融资体系日臻成熟   2025年1-2月住房租赁发展报告

观点指数 监管与支持并行，供需两端政策持续落地 期内中央和地方层面颁布的政策文件聚焦于“保供给、稳需求、强监管”，通过公积金优化、保租房建设、金融支持等多个维度，推动住房租赁市场健康可持续发展。住宅租金表现上，一线城市持续的人口流入和旺盛的租房需求一定程度上支撑了租金的稳定，使其总体维持在较高水平。

市场规模稳步提升，租赁企业经营表现可圈可点 过去一年里，住房租赁企业在政策红利与市场需求推动下实现规模增长，业务经营表现同样可圈可点。同时，大社区、保租房、人才公寓、服务式公寓等产品受到租赁企业的关注。通过打造多元化租住产品，租赁企业管理的房源量持续增长。

成都最大体量租赁社区亮相，上海新开门店数居首 春节假期，大量租户返乡，长期租房需求减少，为避免运营成本增加及资源闲置，住房租赁企业的开业项目数缩减。期内新投运的项目大多是千套以下的小体量项目。与此同时，相较上个报告期，千套以上的大型租赁社区项目的新开店数量呈现增长的态势 。

保租房REITs业绩保持稳健，政策性保租房租金单价稳中微涨 第四季度，6单保租房REITs合计单季度收入约为1.39亿元，合计净利润约为4368.53万元。保租房REITs的发展主要依赖其底层资产的经营活动。在项目经营层面，2024年第四季度，多数底层项目的出租率、租金收缴率等指标数据保持稳定。

上海地产成功发行保租房CMBS项目，住房租赁融资体系逐步完善 上海地产成功发行70亿CMBS，首期入池资产为耀华璟滨社区和古北璟宏社区，估值52.95亿元。在政策支持与市场需求的驱动下，住房租赁市场融资体系逐步完善，将有望为投资者提供更为多元、稳定的投资选择。

监管与支持并行，供需两端政策持续落地

回顾2024年，在中央及地方层面一系列政策的支持下，“市场+保障”住房租赁双轨制住房体系不断完善，同时租房市场供需两端政策持续落地，市场规范管理制度不断完善，住房租赁市场整体发展平稳有序。

2025年开年，住房租赁市场继续迎来多项政策文件。期内中央和地方层面颁布的政策文件聚焦于“保供给、稳需求、强监管”，通过公积金优化、保租房建设、金融支持等多个维度，推动住房租赁市场健康可持续发展。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

中央层面上，据住房城乡建设部披露的数据，2024年全年全国共计建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房172万套（间）。同时，今年各地将继续增加保障性住房供给，加大配售型保障房建设的力度。

金融支持层面，1月10日，财政部相关负责人在国新办新闻发布会上表示，专项债支持收购存量商品房用作保障性住房的政策正在配合相关行业主管部门抓紧研究，细化有关措施安排。

地方层面聚焦政策指引、市场供给、管理规范、权益保障等多方面，出台相应的政策文件或以工作推进，以推动住房租赁市场高质量发展。

其中，天津、北京、上海、广州以及厦门等城就住房租赁权益保障相关落实相关工作。其中，1月20日，北京启动住房公积金直付房租业务试点，缴存人满足条件可申请。目前有3家试点住房出租机构，包括北京保障房中心有限公司（旗下2个公共租赁住房项目）、建信住房服务（北京）有限责任公司（旗下4个保障性租赁住房项目），以及北京信富住房租赁有限公司（在朝阳、海淀行政区域内运营的商品房租赁住房）。

据观点指数了解，除北京外，早前还有厦门、广州、郑州、青岛、南京等城市实施了住房公积金支付房租业务。这也进一步吸引更多资金流入住房租赁市场，提高住房利用率。同时，业务的开展要求要进行房屋租赁合同备案，加强了对住房租赁市场的监管。

另外，深圳、杭州、郑州等城市继续加强市场规模与监管。其中郑州出台的《郑州市住房租赁管理条例》自2025年1月1日起施行，其中一系列规定规范了住房租赁市场秩序，保障了租客和房东的合法权益。

去年12月，深圳市住房建设局起草了《深圳市住房租赁企业信用管理办法》（征求意见稿），以加强住房租赁行业的信用体系建设，规范企业经营行为。

地方政策文件指引上，上海出台的《<上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案>任务分工方案》提及：优化 “一张床、一间房、一套房” 的多层次租赁住房供应体系，不断满足农业转移人口住房需求，鼓励通过收购、转化用途、盘活闲置存量等方式，加大保障性租赁住房建设筹措供应力度。同时加快发展新时代城市建设者管理者之家，面向从事城市建设、运行和生活服务保障行业的农业转移人口等群体，五年建设筹措新时代城市建设者管理者之家床位12万张以上。

另外，《广州市保障性租赁住房管理办法（暂行）》中指出保障性租赁住房以满足基本居住需求为原则，建筑面积不超过70平方米的小户型的套（间）占比不低于70%。据广州住建局披露，2024年，广州市全年共筹建保障性租赁住房10.79万套（间）。2025年，广州市计划筹建保障性租赁住房10万套（间）。

数据来源：同花顺，观点指数整理

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

同花顺数据披露，2025年1月，50城住宅平均租金单价止跌回升，平均租金为33.97元/平方米/月，环比上涨4.68%，同比下滑1.82%。

其中，一线城市住宅租金平均单价为104.87%，环比上涨12.51%。北京、上海及深圳等核心一线城市住宅租金稳居前三，住宅租金单价分别为133.28元/平方米/月、113.36元/平方米/月以及108.39元/平方米/月。

值得一提的是，2025年1月，北京、上海、广州及深圳核心四城租金同比及环比变动均实现不同程度的上涨，4城租金环比变动区位为9.25%到16.15%，同比涨幅区间为0.04%到4.3%。

长期来看，一线城市持续的人口流入和旺盛的租房需求能够在一定程度上支撑租金的稳定，使其总体维持在较高水平。

观点指数认为，春节期间重点城市租金稳中有涨主要是源于春节长假期间旅游短租需求增长、租户换租、业主投资预期等因素影响。

市场供给端，据全国房价行情网数据，2025年1月全国住宅挂牌出租量为42.6万套，供给量环比下降29.82%，普通公寓挂牌出租5673套，环比下降29.23%。主要是受春节临近影响，新增房源入市意愿低，租客返乡退租行为减少，长租公寓企业扩张步伐放缓，导致市场房源供应收缩。

市场规模稳步提升，租赁企业经营表现可圈可点

企业经营层面，近期万科泊寓、瓴寓、城家等多家市场化租赁企业披露了2024年全年的经营表现。从企业披露的数据来看，过去一年里，住房租赁企业在政策红利与市场需求推动下实现规模增长，业务经营表现同样可圈可点。

数据来源：企业披露，观点指数整理

注：已开业规模统计不含公租房类别

据观点指数监测，目前万科泊寓与龙湖冠寓稳居集中式租赁企业已开业规模和管理规模前两位，领先于其他的市场化租赁企业。

万科泊寓官微披露，截至2024年12月，万科泊寓已开业房量超19.1万间，管理房量超24.7万间，项目覆盖全国29座城市。

同时，以相寓为代表的分散式租赁企业业务规模持续稳健增长，2024年底，相寓在管房源套数达30.3万套，同比增长11.8%。

值得一提的是，过去一年里，大社区、保租房、人才公寓、服务式公寓等产品受到租赁企业的关注。通过打造多元化租住产品，租赁企业管理房源量持续增长。据观点指数不完全统计，招商伊敦公寓、瓴寓、魔方公寓、城家公寓、乐乎公寓、百瑞纪集团、华润有巢、多家市场化租赁企业管理的规模均超5万间。

其中，2024年全年，瓴寓新增开业房源超1.8万间，新增签约房量超2.2万间，已在北京、上海、杭州、南京、成都、宁波等核心城市持有或管理社区项目60余个，已开业保障性租赁住房超5.2万间。

另外，瓴寓与属地政府平台公司分别于上海、宁波、苏州成立了3个重量级住房租赁专项平台，未来3至5年，预计将累计释放4-5万间房，将成为重要的房源供应渠道。

同时，城家2024年全年新增50多家合作伙伴，其中21%为央企，10%为大资产方。

显然，对外合作已成为住房租赁企业实现规模增长的核心策略，合作模式呈多元化发展。同时，期内住房租赁企业的扩张热情依旧高涨，据观点指数不完全统计，包括瓴寓、华润有巢等在内的多家住房租赁企业积极布局，成功斩获新增签约项目，实现管理规模的进一步增长。

与此同时，住房租赁企业持续提升经营管理效率，过去一年里，不少租赁企业出租率、续租率等指标保持稳健，业务经营活动表现可圈可点。

截至12月，泊寓管理项目整体出租率为95%，客户满意度为95%，自有渠道获客占比达85%，前台GOP利率润为89%，已累计为超80万名城市青年提供租住体验。

另外，上海城方、城投宽庭、宁巢、浦发有家等地方国有住房租赁企业同样披露了2024年的经营业绩。从数据来看，住房租赁地方国有企业稳步扩张规模的同时，管理效率也实现了进一步跃升。

截至2024年末，上海城方在营各类租赁住房项目房源突破4万套，其中包括保障性租赁住房项目约1.7万套，在营项目数为18个；市场化长租公寓房源1千余套，在营项目8个；公共租赁住房房源约1.3万套，在营项目10个；以及新时代城市建设者管理者之家床位约8千个，在营项目数5个。

城投宽庭已开业房源超1.3万套，落实房源超1.6万套，累计服务超2.5万人次。截至2024年底，郑州城发美寓累计投入运营34个项目，可提供房源超5万套（间）。合肥安居集团已筹集住房租赁项目84个，筹集房源3.8万套，在运营住房租赁项目36个，在运营房源约1.7万套、2.6万间，累计服务客户约30万人，涉及企业约400家；预计未来三年内新增48个项目，新增房源1.9万套。

成都最大体量租赁社区亮相，上海新开门店数居首

回顾期内的开店情况，据观点指数不完全统计，样本企业录得21个租住项目新开业。报告期内，由于春节假期大量租户返乡，长期租房需求减少，为避免运营成本增加及资源闲置，住房租赁企业的开业项目数缩减。

城市布局上，上海、郑州、深圳、杭州、成都、宁波等仍是租赁企业开设新店的热门之选，其中上海以6个新开项目数居首。

数据来源：观点指数不完全统计

期内包括城家、金地草莓、郑州城发美寓、万科泊寓、招商伊敦、瓴寓、有巢公寓、保利和寓、安歆公寓、雅诗阁、联投新青年等多家租赁企业有新项目落地。

新投运项目的产品类型囊括保租房、人才公寓、白领公寓、服务式公寓、大型租赁社区、建设者之家等，产品结构多元化，为不同人群带来租住新选择。

在项目体量方面，新投运的项目大多为千套以下的小体量项目。与此同时，相较上个报告期，千套以上的大型租赁社区项目的新开店数量呈现出增长的态势 。

其中包括有巢公寓深圳凤凰店、宝山璟晗社区项目、有巢国际公寓社区·江心洲店、玉轩美寓、福元美寓、开元美寓、联投新青年·云上项目、建投·璞寓、城投柚米社区等多个项目属于保障性租赁住房项目。保障性租赁住房产品正成为租赁企业实现规模增长的重要驱动力。

值得一提的是，有巢公寓深圳凤凰店是目前深圳市光明区体量最大的新建保租房社区，总建筑面积2.8万平方米，可提供954套人才公寓。

另外，12月30日正式入市的香投 ·院儿-大丰甫家社区由成都泊寓与成都香城投资集团有限公司合作推出，提供超过2000套租赁住房，这也是成都市最大的“租住+商业一体化”综合租赁社区。

项目位于成都市新都区大丰街道甫家一路148号，总面积超过17万平方米，其中租赁住房面积达11万平方米。社区可提供超2000间租赁住房，同时还设有1000余个停车位、约600平方米的免费公共区域以及7000平方米的商业街区。

另外，期内作为“新时代城市建设者管理者之家”的宝山璟晗社区正式投运，项目单床位价格为200-300元/月，项目已完成保障性租赁住房项目认定。

该项目由上海地产住房发展有限公司开发建设，总建筑面积为62141平方米，共包括8幢公寓楼，可提供1250间租赁住房，床位数共计5188个。

保租房REITs业绩保持稳健，政策性保租房租金单价稳中微涨

公募REITs市场表现上，截至2024年底，保租房REITs数量扩容至6只，总规模达95.5亿元。2025年1月，已上市的6只住房租赁领域公募REITs产品已先后披露了2024年第四季度成绩单。从数据来看，保租房REITs继续展现出稳健的经营管理能力。

数据来源：REITs季报，观点指数整理

基金收入层面，2024年第四季度，6单保租房REITs合计收入约为1.39亿元，合计净利润约为4368.53万元。剔除新上市的招商基金蛇口租赁住房REIT，另外5单保租房REITs单季度合计收入环比上涨2.08%，合计净利润环比上涨1.88%。收入及净利润对比上季度均进一步改善。

具体来看，红土深圳安居REIT及华夏基金华润有巢REIT单季度收入分别环比下跌2.5%和0.98%至1332.83万元以及1978.31万元。

国泰君安城投宽庭保租房REIT以单季度4677.71万元的收入居首，环比上涨6.19%；其次是招商基金蛇口租赁住房REIT，单季度收入为2068.64万元。

另外，净利润指标实现增长得益于国泰君安城投宽庭保租房REIT及华夏北京保障房REIT对比上季度的净利润实现改善，两者单季度净利润分别环比上涨11.31%和7.24%至2174.86万元和899.06万元。

数据来源：REITs季报，观点指数整理

另外，第四季度，6单保租房REITs合计9920.70万元；经营活动产生的现金流量净额合计约为1.13亿元。

对比上季度，国泰君安城投宽庭保租房REIT及华夏北京保障房REIT单季度EBITDA实现环比增长，涨幅分别为7.06%和4.43%。其余包括红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT以及华夏基金华润有巢REIT单季度净利润及EBITDA数值均出现不同程度的环比下跌。

整体来看，已上市保租房REITs的经营维持韧性，在分红上仍保持稳健。第四季度，6单保租房REITs可供分配金额合计约1.01亿元。

保租房REITs的发展主要依赖于底层资产的经营活动。在项目经营层面，2024年第四季度，多数底层项目出租率、租金收缴率等指标数据继续保持稳定。

数据来源：REITs季报，观点指数整理

注： 以上出租率均为期末数，其中华夏基金华润有巢REIT出租率计算方式按房间数计

据2024年第四季度业绩报告数据显示，截至2024年12月底，6只保租房REITs共计14个底层项目的平均出租率为93.36%，其中招商基金蛇口租赁住房REIT基金成立日为2024年9月26日，无同比及环比数据。

剔除林下项目和太子湾项目，其余12个底层项目的平均出租率为95.32%，对比2024年第三季度减少0.11个百分点，对比上年同期减少1.23个百分点。基础设施项目出租率整体波动不大。

具体数据上，14个底层项目的出租率区间为70.37%-99.91%，除招商基金蛇口租赁住房REIT因企业租户退租导致出租率下滑外，多数项目的出租率实现高位，经营活动维持稳定。与此同时，多数底层项目的租金收缴率超99%，租金收缴水平较高。

其中，招商基金蛇口租赁住房REIT投资的底层项目整体出租率处于6单租赁住房REITs的最低值，底层项目整体出租率为78.97%，主要由于林下项目重要企业客户于2024年12月25日到期退租，涉及退租房量为143套，致该项目季报期末时点的出租率下滑至70.37%。

据季报披露，截至1月9日，该批次退租的143套房屋已累计收到客户预定28套。

数据来源：REITs季报，观点指数整理

租金方面，14个基础设施项目平均租金单价为66.72元/平方米/月，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT持有的项目租金单价相对较高。

具体表现上，政策性保租房包括中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT以及华夏北京保障房REIT持有的底层项目租金水平环比上季度保持稳定或略有上升。其中保利香槟苑项目租金单价环比涨幅居首，第四季度租金单价为16.7元/平方米/月，环比上涨1.09%。

而华夏基金华润有巢REIT及国泰君安城投宽庭REIT持有的市场化运营的项目租金单价则出现同比小幅下滑。

随着各地保租房陆续入市，市场租赁房源供给显著增长，住房租赁市场竞争格局发生明显变化，这将更加考验运营商的项目管理能力。

现阶段，住房租赁公募REITs正逐步形成“首发+扩募”并行的新格局。

截至2024年2月，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT以及建信建融家园租赁住房REIT项目状态均为“已反馈”。华夏基金华润有巢REIT以及华夏北京保障房REIT均已先后收到上交所的反馈意见。

上海地产成功发行保租房CMBS项目，住房租赁融资体系逐步完善

除公募REITs产品外，期内住房租赁市场其他融资产品的发展同样值得关注。

2025年1月，上海地产住房发展有限公司以原始权益人的身份成功发行了“国君-地产住发保障性租赁住房第1期资产支持专项计划”，这是上海地产集团发行的全国首单储架式保租房 CMBS 项目，同时也是市场最大规模的保租房CMBS产品。

据了解，项目储架规模70亿元，首期37.01亿元，其中优先档37亿元，占比99.97%，AAA评级，期限21年，预计到期日2046年1月8日，发行利率2.2%。

本次储架式CMBS首期入池资产为耀华璟滨社区和古北璟宏社区，两个项目共计可提供房源1652套，估值52.95亿元，2024年年末出租率为85.8%。

除此之外，国内首单住房租赁领域的权益型ABS产品，即建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划扩募已于1月2日获上交所受理。该产品于7月30日在上交所挂牌上市，底层资产涵盖3980间租赁住房，总建筑面积约12.94万平方米，全部纳入地方保障性租赁住房体系。

产品在设计时已预留扩募机制，允许后续通过专项计划平台持续纳入建信住房租赁基金的储备资产，形成投资循环。该产品若实现扩募机制的落地，将为住房租赁行业提供资产盘活的新路径。

除此之外，2月7日，新华保险、万科等知名企业联合成立住房租赁股权投资合伙企业，出资额达16亿元。该合伙企业经营范围包括以私募基金从事股权投资、投资管理以及资产管理等活动。1月23日，北京保障房中心成功发行25亿元公司债。去年年底，弘毅投资与城投控股、国寿资本达成合作，三方拟共同设立租赁住房Pre-REITs基金，投资于稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目，由城投宽庭负责运营，并以城投宽庭保租房REIT作为主要退出路径。

在政策支持与市场需求的驱动下，住房租赁市场融资体系逐步完善，将有望为投资者提供更为多元、稳定的投资选择，同时也将为住房租赁市场的长期健康发展注入源源不断的活力。

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本文源自：观点网