沉寂28年后迎16亿元改造计划，曾属于史玉柱的巨人大厦终于要被盘活了？使用年限仅余18年

巨人大厦。 图源：正方集团网站

本报记者 梁宝欣 深圳报道

巨人大厦改造提升及公共停车场项目信息。 截图自广东省投资项目在线审批监管平台

历经28年的沉寂，如今巨人大厦迎来新进展。

1992年，史玉柱创立巨人集团，规划巨人大厦从18层增至78层，预算涨至12亿元，计划打造“中国第一高楼”。1997年，因资金链断裂，巨人大厦烂尾，变成珠海知名烂尾楼。而史玉柱曾在之后接受采访时回忆，当时建巨人大厦的行为“哪儿像是办企业的人做的？更像是幼儿园一群人在那里拍板。”

近日，珠海市公布了四个重点城市更新项目的备案信息，总投资额高达55.48亿元，其中就包括“巨人大厦改造提升及公共停车场项目”。而此次巨人大厦项目建设单位为珠海正方城市更新投资有限公司（下称“正方城市更新投资”），项目起止年限为2025年10月1日至2029年12月1日。

资料显示，正方城市更新投资由珠海市香洲区区属国企——珠海正方集团有限公司（下称“正方集团”）100%控股。

改造总投资超16亿元

巨人大厦位于珠海市香洲区银桦路南侧，用地面积约2.9万平方米，使用年限为50年，土地用途为办公，目前还剩约18年使用年限。该项目于1997年2月停工至今，仅完成了桩基、承载平台、地下三层和地上二层的土建施工量。

据珠海产权交易中心2021年5月24日信息显示，该工程四周设围挡，部分用作废品回收站，部分空地作为驾校停车场使用。由于长期闲置及养护不足，地基基础及承载构件受损对建筑物安全带来较大影响，房屋安全无法确保，其现状承重部分是否还能满足原设计要求存在较大的不确定性，无法保证未来年度的工程是否可以继续在原基础上续建。

其实，早在2001年，珠海市香洲区就有一个推进盘活巨人大厦的工作领导小组，但因为其他相关利益方并未形成合力，导致盘活工作停滞。据悉，2001年珠海市中级人民法院将“巨人大厦”在建工程及相应土地使用权裁定给19个债权人，由19个债权人按份共有。

2019年，珠海市香洲区区属国企珠海市香洲正方控股有限公司（现“正方集团”）牵头推进盘活巨人大厦，经过对19家权益人进行梳理盘查后，正方集团与其余主要权益人珠海赛纳置业有限公司（下称“珠海赛纳”）、珠海市士安有限公司（史玉柱关联企业，下称“珠海士安”）达成共识，成立合资公司“珠海正方盛世投资有限公司”（下称“正方盛世”），共同推进巨人大厦盘活。

天眼查显示，正方集团、珠海士安和珠海塞纳分别持有正方盛世51%、25%和24%的股权。

2021年5月25日，正方盛世以4.02亿元挂牌价格拍下珠海巨人大厦在建工程及土地使用权。同年6月1日，正方盛世与珠海巨人高科技集团有限责任公司在珠海产权交易中心正式签订珠海巨人大厦在建工程及土地使用权转让协议。

珠海特区报于2021年6月指出，巨人大厦将于2022年实施拆除重建。不过，据了解，从2022年至2024年，巨人大厦项目实际上并未取得实质性进展

如今，巨人大厦再次迎来重生契机，正方盛世计划将其改造为综合体，项目总投资额超16亿元，新增1537个公共停车位。收益来源包括物业租赁收入、公共停车费收入、充电桩收入、物业费收入、土地出让收入等。

然而，巨人大厦在后续发展进程中，仍需直面一系列棘手难题，如项目剩余土地使用年限偏短，当前仅余18年。2月18日，《华夏时报》记者就巨人大厦土地使用年限较短等问题，致电正方集团进行询问，截至发稿尚未收到回复。

珠海巨人大厦项目情况。截图自珠海产权交易中心

另外，珠海正方集团官微曾提到，未来巨人大厦项目将根据政府批复方案规划重建。

具备可复制的经验

许多项目烂尾，是因为相关资金链断裂。

2月18日，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，巨人大厦烂尾，纯粹是因为资金链的问题。而现在烂尾楼很多，和整个房地产市场进入存量时代有关。

值得一提的是，严跃进提到，珠海最近比较出名的是地方政府专项债收购存量土地，盘活存量资产。巨人大厦盘活，既涉及城市更新，也有助于解决历史遗留问题，这也体现政府在该方面有资金支持。

2月7日，珠海市自然资源局向社会正式发布了《关于珠海市2025年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地收储价格的公示》，计划通过地方政府专项债券资金收储香洲区、金湾区、斗门区、高新技术产业开发区及万山海洋开发试验区的14宗地块，总面积约41.48公顷，收储金额约66.52亿元。

严跃进指出，此次巨人大厦的成功盘活具备可复制的经验。其成功盘活得益于政府资金支持、多方合作以及合理利用产权交易机构等因素。展望未来，烂尾楼盘活将呈现两大显著趋势：一方面，政府扶持力度持续攀升，除了银行贷款渠道外，专项债投入也可能会有所增加；另一方面，城市更新领域对烂尾楼处置的支持力度会不断加大，为盘活工作注入新的活力。

此外，明源云地产研究院在2024年12月底指出，和其他主体相比，地方政府牵头盘活烂尾楼，无疑将会增加烂尾楼成功盘活的几率。一方面，地方政府能够调动财政资金、政策支持、行政协调等资源，加快烂尾楼的处置进度。另一方面，除了利用市场化手段盘活，政府还可以通过法律手段，比如破产清算等方式，清理复杂的债权债务关系。还有一点，烂尾楼问题往往涉及大量购房者和债权人，由政府牵头，可以更好地平衡各方利益。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁