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和樾玉鸣 | 京西北五环 · 海淀功德寺新房 · 2025年入市 · 建面约129-253㎡全四居 · 高品质商品房

海淀功德寺新盘—和樾玉鳴。

在北京西山脚下，三山五园回荡着“万方安和”的家国祈愿，清华园内铭记着“自强不息”的强国呐喊，中关村里高擎着“中国硅谷”的科技宏图，各大学府见证着“少年中国”的知识传承……历史风物与人文科技于此熠熠生辉，城市与人的理想交响跨越七百二十年，鸣动至今。

2025年，越秀地产联袂绿城中国，择址海淀上地正芯，匠筑和樾玉鸣，作为海淀当代人居的点睛之笔，在历史人文的精神源脉上，在涌向未来的科创浪潮中，序启“鸣新海淀”语境下的故事新章。

和樾玉鸣，规划13栋住宅楼，6-10层洋房，项目户型面积段为139-175-212-253㎡，全四居纯改善，指导价10.5万元/㎡。

和樾玉鳴，案名的「鳴」字，出自绿城新的高端产品「鳴」系，比之前传的「月华系」提档了。

绿城也是北京的老牌开发商了。「桂语系」，是绿城首置首改产品线，比如台湖的桂语听澜、明月听澜。「晓风系」，是中端产品系，比如崔各庄晓风印月，此外，中端产品系还有「月华系」、和「春风系」。

「鳴」是绿城的高端系列，除此之外，「庐系」，比如西山云庐、「凤起系」、「玫瑰园」系，也都是高端的系列。和樾玉鳴也是绿城「鳴」系首次落地北京，期待最终产品呈现。

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功德寺新房项目，位于中关村软件园南仅约600米，紧邻软件园。距离清河朱房村项目直线3.4公里，距离树村项目直线距离2公里。功德寺板块位置相对其实更好一些，是真正的互联网大厂中心。

圆明园西路直通五环路、四环路瞬连内外，横跨永丰产业基地、中关村软件园等产业聚集地以及中关村、金融街等城市高能区。

三横： 后厂村路、马连洼北路、五环路。

四纵：圆明园西路、京新高速 、京藏高速、友谊路。

截至2023年，中关村软件园企业达792家，其中更有新浪、网易、百度、腾讯、联想等互联网巨头，近10万产业人口高峰汇聚，年产值5000亿+，每平方公里产值超2100亿，占到海淀总产值的半壁江山。和樾玉鸣与海淀最具前景的土地同享未来，实为海淀科创精英的职住平衡首选。

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和樾玉鸣基本信息

北京||海淀||上地：海淀区东北旺路与东北旺中路交叉口西侧

【开 发 商】越秀地产&绿城地产

【占地面积】3.47万㎡
【建筑面积】7.28万㎡
【容 积 率】2.1
【产品类型】6-10层，精装洋房

绿地率：约30%

总户数：13栋，约444户

产品面积：约129㎡-253㎡四居/五居

【户型】129㎡、139㎡ 、175㎡ 、212㎡、 253㎡

得房率：约80-82%

交付时间：2027年6月

2024年土拍中，绿城与越秀以楼面价约7.1万/㎡拿下功德寺两宗地块。

两块地东西并排，中间隔一条路，基本属性一致，容积率2.1，限高30米，预计2027年交房。

功德寺两个楼盘区别在于：

（1）开发商不同，01地块绿城+越秀合作项目【和樾玉鳴】，绿城操盘。02地块，越秀+华润合作项目【和樾望雲】。

（2）户型面积大小不同，定位有区别。

和樾玉鸣，绿城操盘，户型面积偏大，6-10层，精装洋房，石材铝板立面，主要是129-253平的，共444套，总价约1000万-2800万。

和樾望云，越秀操盘，户型面积略小，5-10层，精装洋房，建面约97-174㎡三/四居，共693套。

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功德寺项目西侧001地块，由绿城和越秀共同开发，项目名称为和樾玉鳴，由13栋楼6-10层的低密洋房组成，主力户型为129㎡-139㎡-170㎡-210㎡-250㎡四居；

功德寺项目东侧002地块，由华润和越秀共同开发，项目名称为和樾望雲，由14栋楼5-10层的低密洋房组成，共计693户，主力户型面积段涵盖99㎡、106㎡、139㎡和175㎡三居四居。

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功德寺，位于海淀西北部，西北五环与六环之间，距离天安门更近，距西北五环肖家河桥4.7km。被发展成熟的中关村软件园企业北向半包围，向南可前往市区各大产业区域，产业和人气目前强于永丰南。地块东侧200米处是规划的由101中教育集团承办的十二年制学校和9班幼儿园，预计2028年投入使用，但不确定是否属于上地学区。

永丰南的颐海澐颂，也在海淀西北部，距离西北五环肖家河桥7.1km，相对更靠北。处于青年期的永丰产业基地和中关村软件园中间，未来有向上发展趋势。旁边有建华学校，整体搬迁的原班人马打造，教学水平有一定保障，未来初中分配学校还有清华附中等。

海淀区功德寺地块项目近期备受关注，主要源于以下几个核心因素的综合作用：

1. 价格倒挂与稀缺性优势

• 新房价格竞争力显著：项目指导价10.5万/平方米，与周边二手房形成明显倒挂。例如，树村次新房成交价已达16万，清河橡树湾、上地东里等小区均价11.5万左右，凸显新房价格优势。
• 海淀供地稀缺性：海淀区近年新房供应稀缺，功德寺地块作为久违的新盘，填补市场空白，触发购房者“抢新”心理。
• 产品力加持：高得房率与户型设计优化，符合当下改善型需求偏好，进一步强化性价比。

2. 区域产业与购买力支撑

• 产业集聚效应：地块位于马连洼板块，邻近中关村软件园、上地信息产业基地等科技核心区，汇聚高净值互联网及科技从业者，形成强劲购买力基础。
• 次新房市场验证：清河、上地等板块次新房长期需求旺盛，印证区域房产流动性强，抗跌属性突出，增强市场信心。

3. 教育资源升级预期

• 学区确定性提升：项目规划新增101中学分校，虽短期内上地实验小学学位紧张，但名校分校落地将补足教育资源短板，长期利好学区溢价。
• 教育溢价逻辑稳固：海淀学区房历来具备抗周期属性，叠加新房稀缺性，形成“教育+品质”双保险，吸引家庭客群。

4. 资产保值增值逻辑

• 抗跌属性凸显：海淀核心区二手房在近年市场调整中表现稳健，如树村、橡树湾等标杆项目价格坚挺，强化购房者“避险”心态。
• 政策与规划红利：海淀作为北京科技创新核心区，持续享受政策倾斜，叠加北清路科创走廊发展，长期价值预期明确。

潜在风险与考量

• 学区落地时效性：101分校建设进度及划片范围需持续跟踪，存在政策不确定性。
• 市场周期波动：若整体楼市下行，价格倒挂红利可能收窄，需关注政策调控与供需变化。

结论：功德寺地块的火爆本质是海淀稀缺资源（产业、教育、区位）与价格红利碰撞的结果，精准击中了改善客群对“核心资产保值+居住升级”的双重诉求。

对于购房者而言，该项目适合长期持有者，尤其是看重教育资源和抗跌能力的家庭，但需理性评估自身资金流动性及对学区政策的耐受度。

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功德寺新盘，最有可能的书包归属是位于项目东南侧新建的101学校。

此前，北京官宣了一批新建中小学校的计划，其中就有功德寺地块旁的这所十二年制学校和幼儿园，计划于2028年秋季开学前交付使用。

该校由北京市一零一中学承办并参与学校建设，其中十二年制学校规划建设72个班，幼儿园则规划9个班。

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功德寺-和樾玉鸣周边配套

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和樾玉鸣户型图

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