律师策略：如何破解案外人虚构房屋买卖关系阻碍执行的司法审查

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在司法执行进程中，当涉及不动产执行时，案外人对执行标的提出异议的情况屡见不鲜。这类纠纷不仅关乎申请执行人的债权实现，还涉及案外人对不动产权益的主张，其背后往往存在复杂的法律关系和事实认定难题。本案围绕A 号房屋的执行展开，涉及房屋买卖合同的真实性、款项性质认定、不动产占有情况以及执行异议的法律适用等多个要点，对于理解案外人执行异议之诉的法律规则和司法实践具有重要的参考价值。

二、案件详情

（一）原告主张

林晓霖向法院提出三项诉讼请求：一是请求确认位于A 号房屋由自己所有；二是请求停止执行西城法院依据裁定书所执行的苏悦霞名下 A 号房屋；三是判令本案诉讼费由张宇鹏负担。林晓霖称，西城法院依据裁定书所执行的房产是自己 2014 年 11 月 24 日购买的，涉案房产实际所有权人是自己，张宇鹏无权对该房屋申请执行。

（二）被告答辩

张宇鹏辩称，林晓霖的材料不能充分证明其享有足以排除强制执行的民事权益，不应支持其诉讼主张。

合同与占有问题：林晓霖与苏悦霞签订的房屋买卖合同中对房屋交付时间、权属转移登记时间等重要条款在《补充协议》，但林晓霖无法提供，仅提供2021 年的物业费缴纳发票，不足以证明其在法院查封之前已合法连续占有该涉案房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，林晓霖的执行异议请求不符合排除强制执行的条件。

出资与房价问题：林晓霖虽在法院查封前与苏悦霞签订书面《房屋买卖合同》且支付全部价款，但未合法占有房产也未办理过户登记，尚不享有房屋所有权。同时，涉案房屋价款严重低于市场交易价格，林晓霖以不明名义转账235 万冲抵房款，张宇鹏怀疑房屋买卖合同真实性，认为林晓霖提起执行异议之诉是为拖延执行进程，损害其执行权益。

物业费与虚假诉讼问题：物业费缴纳时间仅显示2021 年，有故意为诉讼准备的嫌疑，且林晓霖缴纳物业费不能等同于实际占有房屋，怀疑苏悦霞与林晓霖签订的房屋买卖合同存在倒签，通过虚构合同逃避债务，涉嫌虚假诉讼。

抵押与产权问题：林晓霖主张自己是房屋所有权人，但苏悦霞却能以自己名义擅自办理抵押登记，不符合银行规定，说明房屋所有人一直是苏悦霞。目前涉案房屋已被某银行申请强制执行，林晓霖与苏悦霞恶意串通，伪造虚假买卖合同，侵害张宇鹏合法权益，涉嫌虚假诉讼罪。

（三）第三人陈述

苏悦霞述称，同意林晓霖的诉讼请求，希望把林晓霖和张宇鹏的钱都还了。苏悦霞和林晓霖之间有买卖合同，房子归林晓霖所有，要求停止执行。

（四）法院查明

房屋相关事实：2012 年 10 月 29 日，苏悦霞与 c 银行签订《个人购房借款合同》，将 A 号房屋抵押贷款，房屋总价 2333998 元。2013 年 11 月 29 日，苏悦霞与北京 f 公司签订《补充协议》，房屋结算总价款为 2355128 元。2014 年 11 月 24 日，林晓霖与苏悦霞签订《北京市存量房屋买卖合同》，2015 年 5 月 23 日起生效，双方未签订补充协议。林晓霖于 2014 年 11 月 24 日向苏悦霞转账 235 万元，苏悦霞出具收到房款 200 万元、车位款 35 万元的收条。林晓霖提交了涉案房屋 2017-2020 年的物业费、车位费票据，开票或收据日期多为 2021 年或 2020 年 12 月 31 日。诉讼中，双方认可 235 万元款项往来系借款，若苏悦霞在 2015 年 5 月 23 日前未还款，则履行房屋买卖合同。截至庭审，苏悦霞一直居住在 A 号房屋。

前序诉讼情况：张宇鹏与苏悦霞民间借贷纠纷一案，法院于2019 年 7 月出具调解书，苏悦霞需偿还张宇鹏借款本金 350 万元及利息。张宇鹏申请执行，2020 年 9 月 1 日法院查封苏悦霞名下 A 号房屋，后裁定拍卖该房屋。林晓霖提出案外人执行异议，被法院裁定驳回。

三、裁判结果

驳回原告林晓霖的全部诉讼请求。

四、案件分析

法律关系认定：本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是林晓霖对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。林晓霖与苏悦霞虽签订《北京市存量房屋买卖合同》，但双方真实意思表示为民间借贷，235 万元是借款而非购房款，合同约定的房屋仍登记在苏悦霞名下，林晓霖享有的是债权，并非排他的所有权。

执行异议条件分析：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，林晓霖不符合在法院查封之前已合法占有该不动产的条件，虽签订合同和支付款项，但房屋一直由苏悦霞居住，所以林晓霖对A 号房屋不享有足以排除执行的民事权益。

五、胜诉办案心得

准确把握法律规定：处理案外人执行异议之诉，要准确把握相关法律规定，如《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等，明确案外人排除执行的条件，为案件分析提供法律依据。

深入审查证据真实性：全面审查案件证据，包括合同、转账记录、物业费票据等，深入审查证据的真实性、关联性和合法性。对于可能存在争议的证据，如本案中款项性质、合同签订时间等，要仔细分析，避免虚假证据影响案件判断。

注重事实调查与逻辑推理：注重对案件事实的调查，梳理案件中的法律关系和时间脉络。在本案中，通过对房屋买卖、款项往来、居住情况等事实的调查，清晰呈现案件全貌，结合法律规定进行逻辑推理，准确判断案外人是否享有排除执行的权益。

合理应对虚假诉讼质疑：若案件存在虚假诉讼的嫌疑，要合理应对。一方面，要求当事人提供充分证据证明其主张；另一方面，通过调查取证、询问当事人等方式，查明事实真相，维护司法公正和当事人合法权益。

关注执行程序与实体权益平衡：在处理案件时，要关注执行程序的合法性和申请执行人、案外人实体权益的平衡。既要保障申请执行人的债权实现，也要依法审查案外人的执行异议，确保执行程序公正、合法、有序进行。