有太多干预。

既然过程无法评估，那么结果一定是最容易理解的，以前万科在职业管理团队的管理下做得很好，那么就让职业管理团队来管理，如今管理团队既然不行 ，而活下来活得好的都是国企，那么也说明，此时的房地产行业更适合国企的管理方式以及背后的资源，那么职业经理人团队放手，让国企派人下来管理。

就在最近，深圳地铁集团和万科达成协议，将为后者提供42亿元的低息贷款，用于万科偿还贷款，而在1月份，深圳地铁刚刚为万科提供了28亿低息贷款，目的也是用于偿还贷款，此前深铁集团也已经多次出手帮助万科，这是真金白银往里面砸钱，只有大股东才会这么干。

国企房地产企业为何比民企更能抗风险？这个问题问得好，主要有两个原因，国企更加强调规避风险，国企上面还有人管着，一把手也不能随心所欲，所以即便是在房地产最风光的时候，国企也很难像恒大那些民企那样去上杠杆，以保利为例，资产负债率最高的时候也没有超过79%，而万科这个号称最注重财务风险和现金流管理的企业，也是最先喊出“活下去”的一哥，资产负债率最高的时候接近85%。恒大在2017年的时候就接近90%了。

还有一个原因是国企，尤其是央企更加容易获得银行的贷款，而且利息还要低些，这也是国企的一个优势，放在房地产领域就非常合适了，有更低利息的贷款融资，再加上更加注重财务风险管理，这个行业本身也没有什么太多的技术含量，有这两个优势就足以了，因此，万科国有化反而是增加了希望。