馨昊报告 | 2024年上海二手楼市回顾与2025年展望（涵盖2000万以上成交数据）

2024年上海二手楼市回顾

与2025年展望

（涵盖2000万以上成交数据）

-回顾与展望-

馨昊

阅读声明

2023年，上海楼市经历了巨大的心理落差，许多地产人被迫面对并逐步适应中国房地产的深刻变化。2024年，市场持续下行，这种局面与2011年和2017年的低潮期有所不同，呈现出独特的变化轨迹。

2024年全球经济复杂多变——印度经济高速增长，东南亚市场保持活力，美国大选与降息、日本加息、俄乌战争的持续影响，欧洲经济疲软，中国经济展现出韧性。与此同时，各大城市的竞争力日益分化，企业转型加速。上海楼市自然不能脱离这些全球和国内大环境的变化。

2024年被视为中国经济的“刺激年”，与过去的市场波动不同，今年的市场走势平稳，尤其对于置换购房者而言，市场的“焦虑”感减少，卖方也能在不焦虑的心态下顺利出售房产，感受到买方似乎能“捡到便宜”。这对双方而言，都是一种较为“舒适”的状态。

因此，2024年年终报告我们将分为上下半场，通过数据回顾和市场分析，展望2025年的市场动向，为您的资产配置提供重要参考。

01

2024年回顾

Photo Sharing

2024年交易数据和楼盘

2024年交易数据和楼盘（纯住宅，不含车位等）

2009年-2024年

上海二手住宅14年内的成交数据

一/二手豪宅2千万以上数据

2千万以上二手房成交趋势

【数据来源于网络，仅供参考】

数据对比与市场趋势分析：

成交数据对比：

2020年：约1870套

2021年：1650套

2022年（半年数据）：986套

2023年：1424套

2024年：预计总成交超1600套，同比增长17%，为近十年来的较高水平。

主要成交集中区域包括黄埔、青浦徐泾别墅区和浦东，陆家嘴板块、衡复风貌区、淮海中路等核心板块依旧占据主导地位。

豪宅成交概况：

2024年，二手豪宅成交单价超过5000万的套数超过80套，其中亿元以上的大宅接近20套，老洋房的占比达60%。

一手新房方面，3000万以上的成交量超2500套，二手成交也超过500套（数据依据交易中心签约数据）。

一手豪宅数据和现象

一手新房市场分析化

2024年，上海楼市呈现出明显的分流趋势，无论是城市间的差异还是不同户型的表现。

成交占比：2024年，千万以上成交的上海占全国总数的45%以上，而3000万以上的成交中，上海占比超过60%。

成交总价表现：2024年，总价在1000-2000万的成交量大幅下行，然而超3000万的豪宅成交量则是去年的2倍以上，6000万以上成交量占比超过70%。

这反映出买家群体的显著变化：除了传统的高净值家庭，还涌现出来自全国的精英群体，体现了市场的分流现象。

2025年入市潜力楼盘（预计单价10万+/平）：

置换类别墅/平层：

中铁世博云境：120-160平，3-4房，约10万/平

世纪臻邸：150-230平，3-4房，约13万/平

前滩公馆：87-150平，3-4房，约11万/平

摩登江南：150-280平，联排/叠拼，约11.5万/平

碧云外滩尊邸：180-250平，约13万/平

风貌别墅/联排：

万科高福里、中海顺昌玖里等项目，单价多集中在20万+/平，主要位于黄浦、静安等核心区域。

大平层：

上海壹号院：300-580平，3-5房，约17万/平

露香园·天誉：260-490平，约17万/平

金陵华庭：270-450平大平层，600-860平大宅，约18万+/平

2025年市场展望：

预计黄浦区仍将是市场焦点，吸引大量高端买家关注。

数据汇总与成交趋势分析

2024年二手住宅成交情况：

成交量：2024年全市二手住宅成交量约21.22万套，比2023年增长21%，但仍低于2021和2022年的高峰期。

成交价格：全年成交价格延续2023年下行趋势，尤其在上半年，直到8月市场才逐渐趋稳。豪宅（3000万以上）价格在上半年基本没有波动，8月开始下行，至今未完全回稳，价格下降约20%-30%。

成交结构：

超过9成的二手成交价格低于1000万，尤其在500万以内的成交量尤为显著，这是过去15年未曾见过的现象。

成交量的上升多受政策刺激，如6月和7月、四季度的强力政策推出，推动了成交量的提升。

买卖方结构：

卖方：主要为境外买家的资产配置和境内高端改善需求，体现了资金的流出。

买方：新上海精英群体逐渐成为市场的主力，尤其是标的越高的豪宅项目，新精英的比例越高。这种趋势显示了市场的明显分流：传统的Old Money和新兴的精英群体的交替。

豪宅市场流动性分析：

高端豪宅的流动性增强有望推动更大的资金流动，这也有助于提升市场信心，但这一趋势仍在观察中。尽管2024年的成交量较大，但缺乏积极信号，整体市场情绪仍显谨慎。

总结：

2024年上海楼市呈现出成交量回升但价格延续下行的局面，豪宅市场尤其受到关注。2025年，黄浦区依旧是市场的焦点，预计将有更多高端楼盘入市。

整体来看，尽管成交量大，但市场缺乏明确的积极信号，高净值买家的结构性变化将成为未来市场的重要风向标。

02

2024年

上海楼市“路线”简析

2024年上海楼市呈现出明显的分层趋势，可以从产品类别、成交价格段以及买方的变化进行分析。总体来看，市场分为“上半场”和“下半场”，而且每个阶段的成交特点都有很大变化，尤其是价格和买方需求的变化。

上半场（2024年1-9月）

在2024年上半场，整体市场呈现出悲观情绪，市场成交量较低，价格持续下行。

置换盘：与2023年相比，2024年置换盘的成交量再次下跌了近10%，库存量增加，部分业主选择撤牌或出租。市场普遍担心房价还会继续下跌，底部难以预测。

豪宅盘：在豪宅市场上，只有部分“砸盘”房源才能成交。例如嘉里华庭二期（11万/平）、绿城黄浦湾（12万/平）以及拍卖房等，成交量低且价格稳定。

豪宅市场的主要特点是买方缺乏出手意愿，导致成交量始终不高。即便是价格未出现大幅调整的项目，如翠湖、凯德、云锦等原本20万+/平的盘，也只是少量房源进行“砸盘”销售。

下半场（2024年9月-12月）

进入下半场后，市场情绪有所回暖。9月的新政出台后，买方和卖方的心理逐渐发生转变，成交量开始回升。

置换盘：从8月起，许多置换盘的价格下跌幅度已从15%-30%扩展到25%-40%。价格稳定后，市场逐渐趋于活跃，小区成交量创下历史新高，买卖双方不再对价格持怀疑态度，市场交易变得更加顺畅。

豪宅盘：与置换盘类似，豪宅市场在上半年成交量较低，价格未见显著变化。但从9月起，豪宅市场迎来回暖，尤其是翠湖等高端楼盘开始大规模成交。豪宅价格普遍回调至16-19万/平，价格慢慢趋于稳定。

一手与二手豪宅成交比例：在3000万以上的豪宅市场中，2024年一二手的成交比例为4:1，即每10套3000万以上成交的豪宅中，6套为一手房，4套为二手房。预计2025年随着更多一手豪宅的入市，这一比例将进一步扩大。

总结：

2024年上海楼市经历了明显的波动与分层。在上半年，市场成交量低迷，价格持续下行，但随着下半年的政策调整和市场稳定，成交量逐步回升，尤其是在置换盘和豪宅市场中。预计2025年，随着一手豪宅的推出，市场分层将更加明显，一手豪宅的成交量将继续增长。

过去2年内（2023-2024年）

上海楼市主要新政策

2023年

5月：

公积金贷款限额调整：符合国家生育政策的二孩及以上家庭，购买首套住房时，最高贷款限额上浮20%（含补充公积金）。

6月：

应届毕业生落户政策调整：优化应届毕业生的上海落户政策。

9月：

认房不认贷新政实施：自9月2日起执行，政策放宽了购房者的购房资格条件，减少了贷款限制。

9月：

临港片区购房政策调整：临港新片区部分工作年限要求从6个月缩短为3个月。

10月：

金山区购房政策：非沪籍家庭满足在沪缴纳职工社保或个人所得税3年及以上的条件，且在本市无住房的，可购买1套住房，购房资格从家庭调整为个人。

12月：

普通住宅认定标准调整：降低首付比例和房贷利率，调整了普通住宅的认定标准，减轻购房者的经济负担。具体细则参见：馨昊百科｜新政上海普通住宅标准/首套二套的首付/利率调整。

2024年

1月：

青浦、奉贤两区购房政策调整：外地单身人才社保交满5年缩短为3年可购房，放松婚后购房限制，结束了11年外地单身限购的政策。

5月27日新政：

限购：外地家庭/单身社保/税单从5年缩短为3年（特殊地区1-2年），外地单身社保/税单3年全市（除崇明）可购买1套二手房；取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策；多子女家庭可多买一套。

贷款：调整首套房首付比例，二套房首付比例和贷款条件。

9月29日新政：

限购：外地购房社保要求从3年缩短为1年，居住证和社保基本达标的外地户籍家庭与本地家庭享有相同购房资格。

贷款：降低存量房贷款利率，首套房首付15%，二套房首付25%（临港、嘉定、青浦、松江、宝山和金山为20%），公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年以上首套房公积金贷款利率为2.85%。

税费：增值税免征年限从5年缩短至2年。

11月13日重磅新政：

契税调整：取消了非普通住宅标准，降低契税比例。

房贷政策：降首付比例（首套房和二套房最低15%），取消房贷利率下限，降公积金贷款利率。央行LPR调整后，5年期以上房贷利率已下调60BP。

2024年上海楼市总结

置换盘市场：

8月是一个重要的分水岭：在此之前，市场一直呈现下行趋势，而8月之后，市场趋于稳定，价格未再大幅下跌。

第四季度成交量大幅增加，但并未推动价格上升，市场仍存在一定的不确定性。

豪宅盘市场：

9月之前，豪宅市场相对稳定，买卖双方博弈，买方未出手，卖方未降价。

9月之后，价格普遍下调了15%-25%，类似“补跌”，但幅度相较于置换盘仍较小。

豪宅市场的成交量增加，但价格仍未稳定，未来仍存在不确定性。

买卖双方心态分析：

从产品力来看，上海依旧是资产相对稳定的集聚地，优质楼盘是最具价值的资产。

在租赁市场，地段优越、物业管理良好的小区，租赁房源稀缺，租赁价格保持稳定，整体市场趋势较好。

2024年，租售比的高频出现，显示出上海租赁市场的潜力，尤其是高端物业的投资回报。

本篇会有一定参考意义：

03

2025年

上海楼市看点

宏观面分析：

2024年最后一个月的两大重磅会议为房地产市场定调，2025年房地产市场的主要方向将是“止跌回稳”。政策环境持续宽松，政策的发力点将在于已出台政策的落地实施，具体包括：

1.继续下调房贷利率

2.存量房贷利率进一步下降

3.取消限购措施

4.逐步恢复企业的正常运营能力

这些政策将成为2025年市场发展的关键因素。我们将继续关注政策执行效果，并为大家提供详细的分析与咨询。

2025年不确定性因素

尽管2024年的走势延续至2025年，但仍存在几个不确定因素：

置换盘的成交量虽然大幅上升，但价格未见明显趋稳；

豪宅市场在调整后也未出现稳定迹象；

房屋租赁市场的走势仍不明朗；

上海豪宅一手房的放量对二手市场的影响。

这些不确定性因素将在2025年继续影响市场发展。第二季度，我们将进一步分享更多的市场洞察。总体而言，市场的期望不会有太大变化。

2025年市场趋势

3月可能成为市场的“分水岭”，届时市场趋势将更为清晰。

预计到4月，第一季度的市场情况将得到全面回顾和总结，我们会发布更加详细的报告。

馨昊点评

针对买方和卖方，2025年我们的看点

1. 买方：

置换型买方：如果你在2023年底已持币观望，2025年依然存在不错的机会。尽管市场的“高出低进”难度较大，但选择性较大，且不必急于出手。

对于投资型买方：建议先观察第一季度的租赁市场走势和政策变化。二季度后，市场博弈将加剧，但如果核心地段的豪宅价格有一定幅度的调整，可以考虑入手。

2. 卖方：

对于卖方而言，市场反应仍与产品力密切相关。

大众化产品：如果买方需求旺盛，市场量的回升将带来机会，卖方不必过于担心。

产品力较弱的房产：如果产品接受度较低，建议尽早出售，避免过多的市场犹豫。

根据2024年豪宅市场的成交情况，上海仍然有较强的市场吸附力，尤其是优质产品，卖方在出售过程中将具备更大的主动权。

总结：

2025年上海楼市将继续在“止跌回稳”的大趋势下发展，政策的宽松将为市场提供支持。对于买方来说，选择好产品仍然是核心，虽然“踩底”较难，但市场的机会依然存在。对于卖方而言，市场需求回升将带来更多主动权，特别是在核心区域和优质产品方面。

要更清晰地把握市场趋势，我们认为2025年3月份可能是一个关键的“分水岭”。届时，市场动态可能会发生重要变化，因此我们将在4月份发布详细的第一季度市场报告，提供更多洞察。

综合经济、金融等多重因素来看，豪宅市场的成交结构将发生变化，特别是新上海的精英群体以及精英二代继承人的占比会继续上升。同时，部分传统的Old Money群体可能会抓住当前市场机会“抄底”，而另外一部分则可能会继续选择观望，等待更合适的入场时机。

04

创始人寄语○

在2024年，上海在吸引豪宅买方方面展现了强大的实力。作为国内外购房者首选的城市，上海凭借其整体包容性和未来发展前景，相比其他城市具有明显优势。

许多有海外背景的人才回国时，首选上海，这种趋势将随着城市间的分流和就业机会的增加愈加显著。上海的包容性和多元化必将吸引更多人才，带来更多机会。

展望2025年，上海豪宅市场值得期待的两大因素尤为突出：

特殊的豪宅买方：随着上一代财富的积累，许多具有国际视野的买方，尤其是拥有留学背景和高学历的群体，依然将上海作为首选，无论是财富保值还是过渡需求，上海都是他们的首选之地。

一手豪宅供应：2025年，将有一批豪宅项目入市，某些项目的推出可能会为上海豪宅市场带来大量关注。至于这是否会对二手豪宅市场产生影响，我们将在2025年第一季度后对市场走势进行更为清晰的观察与分析，敬请期待。

XIN HAO

馨昊

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