2025古北99(售楼处发布)官方网站-古北99楼盘百科测评-上海房天下

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古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964上海市（Shanghai），简称“沪”，别名“申”，是中华人民共和国直辖市，[38]位于中国东部，地处长江入海口，[162]境域北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏省和浙江省，总面积6340.5平方千米，[38]下辖16个区。[37]截至2022年末，全市常住人口2475.89万人，[191]上海话属吴语方言太湖片。[146]市政府驻地上海市黄浦区人民大道200号。[160]

上海市地处长江三角洲冲积平原，地势坦荡低平，[38][44]属亚热带季风性气候，最大河流为黄浦江。[46][192]早在6000年前，境域内就已有人类生活。唐天宝十年（公元751年），上海始有第一个建置县。至元二十九年（公元1292年），元朝政府批准设立上海县，标志着上海建城之始。直到1949年5月，上海市被列为中央直辖市。[41]

上海市是中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，[162]第三产业为其支柱产业，有着外贸物流、金融保险业、信息服务业、旅游业、房地产业和其他新兴服务业，[30]成为拉动经济增长“主动力”。[179]2024年，上海市实现地区生产总值53926.71亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。[227][229]

上海市是国家历史文化名城，拥有众多的历史古迹，有着非遗项目1114个、[110]文物保护单位267处，[116]包括沪剧、[115]江南丝竹、[112]兴圣教寺塔等。[124]另外，上海市也是中国主要旅游城市之一，[1]有着国家级旅游景区138个，包括东方明珠广播电视塔、上海野生动物园等去年年底，上海内中环间大古北准现房红盘古北99终于迎来了开盘！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964开盘当日，这个首开货值不到14.6亿的项目热销超12亿元，重现古北现象级热销！也让古北99成为2024年上海豪宅市场神仙打架的新看点！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964盘点项目热销成因，一定逃不过这些关键词：

CAZ国际社区“核心C位”！

所见即所得的“准现房销售”！

大平层+联排“1.2超低容积率”！

匹敌豪华会所的“超级商业地带”！

同源奢华酒店基因的“管家式服务”！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964最新消息：项目二批次预计2月14日认购！推出1#楼，共98套房源，建面约134-154㎡精装三房已过会，均价11.3万/㎡！

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古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964刚刚过去的一年，是豪宅扎堆入市的一年，豪宅赛道已经进入了白热化模式。

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964在众多10w+/㎡新房中，有个新盘格外亮眼——古北99！自去年9月底开放以来，吸引了近千人到访！

售楼处实拍

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964古北99是实景准现房，具有超强的兑现能力，还是更加宜居的低密墅区小高层，还是建面约134-154㎡这样一个同面积段供应量极少但功能性超高、空间尺度感超强的项目，同时，在建筑立面、园林景观、无边际服务、超大商业地带、增值产品、户型设计等多个方面也都堪称硬核。

这样一个吸引超千人到访的红盘能够在众多10w+新房中脱颖而出的原因是：

断供的古北终于补货！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964而且首开单价居然8.8万起！低于周边二手房价格，质价比超高，挤入古北恰逢其时！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964「古北99」

加推约134-154㎡精装平层

均价11.3万/㎡已过会！

低密墅区准现房

明日取证，2.14日开启认购！

古北置业珍稀机会

超大商业地带+缦合物业

不可复制的超强软实力

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01

断供多年，首次亮相就是“价格炸弹”

古北断供已久！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964自2021年至今4年时间，在总供应301707套房源的情况下，古北完全0供应！根本没给任何人上车的机会！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964把范围再扩大到金虹桥，近两年时间也是0供应，近4年也才仅有333套房源入市，占比0.1%，几近于无！

数据源于网上房地产

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964现在，古北时隔多年终于迎新！

据贝壳显示，古北天花板次新房古北壹号的挂牌价约24w+/㎡；

房龄近20年的二手房也都要13w+/㎡了，华丽家族古北花园均价约13.9w/㎡，古北瑞仕花园均价约14.3w/㎡！

数据源于贝壳，仅供参考

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964近20年楼龄的房价都如此坚挺！可见，古北市场认可度超高！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964再看同处上海内中环且同是CAZ片区的热门板块徐汇滨江，最新出让的地块（原小米地块）楼板价就已经达到13.1万/㎡了！而古北99往期单价8.8万起，这一批次备案均价11.3万/㎡，质价比更高！

古北与徐滨不同的除了价格，还有发展模式！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964徐滨依托“一江一河”而发展，多为综合体项目，即多种业态混在一起，这样的居住模式会导致的问题就是生活环境嘈杂；

而古北不同，古北是一个“纯粹宜居”的版块，用“出则繁华，入则静谧”来形容最合适不过，做到了生活区就只是生活！

值得一提的是，项目推出的面积段为建面约134-154㎡户型，这正好是改善户型中的合适面积，更符合绝大多数家庭的功能选择，普适性更强！

建筑立面效果图，以实际交付为准

02

古北IP自带“流量”，置业超优选！

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古北自带“流量”的原因有三：

一是国家战略驱动古北发展，未来潜力巨大。

在80年代，古北作为上海第一个国家级开发区——虹桥开发区的住宅配套而兴起，成为上海第一个涉外社区；

后来，在2035规划中，政府将虹桥-古北一带划入CAZ。

虹桥-古北一带是上海除滨江外唯一被划入CAZ的内中环区域，上海三大国际住区也只有虹桥-古北一带被划入CAZ。

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964这也意味着古北是上海当之无愧的城市名片，与“一江一河”、市中心风貌保护区有相同地位。

示意图，仅供参考

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964不仅是长久以来国家战略的驱动，古北也和周边的“好邻居”互相成就！

古北东北部是徐家汇商圈，‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍徐家汇作为上海中央活动区之一，亦为上海十大商业中心之一，‍‍拥有新鸿基ITC、恒隆等商业；

恒隆广场 图源网络仅供参考

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964西北侧是虹桥经济技术开发区，它持续发挥着老牌CBD的实力，外资底蕴尚在，还有上海本地大厂拼多多加持。同时它还是上海TOP级商圈，有重奢尚嘉中心，南丰城等商业。

南侧是产业巨头漕河泾，经过近40年的市场积累沉淀，漕河泾园区崛起多家业界翘楚企业，微软、网易、商汤、旷世、默沙东、雅诗兰黛等等。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964西边还有冉冉升起的大虹桥商务区，据悉，虹桥国际中央商务区正抢抓低空经济新赛道，计划到2027年，打造300亿元以上规模的低空经济产业集群，助力上海成为具有国际影响力的“天空之城”。

古北示意图，图源网络仅供参考

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964二是优越的地理位置和交通。

古北99自驾可选择二环二纵，连接上海各处。

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964即直线距离约1.4公里的中环高架路、内环高架路、宜山路以及直线距离约2公里的延安高架路。（数据来源于百度地图）

从项目出发，向西行驶约7.4公里可轻松抵达上海虹桥国际机场，约11公里抵达虹桥站，向东约7.4公里可达静安寺商圈，向北约4.7公里就是中山公园、约5.8公里可达长风板块；（数据来源于百度地图）

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964两条公共轨交线路：项目距地铁15号线姚虹路站步行约700米，地铁10号线宋园路站步行约1.3公里；（数据来源于百度地图）

区位示意图，仅供参考

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964三是不可复制的涉外资源和生活氛围。

据上海长宁2022年的数据，古北社区拥有来自美国、日本、韩国、英国、法国等50多个国家和地区及港澳台的约3.2万名中外居民，形成了“小小联合国”。

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964漫步在古北路边，随处可见日韩料理、东南亚餐厅、西餐厅等异国美食，以及比肩陆家嘴金融的各类外资银行，都体现着这个国际化社区的精神。

其中，最吸睛的就是古北地标黄金城道步行街，走在这里仿佛置身国外，两侧遍布各种咖啡馆、饮品店、外国餐厅、酒吧······

古北黄金城道

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964不仅日常居住氛围十分国际化，生活配套也是浓浓的国际范儿！

教育资源国际化，项目周边有上海耀中国际学校、上海长宁国际学校、上海英国不列颠国际学校、上海日本人外籍人员子女学校等等，尽享全球教育视野。

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964医疗资源国际化，周边有嘉会国际医院、美华妇儿医院、和睦家医院；国内二三级医院有瑞金古北分院、武警上海市总队医院、华山医院伽马分院、上海市第六人民医院。

艺术休闲国际化，附近的老外街，日系百货高岛屋，古北SOHO，程十发美术馆、上海油画雕塑院，上海儿童博物馆，名都体育公园还有约13万方的新虹桥中心花园

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964商务洽谈国际化，周边有占地40公顷并且还是上海市区内唯一夜间球场的虹桥高尔夫球场。

新虹桥中心花园

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古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964断层领先的产品力，上海范本！

好好生活已成为当今购房者的夙愿。

向往居住古北的高阶客户，不仅局限于坐拥外部繁华配套，而是更加关注项目本身带来的美好生活体验！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964想要深度了解古北99，第一个需要明确的概念就是准现房。

与期房相比，准现房有两大优势：

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一是所见即所得，规避交付风险，让未来生活更有确定性

二是更省时省成本！

首先是准现房的等待期短很多，能够快速入住

其次是期房难免会有租房过渡期，以与古北99面积较为吻合的古北中央公园计算，租金为3.5万/月，一年租房成本就是42万！

所以说，选择准现房古北99就等于省钱！

数据源于贝壳，仅供参考

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964第二个需要明确的是低密墅区小高层。

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964古北99是上海市中心少有的低密度、 宽栋距、日照充足的项目，也是一个在城市核心地段的臻稀墅区，舒适度更高，体验感更好！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964额外需要注意的是，上海2010年就停止了容积率1.0以下住宅供地，目前市面上新房大多是2.5的容积率。所以，市面上已经极少能看到低密墅区了！而本项目精装小高层容积率为2.13、联排别墅容积率仅为0.86，直接弥补市场缺口！

除了这两大优势，项目还在视觉效果上呈现出非凡的美学实力！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964建筑立面采用黄金麻石材肌理柔美典雅，又用灵动的线条柔化了石材的坚硬质地，让整个建筑充满现代生活的韵味和质感。

建筑立面效果图，以实际交付为准

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964项目在公区的设计中也是独具匠心，打造了四重归家体系和五重园林景观。

一进：宽境社区大门，感知礼序尊荣；

二进：四季景观巡礼，自然写意之旅；

三进：酒店式入户大堂/星级地库大堂，尽显典雅仪派；

四进：智能归家体系，便捷安全的生活体验。

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古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964入户门庭效果图，以实际交付为准

首层大堂效果图，以实际交付为准

地库效果图，以实际交付为准

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964并营造五重园林景观，园林点缀水榭林荫、润心之境、闲庭花园、童梦奇境、乐氧聚场等，让社交在自然而然中发生。

景观效果图，以实际交付为准

景观效果图，以实际交付为准

景观效果图，以实际交付为准

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景观效果图，以实际交付为准

硬件是标配，而软性服务无法抄袭！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964无边际物业服务——古北99引用缦合物业，为业主提供优质服务。以“至善无痕”为理念，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容。

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964此外，古北99充分考虑当代高净值业主需求，定制增值服务，包含儿童接送服务、入户保洁、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等等。

（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）

示意图

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964超大商业地带匹敌古北壹号会所配置，采用中式建筑设计风格与全国排名第三的豪宅缦合北京的“华府会”同源，京城十大会所之一，曾接待过马斯克母子、曾毓群等显贵名流。

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964合生创展将全球一线资源与全新生活方式注入古北，打造的超大商业地带涵盖大型宴会厅、私宴餐厅、风雅茶室、红酒雪茄吧、商务多功能厅、恒温泳池、健身运动、儿童亲子中心等多元场域，实现“个人、家庭、社区、世界”的关系闭环，为业主附加无限拓展的生活场景。

商业地带效果图，以实际交付为准定制服务示意图，以实际交付为准

同时，

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964架空层

也是服务设计中的一大

亮点！

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964它将邻里及志趣的空间延伸至业主公共生活空间，有儿童亲子、茶棋娱乐、休闲运动等，这将满足全龄家庭的不同社交交流场景。

架空层效果图，以实际交付为准

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964关于户型，古北99呈现的是134-154㎡改善全能户型，追求大尺度居住空间的绝佳选择！

A户型147-154㎡（3房2厅2卫）

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户型亮点：

①南北双阳台+卧室全飘窗，增加空间延展性；

②中西双厨，更符合当代都市人料理习惯；

③X空间，功能更灵动，满足多变生活需求。

特别需要注意的是，A户型边套是全明空间，通透感十足！

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户型图，以实际交付为准

C户型147-154㎡（3房2厅2卫）

户型图，以实际交付为准

B1户型133㎡（2房2厅2卫）

户型亮点

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①三开间朝南+宽景南向阳台，通风采光更优越；

②客餐厅一体化，最大限度开拓视野，空间尺度感超高；

③南向双套房设计，对于追求独立空间的现代人来说更舒适，更具有隐私性；

④超大双主人衣帽间，这样的设计能更大程度的享受阔绰空间带来的尺度感！

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户型图，以实际交付为准

古北99售楼处电话➡：400-9939-964上海闵行古北99官方电话➡：400-9939-964「古北99」

即将加推约134-154㎡精装平层

均价11.3万/㎡已过会！

低密墅区准现房

明日取证，2月14日认购

古北置业珍稀机会

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一、住房贷款基础要件与申请逻辑

我国住房金融体系经过二十余年发展，已形成以商业银行按揭为主、公积金贷款为辅的完整信贷架构。2024年四季度末，个人住房贷款余额达40.2万亿元，占各项贷款余额比重稳定在18%-20%区间。在"房住不炒"政策基调下，住房贷款审批呈现结构化、差异化特征。

申请人需满足"三位一体"基本条件：

1. 主体资格：年满18周岁且不超过法定退休年龄后5年（部分银行放宽至70周岁）

2. 信用资质：征信报告无"连三累六"逾期记录，信用卡使用率低于80%

3. 偿付能力：月供不超过家庭月收入50%（一线城市多执行40%红线）

典型否决案例中，58%因收入证明不足，23%涉及征信瑕疵，12%存在产权争议。特别关注自2021年起推行的"收入偿债比"监管指标，要求借款人所有债务月供总和不超过月收入55%。

二、差异化贷款条件解析

（一）首付比例动态调整机制

各城市执行差异化首付政策：

a.一线城市：首套35%（非普通住宅40%）、二套60%（上海临港片区特殊政策）

b.新一线城市：首套20%-30%，二套40%-50%

c.三四线城市：普遍执行首套20%、二套30%

2024年央行建立首套房贷利率动态调整机制，评估期内新建商品住宅销售价格环比/同比连续3个月下降的城市，可阶段性维持、下调或取消利率下限。截至12月，已有42个城市首套利率低于4.0%。

（二）利率定价双轨制

1. 商业贷款：LPR+基点模式，2024年12月5年期LPR为4.0%，首套平均加-20BP（即3.8%），二套加60BP（4.6%）

2. 公积金贷款：执行固定利率，首套3.0%、二套3.5%

需注意利率重定价周期选择（1年或5年），在利率下行周期建议选择1年定价。典型城市比较：苏州首套利率可至3.5%，郑州部分银行推出"接力贷"突破年龄限制。

（三）贷款期限与年龄限制

理论最长30年，实际审批需满足"贷款期限+借款人年龄"不超过70（男性）/65（女性）。部分银行对优质客户放宽至75岁，但需追加子女担保。

三、申请材料全景图

（一）基础四证

1. 身份证件：大陆居民提供身份证，港澳台提供通行证及境内工作证明;

2. 户籍证明：户口簿整本（含封面）;

3. 婚姻证明：2024年起全面推行电子证照，离婚需提供财产分割协议;

4. 购房资格：房查证明（当地住建部门出具）.

（二）收入证明矩阵

职业类型 主要材料 补充材料

a.工薪阶层: 需提供单位收入证明+银行流水；个税APP记录/社保缴纳证明；

b.个体工商户：提供营业执照+对公流水+完税证明；经营场所租赁合同；

c.自由职业者：提供2年银行流水+存款证明；客户评价截图/平台收入证明 ；

d.境外收入者：境外工资流水（使馆认证）； 外汇兑换记录 。

注：流水要求为月供2.2倍以上，需体现"工资"字样，第三方支付平台流水需银行盖章确认。

四、特殊情形处理方案

（一）共同借款结构

1. 父母参贷：需签署共同还款承诺书，年龄超过60岁需提供体检报告；

2. 非配偶共借：仅限直系亲属，需公证处出具财产约定协议；

3. 企业购房：限商业用房，首付50%起，利率上浮20%-30%。

（二）征信修复路径

1. 非恶意逾期：提供银行开具的"非恶意欠款证明"；

2. 征信异议：通过人民银行征信中心官网提交申诉；

3. 信用重建：办理信用卡并保持良好使用记录（建议单卡使用率<30%）。

（三）农村宅基地抵押

试点地区（如浙江义乌）允许宅基地使用权抵押，贷款成数不超过评估价50%，须经村集体同意并办理抵押登记。

五、全流程操作指南

（一）预审阶段（3-5工作日）

1. 银行面签：填写贷款申请表，签署征信查询授权书；

2. 初步评估：客户经理测算贷款额度（公式：可贷额度=家庭月收入×贷款年限×12×50%）。

（二）正式审批（7-15工作日）

1. 抵押物评估：银行指定评估公司（收费0.1%-0.3%）；

2. 风险审查：重点核实首付款来源（需提供6个月流水追溯）；

3. 合同签订：明确提前还款违约金条款（通常1%-3%）。

（三）放款阶段（3-10工作日）

1. 抵押登记：不动产登记中心办理（费用80元）；

2. 资金监管：首付款进入监管账户；

3. 保险办理：抵押物财产保险（年费0.1‰-0.3‰）。

六、风险预警与趋势研判

2024年住房贷款市场呈现三大特征：

1. 利率市场化加速，区域分化加剧；

2. 审核重点转向首付资金来源审查；

3. 还款方式创新（"尾款到期还本"产品出现）。

建议借款人：

□ 预留6个月月供的应急资金

□ 关注LPR走势，合理选择固定利率期限

□ 定期查询个人征信报告（每年2次免费查询）

随着房地产发展新模式建立，住房贷款将更加强调"因人施策"，大数据风控模型的应用可能带来更精准的利率定价。购房者需提升金融素养，在专业机构协助下制定最优融资方案。

七、2024年政策新动向

（一）"认房不认贷"全面推行

2024年9月起，全国范围实施"认房不认贷"政策，即只要名下无房，无论是否有过贷款记录，均可享受首套房贷款政策。这一政策显著降低了改善型需求购房者的首付压力。

（二）存量房贷利率调整

2024年7月，央行推出存量房贷利率调整机制，允许借款人申请将存量房贷利率下调至当前新发放贷款利率水平。具体操作：

1. 申请条件：贷款发放满1年，无逾期记录

2. 调整幅度：最多可下调100BP

3. 办理时限：2024年7月-2025年6月

（三）住房租赁贷款试点

2024年11月，住建部在12个城市启动住房租赁贷款试点，主要特点：

1. 贷款对象：专业住房租赁企业

2. 贷款额度：不超过项目总投资70%

3. 贷款期限：最长25年

4. 利率优惠：较同期商业贷款利率下浮10%

八、实务操作建议

（一）贷款方案优化策略

1. 组合贷款：公积金+商业贷款组合使用，降低综合利率；

2. 期限选择：年轻购房者可选择30年期限，降低月供压力；

3. 还款方式：等额本金总利息更低，适合收入稳定群体。

（二）风险防范要点

1. 避免"首付贷"：严禁使用消费贷、经营贷等资金支付首付；

2. 关注提前还款政策：部分银行收取违约金，需提前了解；

3. 留存交易凭证：所有资金往来需通过银行转账，保留凭证。

（三）未来趋势展望

1. 利率市场化：LPR定价机制将更加灵活，利率波动可能加大；

2. 审批数字化：线上审批流程加速，部分银行实现"秒批"；

3. 产品多元化：针对新市民、多孩家庭等群体推出差异化产品。