珠海国资正方集团介入，巨人集团烂尾28年的前总部计划动工

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

烂尾28年，曾被规划建设为“中国第一高楼”的巨人大厦在经过长达5年与债权人的斡旋之后，终于有了复工的消息。

珠海市相关部门在近期公布巨人大厦改造提升项目备案信息，巨人大厦预计总投资16.67亿元，计容建筑面积15.74万平方米，项目将于今年10月正式开工，预计2029年12月完工。该项目将由珠海市香洲区区属国有企业正方集团实施。

巨人大厦起初由知名企业家史玉柱持有。1992年，史玉柱在珠海创立巨人集团，其于1994年动工建设巨人大厦，而后由于资金链断裂而被迫在1997年停工，其时巨人大厦仅建设至地面三层。

近年来，珠海加大力度盘活整治烂尾楼。2021年4月，珠海市自然资源局发布了最新的《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》，而后珠海的烂尾楼盘活力度不断加大，被形容为珠海市中心“伤疤”的巨人大厦也在盘活之列。

在此期间，正方集团主动介入并牵头与债权人进行对接沟通，最终推动巨人大厦盘活并进入复工准备，是烂尾楼整治的典型案例之一。

盘活“巨人大厦”

巨人大厦烂尾多年，主要与其债权分散有关。

2001年，因珠海巨人集团无力偿还巨额债务，珠海市中级人民法院将巨人大厦在建工程及相应土地使用权裁定给19个债权人，由19个债权人按份共有。由此，复杂的产权关系以及土地出让金欠账，成为阻隔巨人大厦“复活”的桎梏。

正方集团转载的2020年《南方日报》报道显示，这19个债权人所持有的权益比例从0.088%到24.39%不等。排在前三的分别是新加坡IPCCOR.LTD、中建五局珠海工程处和珠海市士安有限公司，士安公司为珠海巨人的关联企业。

2017年开始，珠海市赛纳置业有限公司陆续收购了新加坡IPCCOR.LTD和平安银行广州分行所持有的巨人大厦项目权益，合计占比超过30%，成为巨人大厦的第一大权益方。

赛纳置业介入后，巨人大厦的盘活仍存阻碍。据赛纳置业执行董事陈力其时表示，各方的分歧主要在土地出让金。《南方日报》表示，在巨人大厦停工时，珠海巨人还拖欠了高达9000多万元的土地出让金。尽管2001年，珠海中院已裁定免除这笔出让金及其利息、罚息，“但多方对裁定结果有争议，无法落实到职能部门。”

2019年，珠海市香洲区成立烂尾楼整治专项小组，区属国企珠海正方集团牵头介入。之后，正方集团耗时一年半对19家权益人进行梳理盘查，于2020年12月收购巨人大厦约22%权益，成为权益人之一。

在巨人大厦股权流转期间，珠海市也在同步为烂尾楼整治提供配套政策。2020年，《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》正式发布，其中提到烂尾楼项目可与城市更新项目或出让用地建设项目用地合宗、联动开发建设，为烂尾楼盘活增添了更多操作空间。

随后，正方集团联合赛纳置业（持股24%）和士安公司（持股25%）合资成立珠海正方盛世投资有限公司。2021年5月，正方盛世以4.02亿元挂牌价格成功拍下珠海巨人大厦在建工程及土地使用权，至此巨人大厦的债券谈判告一段落，正式进入盘活阶段。

最新的备案信息显示，巨人大厦改造总投资16.67亿元，计容建筑面积157400平方米，新增1537个公共停车位，项目收益来源包括物业租赁收入、公共停车费收入、充电桩收入、物业费收入、土地出让收入等。这一项目计划于今年10月正式开工，预计2029年12月完工。不过，巨人大厦使用年限为50年，目前还剩约18年使用年限。

烂尾楼治理经

近年来，在烂尾楼整治上，珠海贡献了许多典型的案例。巨人大厦的盘活路径是由珠海当地国企牵头，最终与其他主要债权人达成一致并在官方政策的指导下推进复工。珠海官方在政策支持上也给予较大优惠。

从《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》中可以看到，珠海在烂尾楼整治上有完整的扶持体系，在规划调整、土地出让、规费补贴等方面均有相应的扶持措施。如在规划调整方面，允许具备条件的前提下提高容积率、改变土地用途。

香洲区住房和城乡建设局相关负责人此前提到，针对因不同原因烂尾的项目，香洲区采取有针对性的方式进行分类处理。例如，如果是债务单一、企业有能力自主解决债务纠纷的烂尾楼，香洲区政府将引导企业在土地产权办理、划拨转出让、容积率等方面给予政策引导和扶持。

正方集团在官网中也表示，巨人大厦于2022年7月6日获得香洲区住建局“烂尾楼”资格认定批复，享受珠海市“烂尾楼”优惠政策，已纳入香洲区2022年“烂尾楼”整治年度计划。

在烂尾楼盘活的选择主体上，珠海也同时发挥市场的力量。不仅是巨人大厦，珠海近两年来还有一批烂尾多年的商业体被成功盘活，例如中城建大厦、恒天国际大厦与富景居等。

在这些烂尾楼的复活之中，珠海各部门也十分配合协助相关程序的推进。例如，位于吉大核心地区的中城建大厦，其于2013年开工建设，2016年对外销售，2017年上半年起停工。

由于中城建大厦整体尚未竣工验收，只有整体拍卖才能保证大厦整体完工建设，实现物业统一管理，进而推动整个楼盘盘活经营。最终在这一项目未有竞买人报名的情况下，珠海中院通过协助中城建大厦最大债权人前海人寿保险参与拍卖，才盘活了这一项目。

从以上案例可以看出，珠海在烂尾楼盘活上方式方法多样，有专项整治、国企参与、府院联动等多种措施，最终在烂尾楼盘活上也取得了良好效果，这也可以为其他地方政府作为参考。

明源地产研究院在近期的一份研报中指出，与其他主体相比，地方政府牵头盘活烂尾楼，无疑将会增加烂尾楼成功盘活的几率。一方面，地方政府能够调动财政资金、政策支持、行政协调等资源，加快烂尾楼的处置进度。另一方面，除了利用市场化手段盘活，政府还可以通过法律手段，比如破产清算等方式，清理复杂的债权债务关系，“烂尾楼问题往往涉及大量购房者和债权人，由政府牵头，可以更好地平衡各方利益。”