2025年，楼市能复苏吗？

如题：2025年，楼市能复苏吗？

01

首先，中国楼市弄否复苏，要看2025年能否解决中国楼市现在存在的问题。

那么，中国房地产的问题是什么？

我认为就是：一跌、两高：

——什么是一跌？

就是过去三年中国房地产一片跌声~~

从2021年三道红线至今，中国房地产经历了超过3年的下跌周期，这轮下跌行情的下跌时间远超2008年1年、2015年的1.8年，是下跌最久的一轮行情。

在超过三年的下跌行情中，中国所有城市，不论是帝都北京，还是魔都上海，亦或者重点发展的中西部城市重庆和成都，无一例外都开启了下跌行情。

那么，到底下跌了多少呢？

我把中国GDP前45城，2024年的房价与2021年的房价巅峰时期做了对比，我们会发现：大部分城市的跌幅集中在20%到30%

上述数据都是城市均价数据，如果具象到区域、街道、个盘，那么房价跌幅超过60%也是有的。

那么，房价跌幅如此之大的影响是什么？

如果说各城市新房、二手房价格下跌，是业主和开发商割肉卖货的血泪史，

那么法拍房不断攀升的挂盘量和不断走低的折扣、成交率就是银行系统心如刀绞的悲歌。

因为新房销售量下降的背后，是国内房企债券违约率59.9%的数据。

所以，中国楼市第一个问题就是房价下跌，以及房价下跌引发的银行利率下滑，消费不振等问题！

——那么，什么是两高？

答案就是高杠杆、高库存。

截止2024年，中国商品房库存量已经高达7.5万㎡，且连续5年攀升

◆全国商品房库存量历年对比（2014-2024）

年份

库存量

库存升降

2024年末

75327万㎡

↑11.9%

2023年末

67295万㎡

↑19.0%

2022年末

56366万㎡

↑10.5%

2021年末

51023万㎡

↑2.4%

2020年末

49850万㎡

↑0.06%

2019年末

49821万㎡

↓4.9%

2018年末

52414万㎡

↓11.0%

2017年末

58923万㎡

↓15.3%

2016年末

69539万㎡

↓3.2%

2015年末

71853万㎡

↑15.6%

2014年末

62169万㎡

↑26.1%

*根据国家统计局数据梳理

从数据维度看，2024年商品房的库存量已经超过2015年历史高峰期的7.1万㎡。

嗯，但凡提及库存，总有大聪明蹦跶出来说：瞧，房子太多，未来房价如葱。

我是这么想的，如果看到库存二字，就是这种思考逻辑，那么请左转取关我，因为大概率我的文章你是看不明白的。

——库存量，从来都不、是供需关系，或者数据高低这么简单的逻辑就可以解释的。

大家可以看看中国产业过剩行业的数据，这些数据和房地产高库存7.1亿平米的底层逻辑是一样的：

都是为了宏大叙事的GDP、增速、增长、税收、就业..........

今天不重点说库存，所以点到为止，我借着说最后一个问题：高负债。

大家要明白，房价的“顶”就是居民负债能力的极限。

从时间线看，2008年居民负债率是17.0%、2015年的居民负债率是31%、，2023年居民负债率是超过64%的。

2024年截止于第二季度居民杠杆率是63.5%，微降！

63.5%的杠杆率对比韩国100%、美国75.3%的杠杆率水平还有很大的提升空间，但如果把63.5%的居民负债率具象到各个城市，对比则更强烈。

——比如，我一直看好杭州这座城市，但却告诉大家杭州还要在等等？

为啥？

因为杭州的居民杠杆率全国第一，特么到了140%，远远高过韩国首尔！

——再比如，我为什么一直不看好珠海？

珠海，一个连中国GDP排名前50都挤不进去的城市，居民负债率和负责额全国排第四。

就这种情况，珠海的房子根本不可能上涨。

文章至此，简单说一点：居民负债率高低不是一座城市买入与否的标准，而是一座城市的房价是否见“顶”的标准。

就像杭州，看城市基本面和发展肯定是值得买入，

但从杠杆率角度看，杭州的房价已经见顶，因为在收入不增加的前提下，负债率140%的现状之下，意味着老百姓想加杠杆也加不上来！

所以，部分城市居民负债率过高，也是中国楼市问题之一。。

文章至此，中国的现状，也就是阻碍楼市复苏的三座大山[一跌两高]我已经和大家聊明白了！

我一直认为，这世间除了感情之外的其他任何问题，只要能发现问题，那么问题就解决了50%，剩下的50%就看举措和时间了！

那么，中国楼市的问题是否被看见，是否有解决的举措呢？

来，接着往下看！

时代变化之下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》

02

其次，变量因素是什么？

我为什么没有说举措，而是说[变量因素]是呢？

因为无论是经济还是房地产，其行情在上涨、下跌阶段都有巨大的惯性，而举措往往就是一个动作，一个文件，一个会议，对抗惯性的作用很小。

而变量因素，必须是具有对抗惯性趋势的力量。这点投射到东方大国的语境里就是：逆周期调节。

即，用政策烫平波动！

那么，围绕房价下跌、高库存、高负债这些阻碍楼市复苏的问题，我们是否有针对性的逆周期调整政策呢？

这些政策又是否能解决上述问题，并让楼市在2025年就实现复苏呢？

换句话说，2025年，楼市具备全面复苏的可能吗？

来，我们看看截止2025年1月份，变量因素有哪些，以及影响是什么。

关于房价下跌的问题，最大的变量因素就是926大家长的四个字[止跌回稳].

先不管有歧义的[稳]字是指什么，反正[止跌]这两个字大家都是看得懂，没有任何歧义。

那么，926之后，中国楼市[止跌]了吗？

如果房价上涨的城市不断的变多就是止跌，那么926之后肯定是止跌了，

因为房价上涨的城市由7个变成17个，由17个变成23个，房价上涨的城市正在变多！

——2024年10月份，中国统计局70城市房价上涨城市7个

——2024年11月份，中国统计局70城市房价上涨城市17个

——2024年12月份，中国统计局70城市房价上涨城市23个

但如果标准是各个城市远郊的二手房价格止跌，那么楼市肯定还未出现[止跌]的行情。

这个维度，给大家举两个例子。

——深圳深云村2024年12月成交价下跌10%；

——上海静安区大宁的各种“弄”房价下跌40%到50%都没有成交量。

所以，止跌了吗？

客观的讲，各城市、各区域新房或者二手房成交价格还真的非常、非常割裂，很难用一个结论直接回答！

因为当前城市行情的涨跌，已经不是城市分化、区域分化，而是各盘分化。

——比如，深圳润府一期，最低成交价格10.8万元/㎡，但2024年成交价格13.84万，价格涨了起来

——再比如，海淀区上地-安宁庄板块的怡美家园，之前成交价格都低于1000万，最低成交价格才926万，而最新的成交价格1026万，上涨了100万。

——再比如广州，具体项目名称不写了，大家自己看图吧。

所以，当今的房价行情，既不能说是[全面止跌]的行情，也不能说上涨的反扑行情出现。

我认为最客观的表述是：星火燎原，待风而至

就是部分一线城市和二线城市确实出现了价格上涨的“星火”，而交易量全面上涨的大风还需要一段时候。

说完房价，再来看看库存量和居民杠杆率。

文章第一段关于库存量的数据[7.5万平米，且连续5年增加]，这个数据足以说明：中国商品房库存量并没有减少。

可正因为如此，我们才会在2025年开年，看到31个地方政府的工作报告中出现了：盘活存量用地+处置商品房的工作部署。

我不知道大家怎么想的，反正我在房地产这个产业里面“摸爬滚打”20年，还是第一次看到31个地方区域的两会表态：盘活存量用地+处置商品房

这是什么力度、什么态度，什么意识形态，你品、你仔细品.

至于怎么解决7.5万㎡库存量，也就是地方城市语境下的存量用地、存量商品房，这次河南省的表述很直接：收购存量商品房做保障房。

那么，收购存量商品房，能解决库存问题吗？

这点再看看河南省省会——郑州在2024年的一些做法和效果，大家就明白了。

——2024年6月份，郑州新房库存量有1433万平方米。

这种情况下，郑州国企平台收购了10816套商品房+2.2万套存量商品房+房票安置解决了130万平米（另有数据：214万㎡）。

郑州这三种去库存方式，大概去化了240万平米-320万平米，这相当于郑州库存总量的17%到23%左右。

肯定的讲，效果是明显的！

所以，基于地方城市2025年[开年第一会，会会房地产]的节奏,预判2025年收储商品房做保障房会比2024年更密集，力度更大。

唯一不同的地方在于，2024年地方城市没钱，但2025年地方城市有专项债，且专项债可以收购商品房。

说白了，钱会比之前充足。

时代变化之下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》

03

最后，说几点

1、字数

文章至此已经4000字了，居民杠杆率的解决路径还没说呢

我是这样想的，如果今天文章的点赞量超过500，我就单独写一篇文章写居民杠杆率解决路径的文章，

对，决定权交给你们。

2、结论

如果大家理解的复苏是2008年的全面普涨，或者2015年的"v"型翻转，那么我可以肯定的告诉大家：

2025年前三个季度，没有任何城市会出现“v”型反转

因为中国房地产从2003年成交额0.34万亿到2021年成交额18.3万亿的增量时代彻底结束了！

所以，中国房地产不可能，也没有土壤重回成交量不断攀升的增量时代。

但如果据此就认为中国房地产彻底狗茄子，房价也如葱也是吃人说梦。

过去100个人吃猪肉，现在50个人吃猪肉，猪肉价格就不涨了吗？

照样涨，因为猪官会用涨价来弥补之前损失的所有利润！

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