合同双方均无过错的情形下，定金罚则能否适用？

在房屋买卖过程中，定金作为买卖双方信任与承诺的象征，常常扮演着举足轻重的角色。购房者未了解房屋性质，便提前支付了定金以锁定心仪的房源。签订书面合同后发现该房屋属于物管房，最终导致合同解除，给付定金一方能否要求另一方双倍返还定金？

基本案情

程某欲购买张某出售的一套房屋，遂向张某支付了定金2万元，并签订《定金收条》一份，约定：张某如未告知程某在交定金前该房屋已存在出卖、出租、查封、共有权人不同意不配合等事实，拒绝将该房屋出售给程某或者擅自提高房屋交易价格的，导致程某因此原因未达成买卖合同，张某应双倍返还定金。

案涉房屋系张某从房屋中介处购买。程某与张某签订《定金收条》后，程某了解到案涉房屋可能系违章建筑，二人共同到房管部门查询，结果显示案涉房屋备案为物管房。程某认为按照法律规定物管房不能买卖，双方协商退还定金未果，2024年11月，程某诉至法院，要求张某双倍返还定金。

裁判结果

法院审理后认为，双方签订《定金收条》后，程某根据其了解的事实，对房屋性质产生质疑，双方共同查询后得知房屋备案为物管用房，该备案足以影响程某对交易的判断，程某因房屋备案情况选择不再购买房屋的行为并非恶意违约，根据合同约定张某也并未出现约定的违约行为，且对房屋性质亦不知情，因此双方均不存在明显过错，故张某应返还程某定金2万元，程某主张双倍返还定金的依据不足。综上，判决张某向程某返还购房定金2万元。判决作出后，张某已按照生效判决履行了给付义务。

法官说法

定金罚则，适用于一方当事人构成根本违约、合同目的无法实现的情形。具体是指，给付定金的一方当事人根本违约时，无权请求返还定金；收受定金的一方当事人根本违约时，应当双倍返还定金。定金罚则，属于惩罚性较强的一种违约责任，目的在于督促当事人依照诚实信用的原则履行合同义务。

定金罚则适用的前提条件是，当事人一方构成根本违约，但也存在免责事由。《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 合同编通则若干问题的解释》第六十八条，对定金罚则的适用规则进行了细化，分别明确了双方均存在违约的情形下不得主张适用，部分履行的情况下按比例适用，在不可抗力致使合同不能履行的情形下不得主张适用。

本案中，结合双方当事人磋商的实际情况及后续未能达成交易的原因综合判断，程某原本的真实意思为愿意购买，因备案为物业用房影响对交易的判断而不再购买，程某的行为符合人之常情，并不构成恶意违约。张某原通过中介购买该房屋，对房屋备案为物业用房的情况亦不知情，也未出现合同约定的违约情形，张某也无明显过错。故因不可归责于程某或张某的事由，导致合同未能成立、交易未能达成，不可归责于当事人双方的事由即属于免责情形，免除定金罚则在本案中的适用，张某向程某返还定金2万元即可。

来 源：灵宝法院

供 稿： 李艺莎、王艺璇

审 核：张宗磊

编 校：赵鹏博、贾共鑫