新世界发展300亿港元抵押融资 上海K11等压箱底资产在列

观点网 2月18日，市场消息显示，新世界发展计划将旗下13项物业作为抵押品，为2027年及之后到期的银行贷款进行再融资。抵押资产总价值约38亿美元（约295.5亿港元），其中大部分资产此前未用于其他债务抵押。

消息称，该公司已向银行提交修订后的三年期再融资条款草案，并要求金融机构于本周五前反馈意见。

这家老牌港企再度被市场关注。

贷款传闻

新世界发展的传闻要从展期说起。

去年12月初，有外媒报道称，新世界委任汇丰、中银及摩根大通为顾问，向债权人要求12个月的“暂止协议”，并计划在3个月内公布重组计划。

今年1月23日，新世界发展针对关于公司运作及财务债务的传言进行澄清，重申其业务持续正常开展，并与各利益相关者，包括贷款方和债务证券持有人保持沟通。同时公司积极管理财务债务，自2024年7月至公告日期，成功完成约177.61亿元港元的现有银行贷款再融资，继续遵守现有财务债务。

从财务指标来看，截至2024年6月末，新世界发展债务总额2200亿港元，净负债率为55%，属于中等水平，但这并不包含362.8亿港元的永续债。

同时，新世界发展有息负债1565港元，绝大部分为银行贷款，1年内到期的有416亿港元，结合279亿港元在手现金及存款，现金短债比为0.67。

市场开始关注金融机构、债权人对新世界发展的态度是否转变，以及企业的应对措施。

不久前的2月14日，有媒体报道称，新世界发展选择中国银行、星展、汇丰三家银行，安排2025年和2026年到期的581亿港元银行贷款再融资，抵押品为价值150亿美元的20多处房产。

消息还称，新世界发展新任行政总裁黄少媚和首席财务总监刘富强为此在香港会见多家银行高管，商讨公司财务状况。

若上述消息属实，且相关融资全部完成，新世界发展累计抵押物总值将达到1485亿港元。

随着虚虚实实的消息不断传出，更深层次的考虑也已经开始出现。

2月10日，富瑞发布报告指出，受资产折价出售及预售项目利润压缩影响，预计2025年香港地产商将面临更大盈利压力。

富瑞测算，若15%商业地产贷款降级为第二阶段、15%转为不良贷款，港银需计提的拨备将占相关贷款总额3.75%-4.5%，对应风险成本约60-70个基点。

该行特别“点名”，尽管新世界发展抵押充足违约风险较低，但此类高负债房企合计占商业地产贷款16%，全行业20%-30%贷款存在评级下调可能。

押品选择

此次被传出的抵押品包括淮海中路项目，但值得注意的是，新世界发展在淮海中路拥有两座K11，二者相隔仅200米。

其一是淮海路300号，内地首个K11，由2010年新世界大厦改造而来，2013年开业，涵盖地下3层至地上6层,商业面积合计近4万平方米。

其二则是淮海中路130街坊地块的新世界·K11，是上海第二座K11，占地面积约1.72万平方米，总开发面积约为12.87万平方米，紧邻地铁1号线和14号线黄陂南路站。新世界在2020年以41亿元获得130号地块项目土地，并于2021年7月开工，目前尚未开业，正在进行最后的幕墙工作。

一座是内地K11商场的起源，另一座则是最新旗舰产品，无论最终是哪一座K11成为押品，都意味着新世界已经掏出了压箱底的资产。

另外被传出的还有普吉瑰丽酒店，是东南亚首家瑰丽度假酒店，位于普吉岛翡翠湾，设有71间亭楼和别墅、水疗中心、俱乐部等。这也让人留意到，新世界发展能进行融资的还包括海外资产。

新世界发展也在财报中提到，于2024年6月30日，集团在香港、中国内地及东南亚地区合共拥有17间酒店物业，提供约6560间客房，其中东南亚酒店的营运毛利（扣除管理人费用后）按年增长25％。

与长和系等港资不同，新世界发展的海外房地产投资并不算多，例如2015年进军东南亚，在马来西亚经济特区柔佛州联合当地开发商联鑫发展开发Vila Seni新世界豪园，但此后甚少有海外投资动向。

目前，新世界发展完备的押品清单和对应估值尚未公开，而此前已经出售大量非核心资产进行回血。

财报显示，2024财年（截至2024年6月30日），新世界发展已出售77亿港元非核心资产，其中包括以40.2亿港元向华懋出售荃湾愉景新城商场及停车场全部权益。

2月10日海通国际发布的研报也指出，2025年对新世界而言通过处置资产降低负债仍然至关重要。

但需要注意，2024财年新世界发展出售非核心资产和重新计量处置造成亏损7.82亿港元，而2023财年该项科目为溢利3.37亿港元，若抛售过度，“崽卖爷田不心疼”的质疑恐难以避免。

相比之下，此时以核心资产进行抵押融资，或许是更为合适的选择。

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