库存量跌至14万套！南京二手房市场，又热起来了？

“想过忙，没想过这么忙。”

春节后，中介小王感受到了南京二手房市场的阵阵暖意：“节后第二周带看量明显增加了，周末更多，一天就有好几组带看。”

小王告诉锐评君：按照惯例，春节假期间被压抑的买房需求释放，南京楼市会出现“小阳春”。得益于房贷利率下调、首付降低、契税新政等政策利好的集中轰炸，今年的回暖信号尤为强烈，不仅成交数据可观，价格也出现止跌企稳态势。

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先从官方数据，来感受南京二手房市场的暖意。

今日（2.19），国家统计局发布最新数据，南京1月份二手房价环比持平，有进一步止跌回稳的趋势。

同时，南京二手房库存还在继续下跌。

来自南京网上房地产的数据，南京二手房库存量下降到约14万套，甚至一度跌破14万大关。相较于2024年三季度约16万套，南京二手房库存量降幅十分明显。

具体来看，加速南京二手房库存量下跌比较明显的两个因素是：节后成交量涨势明显和新增供应量节奏放缓。

●节后成交量涨势明显

2024-2025年南京二手住宅逐周成交量及环比情况

图源我爱我家南京研究院

根据我爱我家南京研究院数据，上周（2.10-2.16），南京全市二手房成交1310套（含高淳、溧水），环比上涨67.1%。

因春节假期期间过户滞后，节后二手房成交量上升趋势明显，但仍处于恢复期。同时，春节后通常是购房高峰期，假期积压的购房需求在节后得以集中释放，进一步加速成交，市场活跃度不断提升。

可以预见，接下来市场在“小阳春”、“金三银四”以及学区房置业等传统旺季的影响下，成交量有望继续上升。

●新增供应量节奏放缓

2024-2025年南京二手住宅逐周新增挂牌量价情况

数据来源我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

从二手房挂牌走势可以看到，元旦后新增挂牌量明显下滑，春节前一周更是降到了300套以下，而同一时间段内，成交量高达2171套。

新房方面，在春节前后新房市场供应放缓，且上市房源多以热门区域改善房源为主，使得部分需求量向二手房倾斜。

整体来看，南京二手房库存量下降，离不开供应端、需求端、政策利好等多重因素的刺激。随着假期结束、“小阳春”的持续发酵，市场热度或继续攀升。

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当下的南京二手房市场，哪类房子更好卖？

“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。”中介小王透露，二手房买卖双方的博弈依旧存在，“最重要的始终是价格。”

在卖家看来，房价企稳、库存下降，意味着需求量增加、市场信心有所恢复，继而议价空间有所缩小；对于买家而言，政策以及市场活跃度对买房积极性有所刺激，可选房源多、置业门槛低，有足够多的空间，挑选出性价比最高的房源。

“买家心态非常明确，就是在房源素质差不多的情况下，哪套房价格还能谈就定哪套。”

从数据来看，虽然近期市场活跃，但约14万套库存量带来的竞争压力仍然存在，多数急于出手的卖家仍有可观的议价空间，“以价换量”趋势明显。

例如秦淮区的王府园小区，近90天内卖出约40套房源，一套约64㎡户型房源，在成交前近2个月内连降6次共78万，最终以221万总价成交。

鼓楼区的金陵湾，建面约103㎡房源挂牌价499万，降价3次后以总价421万卖出。

另外，从某网站成交总价分布图可以看到，南京1月份成交量占比最高的是100万-150万，其次是200万-300万，足以说明当下南京二手房市场低总价房源成交占比高。

但也有部分卖家市场信心有所恢复，认为市场已经触底，未来房价可能会上涨，所以选择提高挂牌价，以期卖出更好的价格。

克而瑞数据显示，2025年1月，南京二手房平均议价空间已降至-1.86%，成交价格向挂牌价靠拢的趋势愈发明显，反映出卖家对市场回升的信心。

另一个值得关注的数据，是成交周期的缩短。

“以前一套房子可能要挂好几个月甚至半年多都卖不掉，现在多数房源成交周期维持在2-3个月左右。”中介小王表示。

像秦淮区的紫杨佳园、江宁的万科翡翠公园、雨花台区的阅城国际花园等热门二手房小区，1月的成交周期多在90天以内，甚至有房源挂牌几天就能“光速”成交。

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每年春节之后的市场走势，深刻影响全年行情基调。2025年南京楼市“小阳春”又有哪些看点呢？

1、需求量释放

当下高性价比房源层出不穷，加上库存减少、房价企稳的信号，可能促使观望的买房人出手，尤其是自住型买房人。

2、房价继续企稳或小幅反弹

国家统计最新数据显示，1月份一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比总体略降，一二三线城市同比降幅均持续收窄。

叠加持续下降的库存，或将让部分不着急出手的卖家“惜售”，部分区域房价可能企稳甚至小幅反弹。同时，核心地段或学区房等优质房源可能因供不应求而价格回升，优质房源更抢手。

3、新房优惠力度或许缩减

锐评君了解到，近期计划收回优惠的楼盘不在少数。

比如河西的招商金陵序收回购房优惠，南部新城的保利博雅和著、雨核的保利荷雨瑧悦、燕子矶保利国贸璟上等楼盘，部分房源价格有所上涨。

近期有置业计划的买房人，可以多看多比较，锁定心仪房源。