风险警示录：八年前，这个城市泡沫率先破了

本轮全国房价下跌，哪个城市跌得最惨？

答案是：河北廊坊！

廊坊是环京的核心区域，廊坊跌幅最大，这与它在 2017 年时房地产泡沫最大有关。

马克思的唯物辩证法指出，在某段时间，城市房价涨得很高、很离谱，那么在另外一段时间，其跌幅也会超出预期；事物之间是密切联系的，涨和跌是硬币的两面。

有朋友可能会质疑，过去的 3-4 年，很多城市跌幅都很大，别说廊坊了，就算是郑州，作为国家九大中心城市之一、中部的大都市，房价也跌得一塌糊涂。

全国，到底哪个城市跌幅最大？哪个城市跌幅最小？

我可不是在瞎说，而是通过详实的数据比对分析得出的结论。

可以明确告诉各位，就房价下跌而言，全国 50 个城市总体上看，当前点位相比 2021 年的高点累计下跌 18%。

这是指数价格，是为了方便进行房价研究而设计出来的房价指数。

很多朋友可能觉得，跌 18% 不算多，凭感觉很多城市跌了 30%、40%。

确实如此！

这们这里的价格指数被低估了，而统计局70城房价指数同样存在低估现象。

房价指数的优点在于，更适合做不同城市之间的比对分析。

我们先看一张图，把廊坊的房价指数走势与全国 50 城相比，看看二者的运行轨迹有何不同。

2016年之前，廊坊的房价走势与 50 城走势高度一致，但从 2016 年年初开始，二者之间的差距越来越大。

廊坊的房价指数运行非常陡峭，急速拉升，最高点出现在 2017 年 7 月 ，随后开始掉头向下，之后经历三个阶段：

先是急跌了一段时间，接着是震荡式小跌，最后是随全国大势大跌。

为什么廊坊的房价指数最高点，出现在 2017 年 7 月呢？

那是因为关键政策出现在 2017 年 6 月，廊坊实施严格的限购政策，严厉打击炒房客。

严厉的限购政策一落地，外地人就没法在廊坊买房了，市场快速降温，房地产泡沫被严厉的限购政策捅破。

在廊坊房价见顶之前的几个月，也就是 2017 年 2 月，我曾经写了一篇重磅文章，明确提出当时全国房价泡沫最大的板块是环京地区，廊坊是核心。

有兴趣的朋友，可点看以下两篇文章：

环京、固安房价腰斩，一个楼市神话的破灭，一个神奇的泡沫预言

环京被套最惨的那批人：北京牌小白菜！2017年3.17至6.2，检验“楼商”的关键两个多月！

现在回头看，那篇文章的价值太高了。

因为在 2017 年二季度房价冲得最快、泡沫最大的时候，很多大 V 都建议自己的粉丝去炒房子，而那段时间我对于粉丝的咨询，都是劝告他们先不要买，因为泡沫比较大，很快就要泡沫破灭了。

因此，当时付费咨询我的很多粉丝，后来都非常感谢我。

我们接着看上图，廊坊的房价是在 2017 年 7 月见顶的，而全国房价的高点要滞后到 2021 年 10 月。

在全国房价见顶回落的过程中，廊坊的房价被裹挟着继续下跌。到 2024 年 12 月 ，全国房价指数是 126，而廊坊只有 107。

从图中可以发现，廊坊市场的周期跟全国基本上同步，但在某些时段，它却出现了背离。

一旦某个城市的房价走势跟大势出现严重背离，不管是高估还是低估，不管是向上背离还是向下背离，我们都要当心，因为板块可能出问题了。

刚才讲的房价指数是处理过的数据，有些朋友觉得不太直观。

我们再看一张图，是廊坊的年度实际房价走势。

可以看到，最高峰是 2017 年将近 2 万块每平米，之后是持续的下滑，连跌七年，2024 年是每平米 1.1 万块钱，相比最高峰的 2017 年跌了 40% 以上。

但目前价格要比 2010 年到 2015 年要高一些，基本上可以认为 2016 年进入廊坊市场买房的人，目前都是亏的，尤其是 2017 年上半年才高位杀进去的人，被埋得更深，他们已经被 “冰封” 了七年，未来十年依然难以解套。

这就是区域性房价泡沫破灭之后的惨烈现状。

之前几天，我在视频中曾分析过温州房价泡沫破灭之后的情况，其实温州房价泡沫破灭之后的惨状要超过廊坊。

从温州、廊坊两个城市的级别来说，它们都是三线城市，虽然温州经济比较发达。

低能级城市的房价千万不能大涨暴涨，一旦遇到这种情况，我们就要离得远远的，尤其是在房价高位的时候，我们要克服贪婪心理，不要盲从。

其实早在2016年5月，人民日报记者独家采访了权威人士，为中国经济问诊把脉，其中提到：

■当前房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多。

■树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤。

■不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。最危险的，是不切实际地追求“两全其美”，盼着甘蔗两头甜，不敢果断做抉择。

■我们明确了股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段。

现在回顾，当时权威人士说得可真好呀，但不幸的是，后来仍没引发全社会的重视与警惕！结果，部分领域的风险，包括房地产，曝露了……

我们回顾历史，总结与反思，汲取教训，才能更好的前行！