停摆28年的珠海巨人大厦终于要动工，土地使用权还剩18年

每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈梦妤

停摆28年，史玉柱的伤心地——巨人大厦终于有了新进展。

近日，珠海市公布“巨人大厦改造提升及公共停车场项目”等四个重点城市更新项目备案信息，总投资55.48亿元，均由正方集团实施。其中，巨人大厦改造备受瞩目。

这座珠海知名建筑1992年规划，1997年停工，至今已停摆28年。2021年，珠海正方盛世投资有限公司（以下简称正方盛世）拍下该项目。

上述备案信息显示，巨人大厦改造总投资16.67亿元，计容建筑面积157400平方米，新增1537个公共停车位，项目将于今年10月正式开工，预计2029年12月完工。

《每日经济新闻》记者注意到，近两年，珠海已盘活多个停摆项目，包括中城建大厦（原珠海1088）、恒天国际大厦等，其中不少项目都是因为原开发商资金链断裂而成为烂尾楼。

只剩18年土地使用权

1992年，史玉柱在珠海创立巨人集团，迅速崛起后计划建造18层的集团总部——巨人大厦。后来，项目不断加码至78层，预算也从2亿元飙升至12亿元。

1997年，项目停工，仅完成地下3层和地上2层的巨人大厦，沦为珠海市中心的“伤疤”。复杂的产权关系与高额土地出让金欠款，让该大厦成为“烫手山芋”。

公开资料显示，巨人大厦位于珠海市香洲区银桦路南侧，用地面积约2.9万平方米，使用年限为50年，土地用途为办公，目前还剩约18年使用年限。

据此前珠海产权交易中心披露的项目进展图，巨人大厦四周设有围挡，部分用作废品回收站，部分空地作为驾校停车场。因长期闲置及养护不足，地基基础及承载构件受损，房屋安全无法确保，未来能否在原基础上续建存疑。

2019年，珠海市香洲区成立烂尾楼整治专项小组，区属国企珠海正方集团牵头介入。面对19家权益人分散、土地权属未过户等难题，正方集团耗时一年半完成权益梳理，联合赛纳置业（持股24%）和史玉柱关联企业士安公司（持股25%），合资成立正方盛世，并于2021年以4.02亿元拍下项目。

尽管巨人大厦迎来重生契机，但挑战依旧严峻。项目剩余土地使用年限较短，且需自持60%的面积，这无疑给运营带来了巨大压力。正方盛世计划将其改造为综合体，新增1537个公共停车位，并整合物业租赁、充电桩等多元收益。

正方集团官网数据显示，公司现已积累更新项目约13个，总土地储备约420万平方米，总投资超220亿元，较为核心的项目包括传媒城市更新项目、巨人大厦项目、香洲北中央创新区等。

对于后续开发规划及接手巨人大厦改造项目的战略考量，2月17日上午，《每日经济新闻》记者拨通了正方集团官网电话，但截至发稿未获得相关答复。

“未来，巨人大厦项目将根据政府批复方案规划重建。”珠海正方集团官微曾提到。

“从全国目前盘活的各类型烂尾项目看，不少都是通过政策扶持、资金补助等方式推动的；还有部分是引入专业机构或企业进行合作开发，另一些比较创新的，是通过资产证券化等盘活。”中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅向《每日经济新闻》记者表示。

珠海盘活多个停摆项目

《每日经济新闻》记者注意到，除了即将动工的巨人大厦，珠海近两年已盘活了多个烂尾项目，其中关注度较高的包括中城建大厦、恒天国际大厦等。

具体来看，中城建大厦（原珠海1088）于2013年开工建设，2017年上半年起停工烂尾。2022年7月，前海人寿保险公司通过拍卖，以1.9亿元竞得该项目，2024年更名为中城建大厦并复工。

恒天国际大厦前身为大洲大厦，改造前就已烂尾超15年。2011年，澳门恒和集团接手后改名恒天国际大厦，2017年对外发售，但之后再次陷入停滞，项目在去年复工，目前低层部分的幕墙已基本装好。

但珠海还有部分停工多年的楼盘项目，目前未有后续动作。

如华融时代广场，项目原名金山时代广场，1992年动工，1995年建到主楼5层后停工。2006年复工，2008年封顶后停工，2012年被盘活，2016年又因金山房产资金链断裂和债务纠纷再次停工。

“地方的烂尾项目能否盘活，有无企业接盘，最核心因素有两个方面：一是项目本身的价值潜力，包括地理位置是否优越，若处于城市核心地段、交通枢纽附近或配套设施完善的区域，其土地价值高，对潜在接盘企业吸引力大；二是接盘后的盈利预期，接盘企业会综合评估市场需求、同类项目竞争状况以及未来销售或运营收益。若所在区域房地产市场需求旺盛，项目有独特卖点，能实现较好盈利，企业才愿意投入资金和资源进行盘活。”2月17日上午，中国矿业大学（北京）管理学院硕士生导师支培元向《每日经济新闻》记者如是表示。