溢价收储！房企迎转机?

“拿地6320万，回购9730万！”广东肇庆一宗闲置8年的地块以56%溢价被政府收回，点燃了沉寂已久的土地市场。

春节刚过，广东以雷霆之势打响收储存量土地的“第一枪”，范围之广、力度之大，给好些个兄弟省份打了个样儿。

据中指院的数据显示，截至2月11日，广东省佛山、惠州、珠海、中山、江门等地均发布涉及土地收储的公告，土地数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。据悉，自然资源部明确收储价格需涵盖企业土地税费、利息等持有成本，也就是说价格并非必须低于企业的购入价格，而是考虑了企业购入土地后的持有成本，涉及税费、利息等，而且此次在执行过程中也的确出现多宗地块溢价收购的情况，比如说肇庆某地块因8年资金沉淀获56%溢价补偿。潮州市一宗2021年成交价2.32亿元的商业用地，收储价飙至2.47亿元，溢价6.64%；河源三宗地块全部溢价收购，最高涨幅达18%。

长期以来，土地收储往往被视为房企的“割肉”行为，企业不得不以低于购入价的价格将土地交还给政府。而本次从“无人问津”到“溢价抢收”，从“亏本买卖”到“真香现场”，这场“溢价回购”风暴不仅颠覆了大家对土地收储的固有认知，也让很多房企看到了新的希望。

甚至有消息称有些房企开始囤积“待收储资产”了，某TOP10房企被曝在珠三角密集收购停工项目。网友调侃：“以前拼开发，现在拼拆迁！”不过也有房企负责人吐槽：说“溢价只是个案，多数地块仍是要‘割肉’的。

广州的土储专项债曾于2017-2019年发行，用途是为新增土储前期开发提供资金，后于2019年叫停，要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。而此次重启原因也是因为要应对土地市场低迷，通过回收地块稳定市场预期，促进房地产行业健康发展。

本次政府以高于市场价的价格回收，显示出对土地市场的支持态度。对房企来说有效的缓解了他们的资金压力，溢价回收为房企提供资金支持，帮助其渡过难关。对于市场而言，政策也释放积极得信号，提振房企和购房者对市场的信心，稳定了土地市场，通过回收闲置土地，减少了市场供应，稳定了地价。

短期来说确实有助于稳定市场，但长期来看效果还是需要进一步评估。动用专项债收储闲置土地，本质上是行政职能单位通过“以时间换空间”的思路，眼下仅是专项债发力收储闲置土地的第一阶段，无论是广东省还是其它省份都只是开个头而已；若效果可以，后面显而易见地就会有更多的资金砸向房地产行业，加速各级市场去库存。

但这一招能否成功，关键还在于能否实现债务可持续、土地高效再利用以及后续的再次市场化。我们当前仍然处于化债、去杠杆的周期阶段，促进资金、资源高效利用，避免节外生枝仍然是逃不开的课题，这就非常考验地方的规划与执行能力，具体的效果我们只能等时间去验证。