春节后核心八城租金上涨1.1%，租赁市场 “小阳春” 提前报到？

春节，作为中国最重要的传统节日，不仅是阖家团圆的时刻，更是人口流动和社会经济活动的特殊节点。

春节前后的住房租赁市场往往也会随之发生显著变化，节后大量务工人员返城、职场新人涌入就业市场，换租需求也集中释放 ，租赁市场普遍会迎来供需两旺的局面。

同时，随着近年政策的不断调整和保租房的加速入市，也深刻影响着市场格局，而这些因素交织在一起，使得春节后的住房租赁市场充满了变数与机遇。

那么，今年春节后住房租赁市场具体有哪些变化？租金走势如何？供需结构又有怎样的调整呢？

根据CRIC城市租售系统的最新监测数据显示，春节后首周，核心八城集中式公寓平均租金坪效达到102.1元/㎡/月，较节前上涨约1.1%。这一变化主要归因于“返城季”期间大量人口回流至核心城市，导致住房租赁市场需求阶段回暖，这一现象与节后市场对于租金变化的预期也基本相符。

从各单个城市的具体表现来看，在核心八城中，仅有南京和武汉两城的住房租赁市场反应相对滞后，租金水平未出现上涨态势，其余六个城市的集中式公寓租金均有不同程度的上浮，其中，成都的租金涨幅最为显著，约为 2.2%；深圳、广州、上海等一线城市的租金涨幅紧随其后，广深更是紧逼2.0%，上海约1.4%。

而导致节后城市租金波动的核心原因在于人口的流动，尤其是人口流动频繁的城市，租赁市场呈现出波动幅度相对更大的特征。依据春节后全国人口迁徙指数，2月2日-5日为返程高峰，其中2月3日达到峰值，以该日为例，热门迁入地排名前10的城市中，前5位均来自核心8城。成都以2.80% 的迁入比例位居首位，其后依次为广州、北京、深圳和上海，这种明显的人口回流现象无疑极大地刺激了租赁市场的需求，进而推动租金在短期内显著回升，预计这一态势将延续至3月份。

在出租率层面，鉴于租赁成交具有一定的周期性，节后复工首周的出租率数据尚未呈现出明显波动。

然而，值得肯定的是当前租客的关注热情极为高涨，据某知名长租公寓品牌负责人的反馈，一线城市旗下多家门店的到访量显著提升，不过实际成交数据的体现可能存在延迟。具体到数据上，核心八城监测项目春节后的平均出租率约为90.1%，较节前微降0.2个百分点，这一数据充分彰显出整体出租率趋于稳定的态势。

聚焦单项目运营表现，在核心八城重点监测的1000个在租项目中，挂牌租金跟节前相比出现上涨趋势的占比约50%，与节前基本一致的占比20%，剩下30%小浮下调。而出租率方面超过六成项目在节后仍高达95%以上，仅有17.5% 的项目出租率低于90%。

从项目自身特性剖析，出租率较高的项目通常具备具备区位优势显著、产品品质过硬、价格定位精准、知名品牌商赋能、整体形象良好的特征。

如万科泊寓位于深圳的南山云城旗舰店，周边配套设施完善，生活出行便利度高，户型大小及格局分布科学合理，即使小户型也设置了足够多的收纳空间，同时公区配置丰富多元，不仅涵盖图书馆、瑜伽房、电影厅、健身房、公共厨房等，同时注重社区绿化打造，还设有专门用于举办市集活动的公共场地，对目标客群具有极高的适配度。

除此之外，为应对春节传统淡季出租率的波动，该门店于节前便提前策划变相降租优惠活动，自2025年1月1日至1月31日，提前看房并缴纳定金的租客，年后转签约可享受定金膨胀优惠，如房源租金低于1000元，500元定金可膨胀至1000元抵扣租金；房源租金大于等于1000元，800元定金可膨胀至1600 元抵扣租金，活动成效显著，有效稳定了出租率。

除泊寓・南山云城旗舰店外，壹间公寓、城方公寓等项目也纷纷采取优惠策略，提前应对传统淡季的市场冲击。

如壹间公寓・大柏树店ELITE推出新春秒杀价活动，35㎡单间月租金在4048-4692元，签1年及以上合同可享92折优惠。城方公寓・耀华璟耀社区推出新春钜惠，48㎡一室一厅一卫、70㎡二室两厅一卫和100㎡三房两厅两卫等指定户型限时8折起，且城方粉丝签约赠送内衣洗衣机、加湿器、微波炉、恒温电水壶等品牌家电。窝趣・南洲地铁站轻社区自2025年1月16日起，签约6个月租房合同免15天房租，签约13个月以上免30天房租，通过活动报名完成签约可领100元购物卡补贴，成功邀请好友入住还能获租房金及200元京东卡奖励。魔方公寓・锦秋路地铁站店推出暖春租房和新春探亲房活动，前者在2025年2月28日前，签约≥6个月，实际租期内全部法定节假日租金全免（合同超12月，前12个月节假日租金免除）；后者在2025年1月21日—2月12日，所有在住住户可免费入住新春探亲房7天。这些活动丰富多样，通过租金折扣、免租期、赠送礼品等方式，有效提升了市场竞争力与项目出租率。

事实上，除项目层面开展的 “留客引客” 活动外，春节前夕，众多运营商从企业战略层面实施全国范围内的积极布局，推出一系列涵盖免租、降租（折扣）、现金补贴以及礼品赠送等形式的优惠举措。其目的在于抢先在春节前实现准客户预定，以便节后能够快速完成转签，进而平稳度过传统春节租赁淡季，最大程度缩短房源空置周期。

具体而言，招商伊敦在深圳、上海、杭州、合肥、厦门等地自营的壹间公寓、社区公寓以及壹栈人才公寓，推出新春7天免租和特价长租房85折的优惠活动。金地草莓社区除深圳科技园店、深圳宝源店、深圳金谷店、上海嘉定北店等门店外，实施提前续租最高可得500元、春节前签约最高享15天免租的优惠政策。更有融通融寓部分门店推出力度较大的整月免租活动。

此外，城方、方隅、建方长租等企业在节后复工首周也陆续推出多样化优惠活动，包括特价房、限时折扣、现金红包、现金补贴、礼品赠送等，普遍持续至月底。例如，方隅于2月5日至2月28日期间，推出租房三重礼：全国范围内提供80套特价房源，北京、上海、杭州每门店限量5套；新签租期超过13个月的租户，最高可享8折优惠；各门店前20名带看经纪人可获得100元京东卡奖励。

租赁企业在面对市场变化时，通过优惠政策组合拳，灵活调整租金，抓住意向新租客，留住老租客，对提升整体出租率起到正向“调节阀”作用，同时这也对整个住房租赁行业的平稳健康发展产生了良好的促进作用。一方面，企业的良性运营为行业树立了典范，带动行业内其他企业积极探索合理的市场策略；另一方面，市场供需关系在企业的有效调节下趋于平衡，有助于营造健康有序的市场竞争环境，推动住房租赁行业持续、稳定、健康发展。

随着春节假期后返工潮、求职季以及换租需求的相继而至，住房租赁市场的活跃度将显著提升，特别是在就业市场繁荣的一线城市。与此同时，供应端推出的一系列优惠措施活动，也将进一步促进租赁需求的集中释放，预计在2月和3月，市场将迎来小阳春。出租率方面，有望呈现波动上扬的趋势；租金方面，受预期持续上涨的影响，即便存在折扣刺激，仍具备上浮空间，且3月租金可能明显高于2月。

不过，对于租客而言，亦存在一定的议价空间，这主要是由于节后供应端同步回升，进而加剧了行业竞争，为租客争取更为有利的租赁条件提供了契机。

本文来源：丁祖昱评楼市

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