北京朝阳三间房组合地块溢价超10% 土地“打包出让”成新常态

2月11日，在蛇年春节后北京第二场土地出让活动中，保利发展+中国金茂联合体摘得朝阳三间房组合地块，成交价87.295亿元，溢价率约10.5%，成交楼面价约5.2万元/平方米。

据悉，三间房组合地块是朝阳区第三宗以打包形式出让的组合土地。另外两宗组合地块分别为“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”、“酒仙桥+小红门+十八里店”，其中，前者于2024年6月由中建智地联合体以112亿元底价摘得；后者于2024年11月由中海新城以153.32亿元拿下，溢价率0.21%。在业内人士看来，打包出让组合地块已成为朝阳供地的新常态。

超百轮竞价、逾87亿元成交

上述地块具体为北京市朝阳区三间房D区棚户区改造土地开发项目1205-0007、三间房南区棚户区改造土地开发项目1202-0006、0007地块R2二类居住用地、A334托幼用地，位于朝阳区三间房乡，土地规模约6.9万平方米，规划建筑规模约17.29万平方米，起始价79亿元，该地块未设置土地竞价限价，也未设置销售指导价。

此前，三间房组合地块共获得保利发展+中国金茂、中海地产以及招商蛇口3家房企及联合体报名。历经超100轮竞价后，该地块才确定归属。在竞拍后半程主要是中海地产与保利发展+中国金茂联合体进行竞价。从举牌的积极程度来看，保利发展+中国金茂对其志在必得。

三间房组合地块包括3宗地块，分别是二类居住用地1205-0007，用地规模3.68万平方米，地上建面9.21万平方米，容积率2.5，控高80米；二类居住用地1202-0006，用地规模2.76万平方米，地上建面7.71万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米）；幼儿园教育用地1202-0007，用地规模0.46万平方米，地上建面0.37万平方米，容积率0.8，限高16米（属于无偿配建地块，建成后需移交政府部门）。

值得一提的是，本次出让的组合地块，此前分别在2024年第四轮、第五轮供地清单中出现过，此次组合出让经历了调规。原本三间房D区1205由0007和0020两宗地块组成，其中0020是一宗多功能用地，而本次出让将0020地块剔除。与此同时，0007地块的用地面积虽未改变，但容积率从原来2.8下调至2.5，地上建筑面积减少了1.09万平方米。此外，三间房南区1202-0006地块在打包后，其控高由原先的60米调整为60米（局部80米）。

对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，这些调整一方面减轻了开发商的拿地运营成本，另一方面也提高了小区的居住舒适度，让空间更加开阔。

朝阳区第三次出让组合土地

图/土地出让文件截图

从位置来看，三间房南区0006、0007地块紧邻朝阳北路，且靠近地铁6号线褡裢坡站，其西侧直线距离约1.7公里处便是东五环。三间房D区0007地块则位于三间房南区地块的东南方向约1.2公里处，距离地铁6号线约700米。

据张凯介绍，这两个区域的交通和配套条件都较为优越，周边有朝阳大悦城、常营龙湖天街两大商圈。值得关注的是，三间房D区0007地块西北角存在一座墓园，即现存的石文晟继妻佟氏诰封碑，该墓园不可移动，必须原地保留。这种情况与此前中海地产摘得的丰台万泉寺地块存在家族墓地祭祀台的情况相似。

三间房组合地块周边区域在过去近一年内并无新房项目入市。2023年，朝阳北路北面的和光煦境和玺悦朝阳开盘时，期房销售指导价为8.5万元/平方米，且均已售罄。目前其现房项目也已入市，2024年9月，和光煦境推出96套现房，目前已网签91套，网签均价为7.5万元/平方米；2025年1月，玺悦朝阳推出86套现房，目前也已网签28套，网签均价为8.3万元/平方米。其中，和光煦境的开发商为保利发展，而和玺悦朝阳的开发商为三元嘉业。

从目前来看，2024年，保利发展在北京公开土地市场仅拿下一宗地块，也就是联合建工摘得的海淀永丰地块，项目名为保利建工·嘉华天珺。此外，2024年中国金茂也开始在北京土地市场积极补仓，获得丰台东铁营地块。

在张凯看来，此时保利发展和中国金茂拿地，补仓时机正好。另外，这也是朝阳区第三宗以打包的形式出让组合地块，因此，打包出让已成为朝阳供地的新常态。

值得关注的是，与三间房组合地块以10.5%溢价率成交不同，蛇年春节后出让的首宗地块则是以底价成交。2月8日，北京石景山首钢园设备处地块以28.01亿元成交，由首钢集团底价摘得，住宅部分成交楼面价3.7万元/平方米。该地块的土地性质为居住用地、综合性商业金融服务业用地。在业内人士看来，之所以底价成交，与石景山区整体新房销售表现平平的情况有关，目前区域内很多新房项目都采取以价换量的销售策略。不过该地块楼面价3.7万元/平方米，相比之前区域项目利润空间更大，给购房者的优惠空间也会更大。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 王心