多地推动存量土地收储，房企人士：此次收储价折扣多在6至9折之间

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蓝鲸新闻 2月13日(记者 崔陆鹏) 近期，多地推动存量土地收储。据中指院不完全统计，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。

从其统计数据来看，此轮收储并不局限于住宅用地，还包括住宅、商办、工业等其他类型用地，其中住宅用地占比超过50%，商办用地占比超30%，工业用地占比超10%。

"从各地块的成交时间来看，八成集中在2020-2024年，特别是2021-2023年成交的，最早成交时间则可追溯至2012年。"中指研究院政策研究总监陈文静介绍，收储对象而言，绝大多数为地方国企，保利、华润、华侨城、华发等企业有部分地块进入名单。

某华南房企市场负责人告诉蓝鲸财经，他所在的房企也跟地方政府商谈过收储，但因债券结构相对复杂，目前并没有达成。

"目前收储地块主要是来自央国企和城投公司，一方面在于国企城投地块资产负债关系较为清晰，另一方面民企地块很多在抵押状态，或有复杂的债权债务关系，甚至是司法纠纷，不符合收储条件。"广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，并非只选国企地块，民企地块符合条件，或也会被收储。

另一总部深圳的民营房企内部人士则向蓝鲸新闻透露，据他所知，此次收储的地块价格普遍低于当初出让价，折扣多在6至9折之间；企业当初拿地后，多以用于开发或作抵押贷，尚未开发、且没有债权关系的土地并不多。

前述土地被收储后，据李宇嘉介绍，可能暂时储备，也可能修改规划条件再出让，且出让给原企业，还可能会改变土地用途，比如做保障房、公共用途等。

值得注意的是，土地被收储后，房企退出机制也有不同。

1月，金茂与湖州政府方面就土地收储订立土地收储协议，将手中的4幅地块交由湖州南太湖管委会收储，总代价为7.81亿元。一位接近中国金茂的人士告诉蓝鲸新闻，现金补偿将分三期进行，预计将在2年内完成。

也有房企在退地后，补偿方式为支付等值的应付票据，可在有效期内用于支付指定区域内的土地收购。

"收储闲置土地有助于稳定开发商资金链，推动保交付和拿地开工，进而稳定行业规模并夯实止跌回稳的基础。"李宇嘉认为，这种影响要取决于后续能有多大的收储量释放出来。

"当前绝大多数城市落实专项债收购存量土地的进展仍有待提速，地方收购存量土地依然存在多项难点。经过中指院调研，难点主要包括专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调等；同时，收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低。"对此，陈文静建议，针对收购价格，土地出让时的起拍价可以作为收购价格的重要参考；针对收购标的物，可以限定收购2020年以来的存量土地，以最大化发挥资金效益；针对企业类型，加大对民企的支持力度，促进收回的土地可以形成有效供给，如地方国资：央企：民企占比可设置为35%：30%：35%，部分地区可以将民企的比例提升至40%以上。

陈文静称，专项债收购闲置存量土地有利于改善市场供求关系，促进房地产市场进入新循环，也是2025年促进房地产开发投资、新开工止跌回稳的关键举措，打通各项收储堵点，加快收储节奏，或将是未来中央和地方政府政策的重要着力点，相关配套政策有望继续完善。