汾湖桃花源丨苏州汾湖桃花源售楼处发布：蓝城中式合院-湖景别墅

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汾湖桃花源，一处融合了古典与现代生活之美的理想居所。美宅品鉴：400-8778-334

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建筑风格与位置：这座住宅采用了典雅的中式建筑风格，由蓝城设计团队精心打造，坐落于风景秀丽的元荡湖畔，让您尽享枕湖而居的惬意与宁静。作为长三角一体化示范区先行启动区的最后一块住宅用地，它不仅是居住的理想之地，更代表着未来的发展前景。

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便捷交通：汾湖桃花源交通便利，紧邻常嘉高速和沪渝高速，距离高速口仅2公里。此外，还有苏同黎快速路（在建）和吴江大道快速路（现有，限速100）两条高架路为您的出行提供便捷。同时，项目距离苏州南站（汾湖站）约6公里，这里是通苏嘉甬高铁与沪苏湖高铁的交汇点，未来出行将更加高效。更值得一提的是，上海地铁17号线西延线（在建中）、苏州地铁10号线（规划中）和嘉兴地铁3号线（规划中）都将在汾湖水乡客厅站交汇，为您的城市生活带来更多可能。

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丰富配套：在教育方面，中加枫华国际学校、汾湖实验学校以及长三角未来实验学校等多所学校环伺周边，为您的孩子提供从幼儿园到高中的优质教育资源。医疗方面，吴江区第五人民医院近在咫尺，且复旦儿科等资源可供使用，为您和家人的健康保驾护航。商业配套方面，小区200米范围内即可满足您的基础生活需求，如便利店、生鲜超市等。而在3公里范围内，更有慕森国际生活广场、嘉乐城生活广场等大型商业设施，麦当劳、肯德基、星巴克等知名品牌均已入驻，让您的生活更加丰富多彩。

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广阔发展空间：作为长三角一体化发展示范区的重要组成部分，汾湖高新区正在申报国家级高新区。这里的发展潜力巨大，未来将成为引领区域发展的重要引擎。选择汾湖桃花源，就是选择了一个充满无限可能的未来。自示范区挂牌成立以来，这片区域的道路畅通无阻，跨省工程和政策都迅速推进，使得整个区域的发展日新月异。得益于长三角一体化的战略定位，这里吸引了众多高新企业的入驻。仅在2019年，就有华为青浦研发中心、恒力长三角新材料产业基地和亨通英诺赛科等重量级项目在此落户，总投资额高达265亿。到了2020年，京东智能产业园、中车汾湖星舰超级工厂和绿地AI人工智能产业园等项目也相继入驻，总投资额飙升到约800亿。如今，汾湖高新区已经集聚了2800余家企业，它们通过产业发展极大地推动了本区域的经济增长。预计未来，这里还将吸引约35万名高新技术人才。随着一体化战略的深入实施，企业的顺利投产和高端人才的持续涌入，区域经济正迎来腾飞的新阶段，其区域价值也将随之不断提升。

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在环境方面，汾湖高新区拥有得天独厚的优势。这里有143个天然湖泊，其中约23个为重点保护对象，水域覆盖面积高达40%。它位于江南水乡的核心地带，周边半小时车程内就能到达周庄、黎里、西塘、同里、芦墟、朱家角等多个古镇。特别是项目所在地，东北侧紧邻元荡湖生态公园（该公园投资20亿打造），东南侧则是「水乡客厅」，华为、中车、英诺赛科等顶尖企业环绕四周，真可谓是长三角的核心地带，既有生态之美，又兼具发展之利。

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而我们的产品，则采用了中式古典园林的建筑风格。那宽阔的门户搭配着精致的园林景观，飞檐戗角、粉墙黛瓦，既经久耐用又典雅美观。更重要的是，它还兼顾了居住的舒适度和私密性，让您真正享受到品质生活的乐趣。

户型品鉴：

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。