盘活案例：“城中村”升级，年入3亿元

历时5年，投资6.4亿元，如今的温州瓯海区梧田老街（一期），已由破旧的“城中村”升级翻红为新的文旅打卡地，年收入超3亿元。

数据显示——

2024年，梧田老街全场客流累计约1332万人次，营业额累计约为3.1亿元。

2024年12月31日，梧田老街全场客流约9万人次。

2025年1月1日，全场客流约11.5万人次。

“温州市瓯海梧田老街改造项目”也以“再开发类型：政府收储盘活历史文化街区低效用地”列入自然资源部“低效用地再开发试点第一批典型案例”。

梧田老街改造设计效果图

重现老街

黄梅时节家家雨，青草池塘处处蛙。

有约不来过夜半，闲敲棋子落灯花。

这是南宋“永嘉四灵”中的赵师秀，在南塘居所写下的《约客》。

永嘉，为温州历史旧称，承载着温州历史文化的记忆。而温州依水而建。温瑞塘河，主河道古称“南塘河”，是温州的母亲河。

这条河，既是商旅水运之道，也是傍水民居汇集之所。其独特的生活状态，今天称之为“河居文化”。

1933年，梧田魁星阁老照片。可见其时广阔的水面上龙舟竞渡，而那时的老百姓也习惯以舟代步。

梧田老街改造前的历史图片。

梧田老街明清时期名为“吴田市”。由于地处水路交通要道，彼时此处街道两旁店肆林立，打铁铺、客栈、小吃店……应有尽有。

然而，随着时间推移，这里年久失修，街道泥泞，下水道恶臭，民房杂乱，沦为老旧“城中村”。

2018年4月，瓯海区启动了梧田老街的再开发利用项目。

瓯海区的目标是：改造与复兴。

即，通过改造恢复梧田老街塘河文化、商贾文化与河居文化，重现其温州塘河水乡的标志性景观。

梧田老街，也是瓯海区首个历史文化街区项目。

瓯海区提出了“整体保护、合理保留、局部改造利用”的改造指导思想，要求项目整体容积率控制在1.0以内。改造目标，是通过延续塘河旧有的河居文化，重点保护两岸骑楼，以榕、亭、桥、庙、水街等传统空间环境，塑造“旅游娱乐+文化休闲+居住社区”新的多功能河居生活氛围。

四大亮点

由于涉及工程千头万绪，所以，梧田老街改造以政府收储方式盘活。其中主要工作成效，或者说难度与亮点，也是这样体现出来的。

亮点一：重构产权、整合归宗

梧田老街在改造前，项目区内土地碎片化、权属复杂：

梧田街村股份经济合作社农村宅基地5个区块35.74亩；

多个国营单位散落房屋70多处23.63亩；

梧田街村股份经济合作社农村宅基地5个区块35.74亩；

国有存量建设用地2.26亩。

由瓯海区人民政府主导推动土地产权整合归宗，共开展10个批次141户的征收工作，权属归宗、土地收储前后耗费近5年，整合面积总计61.63亩。

亮点二：保护性征收改造，“人走房留”

梧田老街拆迁工作遵循“留改拆”理念，项目区改造方向不断适时调整，拆除破旧无法利用的建筑，对具有历史风貌特色、保护价值的梧埏街等一批传统民居建筑采用“人走房留”方式，为后期“修旧如旧”打下基础。

亮点三：带方案出让

瓯海区人民政府委托设计院运用整体城市设计研究理念和方法，编制修建性详细规划方案，并将该方案作为附件纳入出让公告，探索“带方案出让”模式。

资料显示，温州吴田市集文旅发展有限公司以底价1.1408亿元竞得梧田老街项目，成交楼面单价2800元/㎡。但同时，他们也拿到了带方案的硬要求，如——

造价标准，该地块地上建筑综合单方造价不得低于8000元/㎡，室外景观工程造价不低于1200元/㎡。

该地块带修建性详细规划方案出让。地块受让人可在符合《规划条件》、出让合同和项目管理合同约定的前提下，对方案做适当优化，优化方案须经瓯海区政府同意。

该地块除商业、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐等基本经营业态外，还须体现文化演艺、非遗体验展示、灯光表演等特色。

该地块红线外有一处相邻文物建筑，地块受让人须在施工时做好退让和保护工作。

方案从建筑肌理、建筑高度、滨水建筑立面、建筑功能、重点建筑设计等方面，对高度、体量、形式、色彩等建筑风貌进行了限制，以确保后期建设不发生偏离。

亮点四：引入企业运营，做长产业链

梧田老街改建，体现出“政府主导、企业运营”的模式特点。政府做政府的事，企业做企业的事。温州吴田市集文旅发展有限公司拿地之后，引入历史街区品牌文化建设运营商——江苏一德，共同开发，招引梦田音乐Live house、響live house、62KFC、星巴克、汉堡王、喜茶、名创优品、华为全生活馆等知名商业品牌入驻，同时植入音乐、民俗、汉服等高粘性文化元素，开辟古瓯越造物处、梧田集江南渔市、悦榕舍非遗艺术酒店等具有文化特色的娱乐业态，形成集文化休闲、餐饮、娱乐三大业态为一体的经营模式，力求唤醒温州记忆、复兴商业繁华，重现梧田繁华市井烟火气。

梧田老街拆迁工作，从2018年4月正式启动。2020年8月6日，梧田老街一期土地挂牌出让。2023年，老街改造建设全部完成。整个过程历时5年，项目累计投资64350.22万元。

改造后的梧田老街街景

改造后的梧田老街夜景

新文化、新人居

梧田老街的改造，同时完成了“城中村”及低效土地盘活、人居环境提升（包括河道）、文脉延续、经济效益提升等任务，实现了存量用地的增值增效。

项目得以成功的很重要一点，在于把握住了温州历史文化的核心价值，并将其当代生活化。而新文化推动下的新人居，也正在主导温州的盘活与城市更新走向。

2024年最后一天，万科出手拿下梧田老街北侧的64亩商住地块C-25。这被认为是，在市场调整氛围下，温州土拍史上少见的头部房企出牌。

2025年1月16日，温州市人民政府转载《温州日报》文章《市区千亩优质宅地将陆续形成供应》，指出——

“2024年温州市区共成交经营性用地（包括住宅、商办等）31宗，总出让面积达1468亩，其中商品住宅用地18宗共1132亩。这些地块今年将陆续面市，未来低密联排、合院，以及以大面积空中花园和高达100%得房率为优势的‘好房子’，有望成为今后温州房地产市场主流产品。”
“随着这些优质地块的推出并逐渐形成供应，房地产市场也开启了高品质住宅新赛道。小高层、联排、合院等低密产品的出现有望进一步激发改善购房需求，而第四代住宅的流行将带来全新的人居理念，为房产品结构优化和城市宜居度提升注入强劲动力。”

2025年1月23日，瓯海区人民政府发布《梧田街道2024年工作总结及2025年工作思路》。

其中提到，2024年梧田老街改造项目不仅入选了自然资源部发布的低效利用再开发试点第一批典型案例。而且，梧田、龙霞等温州两大网红夜市，串联月乐西街、龙霞路“U”型休闲文旅商圈，实现带动辖区10000余人就业创业目标。

2025年，梧田街道将“争当文旅消费排头兵，打造更亲民的城市风尚”。梧田老街将以“火车头”的角色，牵引串联当地月光经济圈的发展，同时加快梧田老街2期改造工程，对塘河西岸、假山巷以东区块的率先进行修缮改造，实现老街从“开门红”到“长久红”。此外，还要通过抓场景营造，物色专业团队，深挖河居街坊文化“富矿”，衍生系列主题活动，以“场景+”激活新消费，让老街变“流量”为“留量”。