都在说「救万科」，咋没人说「救万达」？

　　大家好，我是大嘴。

　　要说2025年开年至今最忙碌的房企，当属于两“万”了，万科&万达。

　　万科集团开年巨震，郁亮降职、祝九胜辞职、国资全面接管，万达开年遭遇“三连击”：股权冻结、接班人跑了、万达广场继续大甩卖。

　　作为全程参与国内房地产进程的两家房企，困局之下，因其不同的背景所获得的关注也不同。

　　万科迎来大股东深圳地铁亲自下场救援，万达王健林孤身奋斗，日渐消瘦。

　　我们不禁要问，都在说“救万科”，难道万达不值得“救”吗？

　　在大嘴看来，万科和万达两家房企可以用新旧模式来形容，万科属于旧模式，万达属于新模式，但在新模式没彻底立起来时间，不能让旧模式崩塌。

　　长期以来，万科一直都是旧模式下的学霸，但2024年，万科跌出前三，销售额比巅峰时期缩水了65%，历史上第一次出现亏损。

　　如果没有外力的介入，万科2025年会更难，境内外加起来，光债券万科就要还18笔，加上到期的贷款和工程款，可以说是巨债压顶。

　　更可怕的是，别看万科去年卖了2400亿住宅楼，变卖了260亿各类股权，盘活清收了100多亿债权，总计回笼资金3000个亿，但无奈要还的债实在太多了，最终账上的现金非但没增加，还大幅减少。

　　2024年初，万科总部的账面现金好歹还有184亿，结果到了9月末，只剩下11.9亿了。

　　过完年来上班的万科员工们，没有像往年一样拿到开门红包，只等到了一份公告，万科宣布把旗下物业公司的股权押给大股东深圳地铁，换来28亿借款，用于偿还到期的债务，以解燃眉之急。

　　长期掌舵万科郁亮、祝九胜，降级的降级，辞职的辞职，春节前后短短两周，万科管理层完成大换血，新人基本都来自于大股东深圳地铁和其他深圳国资机构。信号很明显，就是要直接挽起袖子救万科。

　　当然，深圳地铁自己的财务状况也不算宽裕，2017年光买万科股份就花了664亿，随着万科股价持续下跌，现在差不多亏了一半了，负债率也从2021年的48.6%上升到2024年9月末的57.8%。

　　但不管怎么说，阵仗已经拉开了，只不过最终结果得分上中下三等。

　　上等结果：境内外债权人知书达理，用短期吃亏换来长期的想象空间，欣然接受万科的化债方案，深圳地铁以合理代价，自行消化万科风险。

　　中等结果：债权人铁面无私，借款合同怎么签的，钱就得怎么还，万科短期必须全数筹集资金。

　　但债权人暂时不动用交叉违约和加速清偿条款，给万科留下腾挪喘息的时间窗口，最终深圳地铁在深圳其他机构的协助下，以较大代价化解万科风险，但整体都在本市的范围之内。

　　下等结果：债权人锱铢必较，动用交叉违约和加速清偿条款，国际秃鹫资金闻着味过来趁火打劫，最终不得不调动更高层级的资源，以巨大代价化解万科的风险。

　　上等和中等结果下，国内房地产行业可以重振信心，无非时间快慢，下等结果就很难说了，搞不好还要起到反作用。

　　可只有靠信心稳住旧模式，才能全力冲刺房地产的新模式！最终像1960年代的美国房地产一样，从人人有房住+住宅优先的地产黄金时代，逐步升级到人人有好房子住+房地产类型多元化的白金时代。

　　很多人不知道，国内地产行业尝试新模式最早的，成效最显著的，恰恰是不停断臂求生的万达。

　　万达很早就退出了跑马圈地，高周转的住宅开发，专注于商业地产运营。后面又在商业地产上进一步搞轻资产，也就是把楼卖给别人，自己只管经营商场，收取管理费和提成。

　　客观的说，万达的转型非常成功，2021-2024年，在房地产行业整体不景气的前提下，万达收入和利润一直在逆势增长，每年保持400-500亿收入，100-150亿净利润。

　　之所以大家不断刷到王健林卖资产自救的消息，不是因为万达的经营出现了问题，纯粹是资本运作失手了。

　　2014年底，万达商业成功在香港上市，王健林登顶国内首富，一时风光无限。

　　但万达上市后的走势，跟其他搞住宅开发的房企比，差距实在太大了。老王不甘心，决定把万达商业私有化，在香港退市，然后转到境内重新上市，这样就能享受更高的估值了。

　　所谓私有化，就是大股东出钱，从广大中小股东手里把股份都买走，可老王当时手里没那么多钱，只好找新股东合伙出钱。这本来没啥风险，毕竟股权资金，又不是借债，赚了钱一块分，亏了钱一块担，没有还本付息压力。

　　但问题在于，老王跟这几家新股东都签了对赌协议，约定两年以后，如果万达不能在境内上市，这些股权资金就得秒变债务，连本带息都要还回来。

　　结果2017年，万达上市失败，新股东拿着对赌协议上门要钱，老王第一次断臂求生，把商场和文旅的重资产打包卖给了融创和富力。

　　渡过难关以后，老王仍然对上市充满希望，于是2018年又搞了第二轮引资，签了第二波对赌协议，随后万达4次冲击上市，屡战屡败。

　　所以我们看到，这几年逼老王和他的万达不断变卖资产的根本不是经营不善，而是关于企业上市的对赌失败。

　　虽说老王就算还不上对赌的钱，也不妨碍继续当个富家翁，但他明明帮国内地产行业淌出了一条轻资产的新路，结果因为资本运作，拱手让出胜利果实。

　　这种局面，是对老王这个地产模式开拓者的严重打击，当然，凡事都有两面性，对于新股东来说，人家就是看中对赌协议才敢出钱的呀，现在的局面他们也不想看到。

　　综合前面的分析，救万科就是救信心，但假如代价太大，可能会起到反作用，救万达就是救创新。

　　最近这几天，各地两会纷纷召开，关于房地产，说得最多的就要加快构建房地产发展新模式。

　　什么是新模式？万达已经其实已经打了个样了，放弃了传统的囤地建房的重资产模式改为轻资产收租。

　　而我们的新模式就是降低传统的土地财政依赖，增加保障房收租，然后再开启庞大的房产收税。

　　这样卖地+收租+收房产税，三位一体的新模式就成立了。

　　说到这，似乎万达更值得救了，但可惜~老王姓王，不姓...