"我明明享有优先购买权,你却没给我同等条件购买的机会!"2023年底,杭州一起房产交易纠纷闹上法庭。租客张先生将房东王女士告上法院,要求赔偿20万元。这场官司的起因,要从几个月前说起。
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王女士在杭州拥有一套60平米的房子,从2022年3月开始出租给张先生,月租金3900元,租期两年。2023年年底,王女士因资金周转需要,决定将这套房子出售。考虑到租客享有优先购买权,她第一时间联系了张先生,开价190万。
"价格太高了,我要再看看其他房子。"面对这个报价,张先生委婉地表示了拒绝。王女士为了尽快成交,随后将价格降到了180.8万,并告诉张先生这是最低价,希望他尽快做出决定。
"房子是大事,我需要时间考虑。"张先生这样回应。但王女士似乎特别着急,要求他必须在5分钟内给出答复,否则就找其他买家。被逼无奈的张先生说了一句:"你随便处理好了,反正我就是个租客。"
这句话后来成为了整个案件的转折点。王女士认为张先生已经明确表示不买,于是开始积极寻找其他买家。在此期间,张先生表现得很配合,经常主动开门让其他买家参观房子。
最终,王女士以170万的价格将房子卖给了其他买家。当张先生得知最终成交价比之前报给他的价格整整低了10.8万元时,认为自己的权益受到了侵犯,决定通过法律途径维权。
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根据《民法典》第726条规定,出租人出售租赁房屋时,应当在出售前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果租客在收到通知后15天内没有明确表态,则视为放弃优先购买权。
在法庭上,双方就几个关键问题展开了激烈辩论:张先生说的"你随便处理"是否构成放弃优先购买权?房东降价10.8万元出售,是否侵犯了租客的权益?张先生多次配合看房的行为又该如何解读?
最终,法院驳回了张先生的诉讼请求。法官认为,王女士在售房前确实履行了告知义务,也给予了张先生充分的表态时间和机会。张先生说"你随便处理"这句话,再加上他多次配合带人看房的行为,足以证明他对购房并无积极意向。至于王女士后续降价销售,则属于正常的市场行为,并无恶意规避租客优先购买权的故意。
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作为房东,在出售出租房时,要注意留存与租客沟通的证据,重要事项最好采用书面形式确认。如果价格有重大变动,应及时告知租客,同时给予租客合理的考虑时间,避免过度催促。
而作为租客,在面对房东的报价时,要明确表达自己的态度和预期,避免使用模棱两可的措辞。要知道,一句无心的"随便处理",可能就会失去法律赋予的权利。在行使优先购买权时,也要注意时效性,该表态时就要明确表态。
在房屋交易这样的重大事项上,无论是房东还是租客,都要谨言慎行,用清晰明确的方式表达意愿。模糊的态度和含糊的表述,可能会导致权益受损,即使诉诸法律也难以挽回。
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