楼市不太乐观，房产商主导的新房有涨，但市场化的二手房却在跌

随着国家统计局发布了《2025年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，似乎市场都看到了好转的消息，然而仔细查看相关数据，就会发现实情却没那么乐观，楼市依然需要继续观察。

诸多报道楼价上涨，主要是基于新房市场的数据，而且还是环比数据，从数据来看很多城市的新房价格确实环比在上涨，上涨的城市占比较多，其中一线城市的上海、广州、深圳的新房价格环比都是上涨的了。

不过如果看同比的话，新房市场其实同样不容乐观，70个重点城市中，楼价同比上涨的仅有两个城市，分别是上海和太原两个城市，其他城市的新房价格继续同比下跌。

二手房市场的表现就要差太多了，二手房市场的楼价环比上涨的仅有10个城市环比上涨，另外60个城市的二手房楼价都在下跌；二手房市场的楼价同比则是全数下跌的。

造成新房市场和二手房市场的表现差异这么大的原因，就是在于两个市场确定价格的主体完全不一样。

新房市场主要由房地产商确定，房地产商经过这几年的变化，诸多实力不强的房地产商或是倒下，或是处于困境，剩下的仍然有推新盘的往往是实力强大的房地产商，这类房地产商的资金链已应该已有所好转，在资金链不紧张的情况下，他们对于定价方面就不再那么激进。

另一方面则是这几年房地产商拿地数量连续数年都处于低位，新推的房产较为有限，竞争早已不如之前几年那么激烈，市场竞争不激烈，房地产商也就不愿降价抛售，甚至会出现涨价销售的情况。

二手房市场则不一样，二手房市场主要由二手房东和购房者博弈得出市场价格，从这方面来说，二手房市场的价格更加市场化。

目前全国各个城市中，二手房挂牌量依然很高，挂牌量动辄就是10万套以上，成都的二手房挂牌量继续维持在20万套以上，深圳的挂牌量也达到12.6万套。

二手房的抛售压力较大，而购买量却仍然偏低，以去年底以来成交量增长较快的深圳来说，2024年最后三个月的网签量分别为8290套、8770套、9115套，成交量虽然节节攀升，但是二手房去化周期仍然超过13个月。

在巨大的抛售压力下，诸多二手房东非但不敢涨价，反而一些急于套现的房东继续降价争取成交，如此情况下二手房的价格自然继续下跌。

延续这样的趋势，只有二手房成交量达到一定规模，而楼市又出现明确的上涨趋势导致房东惜售，才会让二手房挂牌量和成交量达到平衡，那时候才能看清二手房楼价的走向。

二手房市场其实也会反过来影响新房市场，二手房市场达到平衡之后，新房市场才能显著上涨，可以说当下的新房楼价上涨并不稳固，单纯依靠房地产商拉高价格很难扭转房价下跌的趋势。