2024中国房地产代建发展年报

2024年，初步统计，代建企业代建项目新签约规划建筑面积预计为16500万平方米，规模仍然保持高位，头部企业市场集中度维持在50%以上。2024年，通过对全国房地产招投标数据监测分析，招标方面，长三角、粤港澳城市群内城市招标信息发布较多，学校和住宅物业成为主要代建需求点。中标方面，房地产企业中标比例约5成，代建企业各业态中标数量较为均衡，占比趋势更符合招标各业态占比，招标与中标的适配性更加均衡。随着房地产代建竞争激烈，代建企业加速规模扩展，解约率持续攀升，微利将成为行业发展趋势，代建企业需时刻注意降本增效，提升营销能力，加速项目去化和合同款及时收回。

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经营现状分析

新签约规模仍然保持高位。2024年，初步统计，代建企业代建项目新签约规划建筑面积预计为16500万平方米，规模仍然保持高位。主要由于，一方面，2023年代建企业新签约规划建筑面积基数较高；另一方面，2024年代建企业解约率（含停工3个月以上但未实际解约项目）较高。近年来，随着竞争加剧，代建企业项目拓展力度持续增加，导致解约率（含停工3个月以上但未实际解约项目）也持续攀升，未来，企业还是应将发展重心放在项目品质上，而非盲目追求规模扩张。

图：2017-2024年房地产代建新签约项目规划建筑面积与增长率情况

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市场集中度略有上升，仍保持高位。2024年，从代建新签约项目建筑面积来看，前5企业所占市场份额预计为54.0%，较2023年小幅上升4.2个百分点。从历年数据来看，代建头部企业市场集中度始终保持高位，项目拓展能力依旧突出。

图：2017-2024年房地产代建新签约项目前五企业市场集中度

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房地产代建招投标监测分析

（一）招标监测分析

2024年，通过对全国房地产招标数据监测分析，从发布区域来看，浙江省、上海市和湖南省信息发布条数最高，其中，浙江省占比超20.8%，上海市和湖南省占比分别为14.2%和12.8%。与2023年相比，该三个省份占比均有提升。广东省占比虽超10%，但相较2023年占比有所下降。同样有较大幅度下降的省份还包括江苏省、内蒙古、河北省和黑龙江省。

图：2023-2024年公开市场房地产代建招标公告区域占比情况（单位：个）

数据来源：公开市场招标公告，

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从招标物业类型来看，学校物业占比为35.6%，与2023年基本持平，占比最高。住宅物业占比17.8%，较2023年大幅下降；医院物业占13.5%，较2023年有所上升。2024年，办公物业占比12.0%，较2023年显著提升11个百分点。

图：2023（外圈）-2024（内圈）年公开市场房地产代建招标公告业态占比情况（单位：个）

数据来源：公开市场招标公告，

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（二）中标监测分析

2024年，通过对全国房地产中标数据分析，占比较高的前五企业分别为绿城管理、蓝城集团、润地管理、金地管理和蓝绿双城。

图：2024年公开市场房地产代建中标占比前五企业

数据来源：公开市场中标公告，

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从房地产企业中标业态来看，2024年住宅物业占比28.7%，较2023年大幅下降。2024年，代建企业各业态中标数量较为均衡，占比趋势更符合招标各业态占比，招标与中标的适配性更加均衡。

图：2023（外圈）-2024（内圈）年公开市场房地产代建房地产企业中标业态占比情况（单位：个）

数据来源：公开市场中标公告，

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房地产代建企业发展趋势及应对策略

解约率持续攀升，需要注重高质量发展。影响房地产代建合约履行的因素较多，因而解约情况时有发生。根据中指研究院对代建企业的调研，优秀房地产代建企业可将解约率（含停工3个月以上但未实际解约项目）控制在15%以下。近年来，代建竞争加剧，部分代建企业为追求规模化发展，加速项目拓展。一方面，当前房地产市场变化较大，项目在合约签订时，代建企业评估项目可按合约完成，但执行阶段，由于市场变化，与评估出现偏差，代建企业通常会采用项目停工的方式暂停项目；另一方面，由于委托方资金出现问题的项目停工也时有发生，因而，代建解约率（含停工3个月以上但未实际解约项目）持续攀升。房地产代建本质是品牌与管理输出，口碑十分重要，高解约率不利于代建企业长远发展。未来，房地产代建企业仍需注重高质量发展，而不应以规模发展作为目标。对于已经规模化发展的代建企业，应注重代建品质，做好前期项目评估，降低因市场原因等导致的解约，同时需加强风险防控机制，对于因委托方违约造成的项目及时补救。对于新入局代建的企业，需秉持“做一成一”的原则，积累代建经验和口碑，追求高质量发展。

代建管理费率持续压缩，需时刻注意降本增效。根据中指研究院对典型代建企业代建项目统计，77.7%的代建项目代建费率在1%-3%之间，其中，42.7%的项目代建费率仅在1%-2%之间，占比最高。未来，随着竞争加剧，低管理费率、微利趋势或将延续。这就需要代建企业更加注重运营效率，一方面，提高人员利用率，另一方面，在房地产代建业务外，增加项目咨询、设计等轻资产业务，提高营业收入，以弥补低管理费带来的营收减少。

合同款延迟收回现象明显，代销项目加速去化仍是重要目标。通常，商品住宅代建均会涉及代销。对于代销项目，委托方通常要求代销项目去化率超70%才会支付合同款，因而，部分项目虽然已进入销售阶段，但代建企业并不能收回全部合同款，导致应收账款减值损失对当期利润造成负面影响持续增加。未来，房地产代建企业还需加强营销能力，加速项目去化，及时收回合同款。

非房企代建机遇仍在，需持续探索新的发展机遇。随着竞争加剧，部分房地产代建企业也在积极探索并利用新的结构性机遇扩大规模，如城市更新中的保障性住房、配售型保障性住房、共有产权房等。同时，非房企委托代建机遇仍在，如龙湖龙智造代建蚂蚁总部二期、远洋建管代建友芝友集团武汉新建医疗器械生产基地项目等，均是与非房企的代建合作。未来，房地产代建企业需不断拓展委托方的边界，积极接洽非房企代建，一方面在激烈的竞争中突围，另一方面，部分非房企代建对代建方要求较高，代建管理费率通常也较高，可增加代建企业的营收。

品牌化发展成为主流，需更加爱惜品牌。房地产代建本质是品牌输出，品牌作为双方信任的基础，在代建领域尤为重要。当前，主要代建企业均已设立代建品牌，走品牌化发展道路。代建品牌化有助于代建企业积极提升代建品牌影响力，确立行业标杆地位，带动代建业务拓展。未来，房地产代建企业需格外重视自己的羽毛，夯实自身产品品质，提升项目甄别和风险管控能力，避免代建过程中因内外部因素造成的品牌受损。

表：2024年部分企业发力代建情况

数据来源：企业发布，中指研究院综合整理

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