北京买房：理清思路，购房建议1450

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是河北人，在北京工作很多年了，国企，但没有户口，社保和公积金都有，市管。去年孩子考上北邮了，毕业后也肯定在北京工作。我想问在您看来北京的房价到底没有？如果到底了我想买一套，否则孩子毕业也是必须买的。我们有可动用的积蓄200-220万，月供可支撑2万左右，所以想买500-600万之间的，稳妥些买500万的。我还有十年退休，有可能延长，但应该没什么还贷风险。

孩子的想法是买在海淀，但这预算只能买在五环外，我觉得有点远了。按我的想法是买在四环三环内，这样将来无论在哪儿工作都可以住，出租的话租金也高。我们是肯定不住的，现在住单位公租房，退休之后大概率就回老家养老了，老家有房，比北京环境好。

A：

1、北京的房价是否到底？我认为基本到底，因为租售比在之前几年很不划算，但现在的租金回报率已经接近银行利率了。说明本来是泡沫很大，但在银行的衬托下已经显的不大了。

打个不恰当的比方就是，过去光知道普通北漂儿想获得北京户口很难，人们怨气大。现在听说您这北京国企工作N多年的也得不到户口，那大家都一样就心里舒服多了。

或者这么说吧，反正这两年肯定是救市，如果楼市救不过来就会一直出政策。政府手里的筹码还有的是呢，实在不行就恢复买房送户口，您觉得楼市能救过来吗？

2、房子是用来住的，那既然是给孩子买来住的，那自然是以他的意见为主了。要不然按您的想法买了，孩子如果不住或住不惯，那这钱花的别扭不？

3、再者是在工作初期，通勤效率确实重要，但既然是北邮的，估计他自己也会选择在海淀工作，买在五环没什么不合适的，工作机会多。

海淀的确实有学区溢价，但五环外的清河西二旗相对低，西三旗就更低了，居住的性价比相对高，就算过了入学高峰也没什么保值风险。而四环三环内，不管是海淀或东西城的就溢价更高了，居住的性价比低，租金也就更低。而且也未必在哪儿工作都方便，真要去亦庄上班也不近呢。

4、总之我觉得现在基本就是北京的房价底部。另外既然是给孩子买房就听他的吧，没什么不合适的。

仅供参考。

二

Q:

请问，我按您的建议去看房了，劲松、潘家园、松榆里和垡头都看了。确实是房价不算太贵，比北部便宜多了。但是为难的是感觉小区更破，说句北京人不爱听的，就这种房在我们**老家白给都没人住，连进城卖菜的农民都不租。我们是腊月二十四回来的，一直讨论到大年初六儿子回北京也没有结果。儿子很想买，但我们和亲戚都觉得还是太贵了。

您帮忙看看这几套房，都是300万的小两居，您觉得哪套的性价比高些？而且我刚刚发现，有一套竟然还涨了，潘家园的这套涨了十万，也不知是为什么，跟地铁有关系吗？

A：

1、呵呵，我很理解您这心情，甭说您觉得破了，我也觉得破。但这有什么办法呢？只能说这里是北京吧，就是这么魔幻和不讲道理。

2、不过多说一句，之所以这种房在您那里连卖菜的都不租，估计是因为租金低。比如老破小一套房600，而房龄新的1000，那每个月差不了几百，自然住新房子了。

可北京不是这种情况，租金能十倍于小城市，是6000和1万的差距。所以如果这卖菜的来北京，肯定是不会租商品房的，甚至连老破小他都未必舍得。而北京租房的呢，并不是不想住商品房，只是老房更有性价比而已。

3、我好像没什么建议，这几套房在我看来差不多，都是田字格的户型，就看哪套的楼层和朝向更好吧。至于性价比可以算算，用总价除以预估租金，哪套的数值低，就是哪套的性价比相对高。但这要剔除装修的价值，否则就不真实了。

4、潘家园的涨了10万，我也不知道为什么。跟地铁应该没什么关系，这不是新增的利好，其价值早已体现在房价之中了。有可能是业主有什么想法吧，甭太当回事儿，反正也不是都涨价，那就不是普遍行为。不用着急，还是先讨论好买不买吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我目前是北京自住东二环外CBD永安里老破小，想换成宜居的养老房。老家衡水也买了一套，当时是想着养老的，但现在感觉住不上了。但如果卖掉的话不仅房价跌了40多万，而且是花了30万装修的，中介说能卖出10多万就不错了，算上家具电器能赔20万以上，也就是能卖100万不到吧。然后是唐山买了一套，目前价值小100万，基本不赔不赚。

所以我现在没想好除了北京老破小之外，卖哪套合适？按说是应该卖掉唐山的，因为不可能去住。可是看唐山的经济和这些年房价的抗跌性又应该留着，卖掉衡水的。可衡水的一是赔钱，二是毕竟当时下了很大的精力，装修了一年多呢，家具装饰也都是精益求精的，卖掉实在可惜。

可如果这两套都不卖，卖掉永安里的只有400万不到，加上积蓄也就是500万。而我又不想贷款了，面临退休不想再激进，但如果只是500万，好像在四五环都买不到合适的吧？

A：

1、500万，如果是改善为主的养老房那就看什么标准吧，面积不追求太大的话能买到。比如看看潘家园华威桥一带，也就是东南方向，500万能买到还不错的了，至少商品房的两居室没问题。

但买在南部就别太追求投资性了，一般都略弱于北部。不过既然是为了养老，那也没必要太强调什么保值升值，毕竟房子是用来住的。

2、河北这两套要是我的话就卖唐山的了。理由还是因为房子是用来住的，既然从开始就是为了投资，那既然没赔就卖掉呗，换到北京也至少不弱于唐山吧？

衡水的留着吧，在老家留套房也是应该的。而且既然是下了这么大的功夫，说明从一开始就是为了自住，现在又不是太缺钱，何必卖掉呢？换谁都心里觉得亏，甭说赔钱了，赚钱了都没必要卖。

3、简单就是这情况，我觉得既然是想着养老了，那就多考虑自住吧，别太纠结什么投资了，买到自己觉得宜居的更合适。

仅供参考。

四

Q:

请问，我和老公都是小镇做题家，预计五年左右落户成功。但也有不确定性，因为北京真是藏龙卧虎，每年都有大神突然窜到前面。目前我们的房子在天通苑，孩子也在此上学。本来想的是正常上到初二，到时候肯定落户，中考就看自己的成绩了。

但看了您的文章，这才知道朝阳区对非京籍竟然是不歧视的。那我们就有了新的想法，想卖掉现有房子换到朝阳，已经看了人大附朝阳和陈经纶的学区房，学校很不错，房价和环境也都能接受。溢价率按您的方法计算了，也感觉在承受范围之内。

但是目前有一个很大的问题，就是我们现有的房子是当时为了加分买的，虽然已经加分完成，但是这房是不能卖的，尤其是不能换到城六区。那我们就被动了，不知道是否有其他方法解决？

A：

1、这我好像帮不上忙。我对积分落户完全不懂，只是知道加分的房子不能卖，将来落户成功后的户口是要落在这套房里的。但传闻是也可以卖，只是必须在落户之前再买回来（同区）。但这我只是听说，没见过成功案例。

2、这要不咨询专门做积分落户的吧，他们肯定懂。在我看来，如果可以在城六区之外换房，那有可能是允许先换房到朝阳，等孩子上学之后再把房换回昌平。未必是在原来的房子了，应该是只要是郊区的房子就行，职住分就仍然有效。但这我不敢确定，只是这种估计。

3、另外还有一点，非京籍不是说在朝阳光有房就能让孩子入学，而是也同样要办四证的，得提前准备。

再有就是既然孩子已经上学，那这就是转学的问题了。最好提前找学校问情况，看是否有空余学位，学校是否愿意接收？有了把握再换房吧，要不然溢价部分就没发挥出价值了。

4、其他没建议，我真的不太懂积分的规则。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是单身妈妈（非京），房子在门头沟城子，一直出租。女儿（京户）三年级，在丰台上学，学校一般。我目前在东四环酒仙桥工作，在成寿寺租房，每月门头沟的能租3500，成寿寺的4500。租金能承受，但是总感觉不是长久之计，而且每日奔波很辛苦，女儿的学习成绩也受到影响。

所以现在有想法换到朝阳这边好些的学校，一步到位连房子都解决。门头沟的能卖不到300万左右，手里有120万，我收入目前还可以，但不敢保证稳定，所以不敢多贷，5000为限。请问如果是这预算，您建议买在哪里合适？两居室就行的。

A：

1、300+120，5000月供，估计能换500万左右的房。酒仙桥工作，那如果结合学区，常规就是北边的望京或西边的芍药居。其他的像太阳宫或亚运村嘉铭的学区也很好，但更适合预算高些的。

2、不过多说一句，既然是孩子已经三年级，那就算买了小学对口牛校的房子，也不敢保证肯定能转学成功。毕竟是高峰期入学的，无论哪年转学都是同一届，好学校的学位都紧张。

所以要么就先咨询学校或教委，看对口校是否能接收，能接收再买。如果不能确定，那索性就买只有中学对口牛校的，这种房基本就没什么学区溢价了，相对来说性价比更高。

3、这先看望京陈分学区的吧，能确定转学就买都对口的，不能就买只对口中学的。或者是直接看清朝望京的，这谈不上小学，直接对口中学，没什么学区溢价。房子不难找，让当地中介找房就行。

实在没合适的再看芍药居人朝学区的，因为学校成绩虽然好，但这几年扩招严重，好几个校区呢，能转学也不知道派位到哪儿。而且既然扩招了，那对初中的压力就大，成绩有待观察。所以在学区溢价差不多的情况下，先看望京这边的吧，离酒仙桥还近点儿。

仅供参考。

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