保利的北京“棋局”

年后的第二场土拍，北京又卖掉了一宗组合地块。

2月11日，朝阳区三间房D区棚改1205-0007地块、三间房南区1202-0006、0007地块以87.295亿元底价被保利和金茂联合体摘得。此前，这宗地块本来是以两宗地的形式出现在2024年第七批次供地清单名录里，但最终却被组合成一宗地块打包出让，这也是朝阳区第三次以组合形式出让地块。

据悉，此次组合地块由两块住宅用地和1块托幼用地组成，两块住宅用地相距约1公里。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，本次报名的企业有三家，分别是中海、招商、金茂+保利，但竞拍后半程主要是中海与保利+金茂的竞争。从举牌的积极程度来看，保利+金茂明显对本宗地块更加渴望。

组合地块二度调规“减负”

挂牌文件显示，朝阳区三间房地块的土地总面积达6.9公顷，地上建筑规模17.39万平方米。其中1205-0007用地规模3.68公顷，地上建面9.21万平方米，容积率2.5，控高80米，绿化率30%；1202-0006用地规模2.76公顷，地上建面7.71万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%；1202-0007地块为托幼用地，用地规模0.46公顷，地上建面0.37万平方米，容积率0.8，控高16米，绿化率30%，建设12班幼儿园，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。

组合出让后的三间房地块也进行了“减负”。原本原本D区1205由0007和0020两宗地块组成，0007地块南面的规划0020地块是用地面积为12426.58平方米的多功能用地，容积率3.5，此类型的地一般要拿地房企自持，会占用大量资金，但组合地块中去掉了这部分。与此同时，0007地块的用地面积虽未改变，但容积率从原来2.8下调至2.5，地上建面减少了1.09万平方米。另外，还把0006地块的限高由全面的60米，改为局部可以达到80米，增加了居住舒适度。

“这些调整一方面减轻了开发商的拿地运营成本，另一方面也提高了小区的居住舒适度，让空间更加开阔。”张凯表示。

从位置上看，南区0006、0007地块紧邻朝阳北路，且靠近6号线褡裢坡站，其西侧直线距离约1.7公里处便是东五环。D区0007地块则位于南区地块的东南方向约1.2公里处，距离地铁6号线约700米。

张凯表示，总体来看，这两个区域的交通和配套条件都较为优越，周边有朝阳大悦城、常营龙湖天街两大商圈。然而，D区0007地块西北角存在一座墓园，即现存的石文晟继妻佟氏诰封碑，该墓园不可移动，必须原地保留。这种情况与前段时间中海摘得的丰台万泉寺地块存在家族墓地祭祀台的情况相似，后期开发商需要针对此类问题进行相应的处理。

项目周边在过去近一年内并无新房项目入市。2023年，和光煦境和玺悦朝阳开盘时，其当期销售指导价为8.5万/平方米，均已售罄。

在业内人士看来，保利在三间房区域已有过布局，以其主场优势，此次拿地并不意外。

北京市住建委官网显示，2023年4月8日，由保利开发的和光煦境共网签307套，基本售罄，网签均价为83517.33元/平方米。2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127平方米，网签均价74938.94元/平方米。

可以看出，时隔一年，现房已经比此前期房单价下降近1万元。新地块周边并无竞品，且已经不设置销售指导价的情况下，新项目能卖出什么价格值得期待。

保利势在必得

值得关注的是，大约在半个月前，一家名为朝新善著置业的公司就发布了地块的施工单位和监理单位的招标计划。其中1205-0007地块的监理和施工，项目投资总估算约为8.95亿元；1202-0006地块的监理和施工，项目总投资估算约为7.6亿元；1202-0007地块的施工，项目总投资估算约为0.243亿元。

当时多位业内人士预计该公司大概率是由保利参股的子公司。

从近些年投资布局来看，一直以来，保利都积极获取北京、上海、广州、成都、西安等一线及核心二线城市的优质土地，2024年新增土储中一线和二线城市的土地建筑面积占比分别为31.6%和42.3%。

不过，从近7年北京布局情况看，保利只有在2023年拿地较多。据不完全统计，2018年至2020年，保利在北京拿地仅2宗；2021年，保利在北京共操盘7个项目，仅有1个独立开发。2023年，保利以102亿在北京拿下5宗地块。2024年，保利仅在北京拿下一宗土地，即海淀的嘉华天珺项目，总价为89亿元。“保利此时选择补仓，可谓时机正好，势在必得。”张凯表示。

业内人士表示，保利秉持“少而精”的理念布局北京项目，不走盲目扩张的路线，注重“产品力+地段”综合性价比，在多年未涉足的海淀拿地，也是保利这一理念的考量。且保利在北京的很多项目，都是合作打造，此次三间房地块也是联合金茂共同开发。