80天干130亿，保利要把豪宅价格打下来？

文| 源媒汇 利晋

蛇年春节假期回来，保利向市场投了一枚"重磅炸弹"。

广东保利近日举行了一场2025年开春销售誓师大会，提出了"80天130亿掘金计划"。

广东保利，系广东保利城市发展有限公司，并不是指整个广东省。从组织架构上看，保利华南区域公司主要有两家主体公司——广东保利、保利华南实业。

天眼查显示，对外投资公司中，广东保利子公司主要在广州、东莞、汕尾；保利华南实业子公司重点在广东保利之外的城市，包括佛山、江门、茂名、肇庆等。其中，深圳、珠海两者都有布局。

但其实，在2018年之后，广东保利鲜有在深圳、珠海拿项目，基本专注于广州单一城市。

80天130亿元，等于"五一"前，保利在广州市场完成130亿元销售额。

2025年开年，广州楼市迎来"开门红"，新房网签5304套，同比增长55.45%。但保利广州单月仅完成销售额23.1亿元，同比下滑15.38%。

如今，保利要猛干130亿元，这是一个难度不小的挑战。为了完成这个目标，保利是否会把房价打下来？

猛干130亿元

2024年，广州楼市被称为：进入保利大年。

过去一年，保利完成全口径销售额540.2亿元，权益销售额为429.6亿元，权益比为79.5%，同比都略微有所增长。在中指研究院排名中，保利均排在第一名的位置。

被越秀地产夺走3年的"广州销冠"，终于回到了保利手上。

不过，均价整体处于向下趋势，2021年至2024年分别为4.13万元/㎡、3.72万元/㎡、4.11万元/㎡、4.09万元/㎡。均价虽然只下跌了0.02万元/㎡，但不少项目被曝出"背刺"老业主，比如保利海珠天珺、天河保利天汇、保利翔龙天汇等，都曾大幅度打折卖房。

图为保利广州2021-2024年销售情况

天珺、天汇是保利天字系旗下产品，主要是在城市中心地段的豪宅项目。对于很多人来说，低价入住豪宅，未尝不是一件坏事。

保利2025年开年喊出"80天130亿"的新春销售目标，其实有两层目的：保住"广州销冠"的地位，加快手中项目去化。

"保利大年"也体现在土地投资上。

2024年，广州是一线城市楼市政策领跑，背后是遇冷的楼市和土地成交。2024年2月华润联合体拿下天河吉山仓二期地块后，陷入长达3个月的沉寂期，直到越秀地产在天河大观路完成了补仓。

终止出让、延期出让，是广州土地市场2024年上半年的关键词。

2024年9月楼市政策松绑之后，保利才开始发力。2024年全年在广州投资253.77亿元，占到了全市总成交量的32.84%，也是越秀地产的2倍之多。

从过去几年的土地投资情况，保利很清楚地告诉大家：保利几乎放弃了广州外郊区，且重点布局"珠金琶"。

其中，天河南方面粉厂、绢麻厂、海珠琶洲南三宗位于"珠金琶"的地块，将成为保利2025年再次登顶"广州销冠"的重要项目。

源媒汇从市场上得知，绢麻厂地块建设为保利天字系产品，预计2025年3月底推出。其余两个项目地块预计下半年推出。

绢麻厂地块是恒大退掉的昔日"地王"。2024年最后一天，保利以70.2亿元拿下绢麻厂两宗捆绑地块，折后楼面价约5万元/㎡。成交楼面价排在广州第10名。

保利2024年冲刺"广州销冠"有一个很明显的特点：打造"爆品"。比如3月的保利云镜、6月的保利琅悦、中央公馆、9月的珠江天悦、10月的保利雅郡和保利燕语堂悦。

绢麻厂地块将是保利2025年上半年重点推售楼盘，但仅靠这个项目冲刺"80天130亿"目标，显然难度不小。

2023年2-4月，保利完成销售额172.1亿元，2024年同期为94.5亿元，本次提出的130亿元，刚好是这两年的平均值。

图为保利广州2023-2024年销售情况

源媒汇随机统计了保利在售部分楼盘项目，截至2025年2月14日，10个楼盘整体去化率为62.47%，仍持有2596套房源待售，可售面积超过了40万㎡，不少楼盘项目开盘时间为2020年至2023年。

图为保利广州部分在售楼盘去化情况

未来一段时间，保利很有可能为了冲刺130亿元的销售目标，开展新一轮的降价潮。

目前，源媒汇从房产中介、营销宣传活动等多处得知，保利广州部分楼盘已经开始促销，比如保利燕语堂悦、保利天汇、保利中央公馆等楼盘，提出了总价立减或一口价房源。

或许买房的人都应该感谢保利，把豪宅的房价打了下来。

没了"小红花"

2024年5月，保利华南区域公司举行了一场宣传活动，当时给出了一个数据：华南地区市场占有率为25.4%。

这份数据背后，基本依靠广州市场支撑起来。其中，保利华南实业市占率为3.6%，而2024年广州TOP20房企总销售额为2550亿元，广东保利市占率达到了21.2%。

时隔三年，广东保利重新回到了广州一哥的位置，然而在保利集团内部却丢掉了"小红花"。

2025年1月，保利集团在北京举行了2024年度工作会议，对先进集体和先进生产工作者进行了表彰。在保利发展公司中，保利北京、保利华南和保利海南都拿到了"小红花"。

保利集团在北京举行了2024年度工作会议，对先进集体和先进生产工作者进行了表彰 图片来源保利集团

广东保利连续拿"小红花"的纪录，在2024年度突然断了。

"先进集团等评选虽然实际意义不大，但意味着去年和今年有可能得到集团的资源倾斜，要成为一个样本企业。没有评上说明指标完成的不好。考核是很综合的，不只是利润表现，财务、经营、人力等方面（都有）。"一位央企内部人士告诉源媒汇。

以广州、佛山为主的华南市场，一直是保利强势业务布局区域。

但过去两年时间里，广州前20名房企中，2023年销售额同比下跌5.1%、2024年销售额下跌1.94%；佛山市场同期则为-18.79%、-33.62%。

大本营所在的华南区域市场，并没有让保利站在新的高度。

尽管保利2024年依然是"全国销冠"，然而销售规模仍在下滑中，与排名第二的中海差距在不断缩小。2023年，保利领先中海约1100亿元，2024年差距仅为120亿元。其中，中海在北京、上海两座城市完全碾压保利。

图为2023、2024年中国房地产企业销售业绩排行榜 图片来源于中指研究院

2025年，保利很有可能会丢失"全国销冠"。

还有另一个更加严重的问题：保利不赚钱，中海、华润依然在赚钱。

不过，保利北京虽与中海存在差距，但能够拿到"小红花"，很大程度上，是把单个片区做深了。

对比北京住建委、中指研究院数据，2024年保利北京实现销售额236.9亿元，同比增长7.4%。其中，保利天汇、朝阳和煦、星宸和煦三大主力项目网签金额约133.4亿元，占比约56.3%。

与广东保利"高举高打"不同，保利北京在悄悄布局，且是与地方知名企业合作拿地——2024年与北京建工联合拿下嘉华天珺项目地块，2025年开年又联合中国金茂拿下朝阳三间房D区地块。

2024年销售额几近腰斩的保利上海，2025年新春率先进行了组织架构动刀，将负责产研中心的吴劲松升为保利上海公司总经理，原保利上海公司总经理傅小君则调任保利浙江公司董事长。

豪宅、高端改善不同与刚需，更加注重产品。保利上海这一举动被视为开始侧重"补短"，希望以产品和设计能力提高保利的竞争力。

对比之下，喊出"80天130亿"销售目标的广东保利，或许至今依然没有摆脱"高周转"发展模式的思维。