穿过风暴   保利销冠又一村

编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。

在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。

同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。

观点网 走到2024年终点，房地产行业风起云涌，大浪淘沙。

从全口径销售情况看，2024年千亿房企数量从2023年的15家进一步减少至11家，百亿房企亦从72家跌至56家。

行业出清的影响在资本市场更为明显，2023年以来，已有23家上市房企离开牌桌，其中2023年为13家，2024年为10家。

虽然总体势头已经放缓，但债务危机依旧是一把达摩克里斯之剑，悬停在不少房企头上。

曾经的地产三巨头相继掉队，2023年已然登顶的保利发展，在2024年守住了全口径销售第一的冠军位置。

销售与土储

“柳暗花明又一村”是2024年房地产行业的写照之一。

房地产市场前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”在9月也出现降温。随后9.26“止跌回稳”信号释放，市场信心才初步回升。

利好政策到来，房企们也吃下了定心丸，只是止跌回稳显然需要一定时间，短期内房地产仍面临一定挑战。

据国家统计局数据，2024年新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。

从行业大环境来看，销售下降已是常态，区别在于下滑幅度。

据观点指数发布的《2024年1-12月房地产企业销售表现》，保利发展以3230亿元再次收获销冠。排名第二的是中海，销售金额为3095亿元。随后是绿城中国、华润置地与万科，分别录得约2768.5亿元、2611亿元与2446.8亿元。

但就算是蝉联销冠的保利发展，也免不了经历销售规模的收缩。

据月度销售报告，2024年1-12月实现签约面积1796.61万平方米，同比减少24.71%；签约金额3230.29亿元，同比减少23.5%。

从全年数据来看，保利发展只有6月与10月录得单月签约金额同比上升，其余月份均有不同程度的下探。

2024上半年，1-5月签约金额同比回调幅度均值约为33.24%，其中2月同比变动为该年最低数值，单月签约金额156.24亿元对应同比减少幅度达到54.43%。

不过，得益于6月签约销售金额增加，保利发展上半年总签约金额同比跌幅从年初的31.21%缩小至26.81%。

下半年，等来救市政策“甘霖”的保利发展，在国庆黄金周的10月成为增长幅度最大的一个月。

据观点新媒体统计，保利发展2021年-2024全口径销售总金额分别为5349.28亿元、4573.01亿元、4222.35亿元、3230.27亿元。目前，行业TOP5格局是保利发展、中海、万科和绿城中国、华润置地。

在2024年，中海销售额同比数据已经回正，月度增幅在两位数。同期，绿城、华润置地、万科销售额的降幅和上半年相比明显收窄。

不过，保利发展并不能在top1的位置上高枕无忧，市场与行业挑战依然巨大。

目前，保利发展与第二名中海之间在全口径销售上还有近200亿元的差距，但在权益销售方面则是易位。

与2023年对比，保利发展权益销售金额从3057亿元回调至2545亿元，中海则从2855.4亿元微降至2847.4亿元。

情况在2025年有所好转。蛇年开年，保利发展首月实现签约面积77.2万平方米，签约金额180.15亿元。

虽然签约金额对比2024年同期下探11.36%，但降幅已有所缩窄，这也意味着保利发展正在尽力把握政策翘尾因素带来的提升机会。

不过值得注意的是，据观点新媒体统计，保利2020年-2023年拿地项目平均权益比例约为75%、82%、71%与82%，2024年平均权益比例则上升5个百分点至87%。

相对权益比例大幅提升，2024年保利发展拿地相对谨慎。

保利发展2023年斥资1359.11亿元积极投拓拿下103宗地块，保利发展2024年则获取37个项目，权益金额约602.07亿元，同比分别回调64.07%、55.7%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

自2021年开始，保利发展拿地数据便呈减少趋势，截至2023年每年拿地数量保持在100宗水平线上略微浮动，但2024年拿地数量仅录得37宗。

当2024年销售去化压力传导到土地储备，“以销定投”就成为房企适宜的拿地策略。

数据显示，2024年百强房企新增货值、总价以及建面总和分别为22107亿元、10746亿元和10577万平方米，与2023年同期相比，分别下降31%、31%和21%。

整体来看，保利发展上半年拓展12个项目，总计容建筑面积116万平方米，权益地价109亿元。

下半年有所发力，7-12月共获取25个项目、拿地势头最猛的是7月，共入手7宗地块，其次是处于年底冲刺阶段的11月、12月，各竞得6宗地块。

从区域分布来看，保利发展在一线及新一线城市共落子27宗地块，占总拿地数量72.97%。

其中，在一线城市拓展15个项目，上海、广州及北京分别拿地8宗、5宗及2宗，拿地权益总金额为433.77亿元，占总金额72.05%；在新一线城市拓展12个项目，拿地权益总金额为121.37亿元，占总金额20.16%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

相比2017年-2020年重金投入三四线城市布局，保利发展在当下收缩期显然更着重在一二线城市，仅一线城市投入金额占比便从2023年的38.29%大幅提升至72.05%。

2024年全年，保利发展在上海便掷金119.4亿元拿下8宗地块，是上海年内拿地数量最多的房企。转到北京战场，保利虽然只通过合作方式拿了2块地，但海淀区总价地王的拿地金额便已有53.41亿元。

回到大本营广州，保利发展拿地5宗，总权益金额255.12亿元，超过广州全市总成交额30%，稳住广州“拿地榜一大哥”称号。

其中位于广州天河区的临江大道北侧地块（又称南方面粉厂地块）是广州2024年土拍中地价最高的一块，还引来越秀地产与中海争抢，但在148轮竞价后由保利发展收入囊中。

处在市场收缩期，保利发展精投、慎投的意图十分明显重返一线城市，并且在竞争更为激烈的城市核心区域，挑战标准更高、收益也更大的市场领域。

进入2025年，保利发展于1月新增房地产项目3个，上海、石家庄、青岛各1宗，共支付价款32.88亿元。

数据来源：企业公告

其中，上海松江宅地起价16.04亿元，经50轮竞价后由保利发展以20.52亿元竞得，溢价率27.93%，其他参拍竞买人分别为招商蛇口、厦门国贸。

销售降幅缩窄情况下，相较2024年1月谨慎入场的观望状态，保利发展似乎已经吹响2025年的战斗号角。

下行挑战

保持了“销冠”位置，但经营业绩仍需努力。

2025年1月17日，保利发布业绩快报，预计公司2024年度实现归母净利润50.16亿元，与上年同期相比减少70.51亿元，该项数据在2023年录得120.67亿元。

扣除非经常性损益后，归母净利润约为44.92亿元，较上年同期减少72.98亿元，同比回落61.9%。

除此之外，保利发展2024年实现营收3128.08亿元，营业利润约150.78亿元，利润总额约155.5亿元。

数据来源：企业公告

市场未见起色，主要依赖住宅销售的保利发展需要经受市场挑战。

据保利发展中期报告，房地产销售收入约为1277.82亿元，占总收入比重约为91.77%，占比与2023年持平。

2024上半年，保利中期报告显示营收1392.49亿元，同比微增1.66%；归母净利润为74.19亿元，经营活动产生的现金流量净额为-171.48亿元。三季度报告显示，保利发展报告期内录得营收435.25亿元。

不过值得指出，保利发展2019年至2023年营业收入整体保持上升趋势，2024年降幅亦不算大，依旧稳在3000亿元水平。

数据来源：企业公告、观点指数整理

来到盈利端，更是保利发展必须要面对的挑战。

为了实现“保三争一”目标，保利发展过去几年在销售端付出不小努力，但净利润与毛利率未达增长曲线。

2024上半年，保利发展迎来中期归母净利润首次回落，同时也是近5年来首次下探百亿，前三季度，归母净利润78.13亿元，毛利率15.9%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

面对净利润腰斩的情况，保利发展在2024全年业绩预告中表示，公司相关利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。

2024年中期报告中，保利发展称面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略，加大推货力度的同时加强综合去化举措。

仅二季度而言，保利发展推货1254亿元，环比一季度增长181%，实现的销售金额为1104亿元，环比一季度增长75%。

2024年保利发展延续采用以价换量的去化手段。上半年，在广州、佛山、重庆、成都、杭州等地进行降价促销。

不过，以价换量持续推行，必然会侵蚀企业利润。保利发展二季度加大推货力度，销售金额也录得环比上升，毛利率却回调至14.57%。保利中期报告披露销售毛利率为16.02%。

以前三季度78.13亿元净利润数据来看，利润回调另一重要原因是对部分项目计提减值准备。

2023年，出于谨慎性原则，保利发展对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。而管理层表示，2024年减值规模与2023年大约相当。

据高盛研报，预计保利发展减值计提将延续至2025-2026年，减值金额分别为40亿元与20亿元，到2026年末累计减值金额将达200亿元，相当于2026年末预期存货的2.7%。

现金流与融资

在行业不景气时期，利润与规模往往难以同时获得。从当前情况来看，保利发展似乎更倾向于保持销售规模的平稳曲线。

不过，保规模的同时，要保的还有回款率。

据保利发展2024年中期报告，受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响，公司期内累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%。该项数据在2023年同期约为2273亿元、96%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

同样受到影响的还有应收账款期后回款率，2024年中期报告显示，保利发展期末应收账款期后回款率为18.89%。

针对这一数字，管理层在第三季度业绩说明会上表示，公司应收账款中应收物业管理费占比较高，此部分受业主偏好年末前支付物业管理费影响存在周期性波动特点，一般四季度回款较多。

回款率直接影响到房企的经营性现金流量净额，对此，保利发展于三季度报告中表示，现金流量净额为负由于销售回笼规模下降，以及支付上一年度拓展项目的土地款同比增加。

据观点新媒体了解，保利发展2023年拿地103宗，权益价款1359亿元，2024年用于支付该部分土地价款366亿元，同比增长160亿元。

为稳定现金流，2024年末，保利发展开始集中处置大宗资产。

第一批集中出售项目公司股权是在2024年10月底，保利发展挂出北京保利通房地产开发有限公司100%股权及相关债权、成都市保裕泰和房地产开发有限公司80%股权及相关债权，以及成都新都区利牧归房地产开发有限公司80%股权及相关债权。

三个项目公司所持资产都是长租公寓或自持项目，属于重资产范畴，对公司资金占用相当大。

12月底，保利发展挂出与时代中国三个合作项目公司股权，起始价分别为7亿元、33万元与235万元。除珠海弘璟投资略有盈利外，另外两家公司都处于亏损状态。

保利发展出售的项目公司基本都处于项目尾期或存在较大亏损可能的资产，加紧年底资金回笼速度。仅从已公开项目分析，2024年通过处理商业资产和项目公司已实现超20亿元资金回收。

处置资产进行“节流”是一方面，保利发展2024年在“开源”融资方面动态亦不少。

作为规模最大的房企，保利发展的优势在于融资成本。2024年上半年，新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93%；截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。

仅上半年，保利发展实现新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元。同时加大直接融资比重，其中直接融资199亿元，占新增融资的21%。

至报告期末，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。

截至2024年6月30日，保利发展合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额317.15亿元，非金融企业债务融资工具余额348.56亿元，共有55亿元公司信用类债券将在2024年9至12月内到期或回售偿付。

值得指出，保利发展近年来资产负债结构一直处于优化当中，也一直保持在三道红线的绿档水平。

数据来源：企业公告、观点指数整理

融资端保持优势，是保利发展经营活动最大的底牌。

保利发展2024年3月融资100亿元，保利发展8月又获准发行100亿元公司债券。跨过新的一年，12月提交的95亿元可转换公司债券获上交所批准，年内发债接近400亿元。

进入新的一年，保利发展对公司组织架构进行调整，包括合并区域公司及人事调动，进一步整合资源降低成本。

2025年1月24日，保利发展又来到上海，以溢价率27.93%、总价20.52亿元摘得松江区SJS30003单元01-18号地块，拿下年内首单进货。

行业当前还处在深度调整之中，但新的一年已然展开。不论是戴稳销冠王冠还是永续巅峰王者，保利发展仍须仔细筹谋。

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