邹哲亲自抓设计，北京城建把国誉府做小气了

文/乐居财经 严明会

首入上海，北京城建拿出了自家的TOP级产品——国誉府。

去年5月拿地，9月中旬公示设计方案总平面图，12月中旬公布案名，今年1月过会、开放售楼处，预计在2月底入市，国誉府的整体推进速度并不快。

这不仅是北京城建在上海的第一个项目，更是品牌形象树立的关键。

北京城建很是重视。公司高层多次带队到上海调研、为刚组建成的上海团队鼓气。去年12月，北京城建在上海办了一场品牌发布会，北京城建集团党委常委、城建发展党委书记、董事长储昭武和城建发展有关领导出席。

城建发展总经理邹哲更是先后多次到上海调研市场热点项目，拜访杨浦区政府主要领导。拿到国誉府所在地块后，邹哲亲自听取了项目整体设计方案和室内精装设计工作汇报。在邹哲看来：设计决定成败。

国誉府打出的宣传海报是：十年久违，五角场·纯洋房。

项目有个亮点：容积率1.5。五角场板块近10年都未曾出现容积率1.5以下的新房。

国誉府的售楼处并不在实地，而是放在了新江湾云际尚浦40层，也是杨浦第一高楼，距离国誉府步行时间约10-15分钟。新江湾是大厂集中地，周边大楼都挂着抖音B站等公司名字。在40层放眼望去，可以直接看到国誉府的工地，也能将项目周边的优质资源尽收眼底。

但国誉府周边城市界面相对老旧。北、东、南三面是老小区和厂房，西侧片区正在快速建设中。

项目的体量不大，包括两栋6-8F的多层住宅，1栋6F公租房，1栋物业用房，总可售房源仅76套，户型包括93-127㎡的三房和约141㎡的四房，一共分了7个户型，主力户型是98㎡的三房两卫。

公租房在整个小区的东部，与3#商品房几乎是连接在一起的，租户与商品住宅业主也是共用进出口，未见间隔。

在北京城建的主要阵营——北京，国誉府的产品定位是豪宅，户型也是往大了做。去年初入市的望京国誉府，做的是建面180-200平的四居，总供应298套房源，均价约8.9万/平。

上海国誉府最大的户型面积只有141平。除了常规户型外，一楼和顶楼是非标户型，一楼带2.95米层高和采光井的地下室、花园，顶楼带露台。这些稍大的户型，总套数非常少。

具体来看，98平的A户型，是标准飞机户型，三开间朝南，整体利用率很高。进门配置了玄关800库，小户型拥有这样配置的在上海非常少见，缺点是没有了随手可放东西的玄关。800库是深度为800mm的储物间，主要用于家庭收纳，可以作为一个多功能独立仓储空间，集鞋柜、杂物柜和次净衣物区于一体。

厨房利用赠送的飘窗做了水槽和橱柜，增加了实际使用面积，甚至达到了120平户型的厨房空间。北边的次卧面积较小，面宽和进深约2.5米，面积约6.25㎡，若是不利用飘窗做床，空间会非常局促，美中不足的是，一边窗户有个墙垛。

103平的B户型、92平的C户型和96平的D户型，布局不方正。其中，B户型是退阶式设计，午后采光或受影响；D户型只有一个卧室朝南。

顶层的141平户型做到了五开间朝南，厨房和北边卧室同样利用了飘窗增大使用面积。户型图中标记了三个“不上人屋面”，分别对着客厅、次卧和主卧。若后续可利用，对顶层业主是一大利好。

除了空间上的赠送，项目的墙面是少见的所见即所得，大量的木饰面、墙布和岩板、主卧床头背景墙等都是交付标准，餐厅餐边柜是标配赠送，卫生间由石材、岩板构成墙面、地面，有美妆冰箱。

好的地段，购房人更关心价格。国誉府的过会均价为10.7万/㎡，在中环这条线上，已经是天花板级别。

从杨浦区同环线的新房看，杨浦城投悦江湾（备案名：城悦璟庭）距离国誉府步行距离约500米，于去年1月开盘，均价9.9万/平，全部房源共290套，已网签175套；比项目更接近杨浦滨江的中建壹品外滩源著，还属于内中环间，还有复兴岛的留白规划做支撑，首开均价也10.8万/平。

离国誉府步行距离约1公里的越秀·杨浦天玥（备案名：玥宸雅园），已于去年10月31日开盘，均价为9.2万元/平，总可售122套，目前网签49套。

国誉府的建设单位是京城发（上海）置业有限公司，成立于2024年7月，由城建发展100%控股，后者是北京城建的子公司。

除了国誉府所在地块，去年7月，北京城建与越秀地产联合体在7月9日竞得上海市杨浦区长白201地块，总价22.3亿、楼面价7.03万元/㎡、溢价率17.12%。不到两个月时间，北京城建已经在上海核心地段斩获了两个地块。

落子上海背后，北京城建在北京大本营以外城市的发展并不尽如人意。

据北京城建2023年业绩报告中公布的房地产销售和结转情况数据，其产生销售的城市来自于北京、重庆、成都、天津、海南、青岛，南京这7个城市。

业绩贡献最大的，是北京。2023年，北京区域为北京城建带来了154.88亿元的营业收入，同比下滑26.84%。其他几个城市加起来产生的营业收入仅有46.28亿元。

2024上半年，北京城建的营收利润双双下滑。期内实现营收约778.92亿元，同比减少3.5%；归母净利润约7.85亿元，同比减少15.41%。

期内，城建发展实现营业收入65.2亿元，同比下降33.10%；归母净利润-1.38亿元，同比下降128.46%。

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