重要规划！这些区是大赢家

原创 刘晓博

深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）的全文终于公布了，有以下重要的信息点，你必须了解。

1、深圳城市定位全面提升

根据国务院批复和规划正文，深圳的最新定位、城市功能都获得了显著提升，具体表述是：

深圳市是经济特区，国家创新型城市，现代海洋城市，国际性综合交通枢纽城市。核心功能定位是全国性经济中心，全国先进制造业基地、对外开放门户，国际科技创新中心重要承载地。

国家上次明确深圳功能、定位是在2010年，当时国务院对《深圳市城市总体规划（2010－2020年）》做了批复，具体表述是：

深圳市是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。

对比一下，可以发现深圳新增了“国家创新型城市”、“现代海洋城市”、“国际性综合交通枢纽城市”等定位，功能上也增加了“全国先进制造业基地、对外开放门户，国际科技创新中心重要承载地”等表述。

2、深圳有了更高远的目标

近日有媒体在报道广州总规的时候说，广州远景目标是“具有经典魅力和时代活力的中心型世界城市”，而北上广之外的城市没有世界城市的表述。

事实上，深圳此次总规的全文里，也明确了深圳的远景目标是：成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

而且还进一步提出，深圳今年就要成为具有全球影响力的经济中心城市和现代化国际大都市，研发投入强度、产业创新能力世界一流。

3、鼓励人口向光明、坪山有序转移

规划首先透露了深圳人口、用地等现状，具体表述为：2020年末，深圳市建设用地1027.25平方千米，国土开发强度约50%，建筑面积11.48亿平方米，常住人口1757万人，常住人口城镇化率约100%，实际服务管理人口2100万人左右。

未来的人口目标则确定为：2035年全市常住人口规模严格控制在1900万人以内，实际服务管理人口控制在2300万人左右，常住人口城镇化率100%，户籍人口占常住人口比例达到50%以上。

这意味着，到2035年深圳还有143万到200万的人口增长空间。

但深圳户籍人口的增长空间比较大，按照户籍人口达到常住人口的一半推算，2035年深圳户籍人口应该达到950万人。截至2023年末，深圳的户籍人口是687万人，未来还有263万的增长空间。

另据深圳市统计公报，截至2023年末深圳户籍常住人口是606万人。这意味着，有81万深圳户籍人口并不常住在深圳，这个比例非常高。估计是有一些人为了买房子，把户口迁到了深圳；还有一些人出国留学、移民或者在其他城市养老、工作了。

规划中关于未来人口分布有如下表述：

引导人口合理布局。合理优化福田、罗湖、宝安、龙华四区常住人口规模和布局，通过产业结构升级、城市功能优化以及轨道交通、公共服务等项目实施，引导人口向坪山、光明等区有序转移，促进职住平衡。

未来坪山、光明将是人口争夺战的大赢家，政府将通过轨道交通等建设，鼓励新增人口在这两个区居住、工作。这对于两个区的经济和社会发展，以及不动产价值提升，意义重大。

4、深圳核心区再扩容

规划再次宣布深圳核心区扩容，具体表述为：

拓展都市核心区空间范围。以福田－罗湖中心、南山－前海中心为基础，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道，以及前海深港现代服务业合作区的相关区域等纳入都市核心区范围，面积约574平方千米，共同发挥具有强大区域辐射带动力的粤港澳大湾区核心引擎功能。

龙岗、宝安、龙华的8个街道纳入深圳都市核心区，早在十四五规划中就官宣过了，这次是再次确认。实际新增加的，是下图中左侧的蓝色区域，也就是宝安的西乡、新安街道之外，纳入前海的区域。

从都市核心区扩容角度看，宝安是大的赢家。

5、8个城市功能中心、12个城市功能节点

规划还给全市子片区划了重点：

在都市核心区以外，集中力量打造盐田、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏、宝安北、平湖8个城市功能中心。　依托重大基础设施项目和重点科技创新平台，打造西丽、蛇口、民治、坂田、布吉、机场东、燕罗、石岩、横岗、坪地、坑梓、新大－龙岐12个具有区域辐射带动功能的城市功能节点。

6、深圳都市圈的“4个小圈”

规划对深圳都市圈有详细规划，最值得注意的是4个小圈，具体表述为：

西部推动以会展海洋城为核心的宝安北片区与东莞滨海湾地区协同发展，形成全面开放的国际门户功能区。

中部重点推动光明科学城与松山湖科学城科技创新协作，促进观湖、平湖、观澜与凤岗－塘厦－清溪产城融合发展，创新深莞两地的深度合作模式，形成集产业、居住和休闲功能于一体的战略空间。

东部推动盐田、龙岗、坪山、大鹏与惠州惠城、惠阳、大亚湾地区的产业分工和协同布局，创新居住、教育、旅游等领域合作机制，辐射带动粤东地区发展。

这4个小圈值得关注，将是未来深度融合发展区。

7、“1＋7＋N”的创新空间格局

深圳国家创新型城市，这个功能主要靠哪些片区承担？

规划提出了“1＋7＋N”的创新空间格局。其中“1”是指综合性创新核心区，“7”是指7个创新集中承载区，“N”是指多个创新产业基地。

下图中的红圈就是综合性创新核心区，包括中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区、深圳市高新技术产业园区、西丽湖国际科教城为核心，整合尖岗山片区、宝中片区及大铲湾片区。7个蓝圈，是次中心。

由于科技创新对片区提升价值非常高，所以这1+7个片区非常值得关注。尤其是红圈，跟深圳地铁15号环线高度重合。

深圳地铁15号线，被坊间称为划重点的线路，是深圳的“1环线”。结合上面的创新空间规划，你应该知道未来哪里房价最贵了吧。其实现在这里也基本上是最贵的。

8、最浪漫的城区被定义了

虽然南山、宝中拿下了核心核心区，但最浪漫的城区却不是西部，而是东部！

根据规划，深圳东部将打造“诗意山海小城”，具体是在盐田大小梅沙和大鹏。

具体表述为：依托大鹏湾和大亚湾，形成若干依山傍海、尺度宜人、畅游山海的滨海小城。利用大鹏湾珍贵的自然海岸资源和山体景观，塑造多个山海交融的特色滨海空间，开展暗夜保护，建设大鹏星空公园，打造暗夜保护示范区。协调大亚湾片区内海湾、山体、滨海城镇及产业片区等特色意象要素，创造文化体验、度假休闲、科技研发一体的综合性海岸特色空间。

9、深港合作的3个圈

深圳和香港加起来的面积，也没有上海或广州的一半大，不到北京或杭州的五分之一。所以，深港都市圈不仅是中国最货真价实的都市圈，还是还最强大的都市圈。

规划为深港合作划了三个圈，提出：

对接香港北部都会区发展策略，优化深港双城空间格局，加快推进港深西部铁路、北环线支线（深圳段）规划建设。推动两地交通设施、生态环境、公共服务、科创空间等方面紧密对接与协同发展，探索深港边界地区合作开发建设和深度融合发展的新模式。

10、高等教育大跃进

规划中对深圳高等教育的表述是：促进高等教育规模适度布局，形成“一城四园多点”的高校总体空间格局。其中，“一城”是指深圳大学城，“四园”是指深圳国际大学园、光明大学园、坪山大学园和大鹏大学园，“多点”是指“一城四园”之外分散布局的其他高校。到2035年，全市高校用地满足约40万全日制在校生用地需求。

值得注意的是，上面的最后一句话。也就是说，2035年深圳高校在校生可能达到40万人。而2023年末，深圳高校在校生是16.08万人。这意味着，深圳每年将增加2万在校大学生，很多大学会扩招。