子女胜诉，父母承租公房交款未过户困境解局

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产交易与继承领域，涉及公房买卖和产权过户的纠纷屡见不鲜。随着城市发展和住房制度改革，公房的产权归属和处置问题日益复杂。本案发生在北京市东城区，围绕一套公房的过户展开，不仅牵涉到复杂的家庭继承关系，还涉及公房买卖的政策规定以及企业破产对合同履行的影响。此类纠纷需要综合考虑多方面因素，准确适用法律和政策，平衡各方利益，解决难度较大。

二、案件详情

（一）原告主张

原告向法院提出诉讼请求，要求被告协助将位于北京市东城区一号房屋过户至李阳、李悦名下。

原告称，王芳与周建国系夫妻，王芳此前有过一段婚姻，与前夫育有李阳和李悦，二人随母姓。再婚后，周建国待李阳和李悦如亲生子女，一家人相处融洽。周建国与赵辉共同共有原坐落于北京市东城区A 号、B 号房屋，1976 年周建国死亡后，王芳及其他子女继承其遗产，获得上述房屋二分之一产权。1986 年 8 月房屋拆迁，王芳及子女被安置到北京市东城区 M 号，其中王芳被安置到涉案房屋。2004 年 2 月 23 日，王芳以其与周建国的工龄折算向被告购买涉案房屋，支付购房款 46811 元，但未办理过户手续。2016 年 7 月 22 日王芳死亡，生前与子女达成一致，涉案房屋归李阳、李悦所有，其他子女无异议。

2020 年 1 月 19 日，李阳、李悦起诉要求被告协助办理涉案房屋不动产登记手续，2020 年 6 月 5 日法院以被告于 2018 年 12 月 14 日宣告破产、主体不适格为由驳回起诉，上诉后北京市第二中级人民法院以李阳、李悦不是与案件有直接利害关系人为由维持原裁定。原告认为，依据相关规定，已支付购房款并实际占有使用的房屋不属于破产财产，王芳已支付购房款并实际占有房屋直至去世，该房屋应属王芳财产，原告作为继承人，被告应配合办理过户手续，遂再次起诉。

（二）被告答辩

被告北京市H 公司辩称：

公房性质与继承问题：涉案房屋系公房，不具备继承条件。部分原告曾以继承纠纷起诉要求继承涉案房屋，法院查明房屋产权归被告，王芳生前仅取得承租权，因房屋属公房性质，不具备继承条件，原告诉讼请求被驳回。

原告主体资格问题：李阳、李悦曾以相同事由起诉，东城区人民法院及二审法院均驳回起诉。二审法院认为涉案房屋此前继承、析产诉讼尚在审理中，李阳、李悦不是该案利害关系人。现继承案件审结否定了二人继承主体资格，且现有证据无法证明原告为全部继承人，原告与案外人对涉案房屋继承有争议，在相关利益主体对继承问题未确定的情况下，原告主体不适格。

过户依据与履行条件问题：原、被告及王芳之间未成立房屋买卖合同关系。公房买卖需经多道审批流程，原告仅提供银行进账单和收款凭证，双方未订立书面合同，即便王芳支付购房款，公房买卖以办理权属转移登记为成立条件，双方不成立房屋买卖关系。被告因破产终结所有账户，无法在住房资金管理中心开具账户并出具售房款及公共维修基金缴存证明，企业法人地位已终止，仅能进行债权债务清算，涉案合同客观上不具备履行条件，不同意原告诉讼请求。

（三）法院查明

王芳与周建国系夫妻，王芳育有包括李阳、李悦在内的七子女，王芳于2016 年死亡，周建国于 1976 年死亡。涉案房屋所有权现登记在被告名下，王芳生前系该房屋公房承租人。

原告提交2004 年《单位出售公有住房房价计算表》，显示售房单位为被告，购房人王芳，实际房价 44986.5 元，公共维修基金 1824.3 元，原告称王芳按此表支付购房款。被告表示该表是自己制作的信息统计表，售房方案需报上级单位、房管部门审批。

原告提交银行收费（现金）凭证及进账单，显示2004 年 2 月 23 日王芳向被告支付 46811 元并支付手续费 50 元，被告认可收到购房款，但称不能代表同意接受。双方均表示未签订书面售房协议，涉案房屋现由李阳、李悦居住，自 2004 年交纳购房款后未再交纳租金。

2011 年 12 月 22 日，北京市第二中级人民法院受理被告破产清算申请，12 月 28 日宣告被告破产，2018 年 12 月 14 日终结被告破产管理人破产程序，被告尚未办理工商注册注销手续。破产清算期间原告未申报过债权，涉案房屋不在被告破产财产之列。

法院向北京市住建委核实房改售房政策，房改售房流程包括方案核准、备案和产权过户三个部分。对于被告处于破产状态、双方未签署售房协议的情况，住建委回复区住建委对房改售房材料仅备案，若法院判决过户，可根据判决出具备案通知单，不存在执行障碍。向北京市东城区住建委询问，2008 年、2010 年前房改售房材料一般退回报送单位，未留存，经核实，北京市公积金管理中心未查询到涉案房屋公共维修基金缴存记录，被告也未查询到，原告表示若需补交公共维修基金同意补交。

三、裁判结果

被告北京市H 公司于本判决生效后三十日内协助将位于北京市东城区一号房屋过户至李阳、李悦名下。

四、案件分析

合同关系认定：虽然王芳未与被告签订书面售房协议，但依据被告出具的房价计算表，王芳全额支付了购房款，双方之间存在房改售房的客观事实，应认定存在事实上的房屋买卖合同关系。

破产财产与继承问题：根据相关规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产，涉案房屋一直由王芳及其家人居住，且不在被告破产财产之列。王芳的继承人对涉案房屋产权登记无争议，均同意变更登记至李阳、李悦名下，符合相关政策中关于购房人死亡后产权变更的规定。

政策与执行问题：经向住建部门核实，虽然被告处于破产状态且双方未签署售房协议，但法院判决过户后，区住建委可根据判决出具备案通知单，不存在执行障碍，为房屋过户提供了政策支持和执行保障。

五、胜诉办案心得

深入研究政策法规：在处理此类涉及公房买卖和产权过户的案件时，要深入研究房改售房政策、破产法以及继承相关法律法规，准确把握政策法规的适用条件和范围，为案件处理提供坚实的法律依据。

全面收集和运用证据：证据是案件胜诉的关键，要全面收集能够证明房屋买卖事实、付款情况、当事人关系等方面的证据，如房价计算表、付款凭证、亲属关系证明等，并合理运用证据构建完整的证据链条，增强主张的说服力。

积极沟通协调：与相关部门积极沟通协调，了解政策细节和执行情况，为案件解决争取有利条件。在本案中，通过向住建部门核实房改售房政策和执行情况，明确了房屋过户的可行性，为原告胜诉奠定基础。

关注案件细节：在办案过程中，要关注案件细节，如房屋的居住使用情况、购房款的支付时间和方式、相关政策的适用时间等，这些细节往往对案件结果产生重要影响。