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大的区位看，金盏别墅区是朝阳先规划后发展的一个低密高端居住区。整体区域容积率仅有1.5，土地稀缺。这点看，项目地块稀缺毋庸置疑。

尽管有第四使馆区和第二个三里屯建设方案，潜力大，但目前在开发初期，不太成熟。

项目与望京直线距离8公里，无轨道交通（32号线、12号线都还在规划中），最近的15号线孙河站5公里，远了点。有点尴尬。来看房的有可能会被崔各庄、王四营等板块截胡。只能靠公交了，不过最近的站点也有2公里，可以通达望京和孙河板块。局长也没看到共享单车。

还是有车方便。

局长看到南侧是金港国际赛车场，周边还有几个汽车改装店，经常堵车，这里的交通配套不方便。

教育资源上，项目南侧规划了幼儿园及中小学用地。7公里可享受17所国际学校资源，距离较近的有德威、京西、哈罗、爱迪、凯文等。

医疗、购物资源也都不近。7公里内4所三甲级医院：地坛医院、北医三院机场分院、第一中西医结合医院和在建中的安贞东方医院。

购物有斯普瑞斯奥莱，其他不多。

周边还有待开发的地块，一大片的城中村，现状与价值严重不符。局长预测，发展大概没有5年发展是不太行的。

不过，好在区域内自然环境不错，至少不太用担心王四营的毒地。92.8%绿化覆盖率，温榆河+老河湾双河在侧，周边还有400亩原生密林，3300亩蟹岛生态度假村。

买160平墅竟不伦不类

邻家女孩与超级总裁的聚会必然不同

在别墅区里做160平层，总价还与叠拼相近，略显不伦不类和一种难以言说的尴尬。就如开着帕萨特，却看到旁边都是跑车一样。

项目的邻居都是别墅，老牌别墅社区远洋LAVIE，新秀中海首开拾光里等。

尤其老牌别墅们远洋LAVIE、九章别墅、晴翠园，还有不少明星居住，偏重影视、文化行业。根据一个内部调研，局长了解到，这边的买房人多来自望京、顺义等地。

金盏周边几个别墅社区居住的明星较多，而围绕这些明星的服务行业翘楚们，如造型师、替身、道具设计、特效师等人群，以及一些三四线明星和网红是金盏片区新盘的主力购买人群。而这些人的购买偏好是不管多少钱，都要买别墅。

这样在圈内有面子，而且有利于将来在家里搞工作室、直播或聚会。买房的多是单身人士，多在外就餐，对外卖需求大，但是对教育等生活配套要求偏弱。

中海首开拾光里的叠拼热销，也可以看出来豪车一族也要配上豪宅。有钱人一起扎堆，没什么毛病。

此外，竞品项目——朝阳一墅率先公布户型后，定位城市平墅。1.3容积率，平层126套，叠拼208套，瞄准的是别墅。朝阳一墅的英文名则是：city Villar，主攻别墅业态。

青云上府主打平层的做法意在错位竞争，482套房，平层占了310套，叠拼只有172套，1.3容积率，瞄准的是低密平层。想做点不一样的。不过鸟瞰图看，一字排开，没啥新鲜，不给园林发挥的空间。

本质还是共有产权商品房，这类房屋的金融属性降低，后续出售和抵押等方面政策不同于普通商品房。

从资产保值增值角度说，也算前所未有。青云上府的主力是平层，主力户型面积只有160平米，可以说是夹心产品，而且是板块内平层的首次尝试。局长了解到，孙河的傲云，平墅已做到250平。

而据该板块某营销人员称，1600万左右是一道门槛，而大平层还很少，从这点看，朝阳一墅做的纯粹叠拼可能是立足望京和顺义两区域影视文化产业的调研结果。

所谓夹心产品，可能有一种邻家女孩和某超级总裁的儿女在一所国际学校上学的感觉。脑补一下画面，就是去邻居家聚会，人家有露台，而自家聚会还要去外面饭店，实属尴尬。

另外，内部空间上，平层设计，生活空间交集比较多，公婆，孩子一起住的尴尬或许更有体会。

产品混血时代

抄作业的槽点不能视而不见

青云上府，the mastr piece，意思是杰作，或者叫卓越作品。但实际并不卓越。

1、130户型的承重墙原封不动搬到163户型上。163平厨房，只能在承重墙上开洞，没有办法做成内嵌式推拉门。

130户型是163户型的退台户型，下叠的A、B户型，是163户型的分身。这是结论。130户型功劳太大了，有着72变。

130平和163平户型只差一个33平的阴影？小学数学知识计算得到阴影部分面积是26.46m²。7平去哪里了？地下面积，地上公摊，约在2%-3%。

2、基于卫生间不能在下一户的卧室、厨房、餐厅之上的设计规范，涉及卫生间管线调整，瞬间明白了130户型卫生间设计的过于小了。既想卖平层，又想下叠好，来回平衡，最后不伦不类。

3、户型的母版是中海望京府，但没抄及格。首开设计的确不太行。更值得一提的是，163户型和下跃户型都是在130户型上微调的。自己做也做不好。

163户型也有五大优势：13米南向面宽，270°观景大飘窗，6.5米客厅面宽、50㎡餐厨面积+近40㎡主卧套。

槽点是客卫放在入户右手边，到两个次卧跟书房都有点远。裹着浴巾穿过餐厅、客厅，尴尬死的感觉。

此外，户型不方正，棱角较多；入户没有独立玄关，入户门正对餐厅，厨房较小；书房6.6平米的面积几乎没有使用价值，改造成衣帽间两人同时使用也很挤；南次卧无法改造，承重墙位置压缩卧室面积；家政间正对南次卧的卧室门，背面紧靠北次卧，会有噪音影响；餐厅连接客厅处有较大的浪费面积，可改造性不大。

说不走心吧，也有细节之处很用心。在一批次项目的飘窗设计中，青云上府是第一家，也是唯一一家飘窗凹龛推到了外面。或许是利润诱惑。但这样做，窗户边框太粗，又很丑。

不涉及成本，飘窗卖点竞争主要是规划以及最终利润。比如，中海寰宇时代二期比一期贵1000元/m²。特别之处在于中海在飘窗下面做了一排抽屉。

心急吃不了热豆腐

逆风翻盘不容易

因为项目利润空间小，加之合作方给予压力比较大，青云上府项目很抢速度，出于安全考虑，第一期才推出160平米的平层户型。

但过程不容易，竟然出现了违规操作。主要是三个问题：

第一是未获得《北京市商品房预售许可证》，销售人员未佩戴销售人员信息卡。

第二是存在不实宣传，未按规定设置交付样板间，设置的展示样板间与交付标准不一致。

第三是违规推广使用“验资宝”软件验资蓄客。

再要实现逆风翻盘，好似更难了。青云上府还有300-350平米叠墅规划，平墅下跃或上跃。

竞品中海首开拾光里单价7.3万/平，1050万元/套中叠、1300万元/套上叠、1350万元/套下叠。

朝阳一墅，面积区间叠拼约184-290平米，洋房约123-148平米。打折后单价为6.46万/㎡。