北京买房：理清思路，购房建议1440

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我和爱人都在外地央企工作，准备退休后去北京生活。因为女儿在北京工作，预计今年落户，正在考虑买房事宜。女儿男友是北京人，房子在海淀清河，所以我们也想买在这附近，将来能互相照顾。问题如下：

1、女儿国管公积金，在不能贷满120万的情况下是否暂不动用？但同时也纠结以后有可能不买房了，这公积金就浪费了。

2、据了解，清河的学区水平一般，是否应该买到更好学区的？溢价的性价比如何？

3、预算暂定600万，贷款如果用上公积金就在300万左右，不用公积金就在200万左右，月供控制在1万。这笔钱由我们还，银行方面应该没问题吧？也就是总价预算在800-900万之间，请问是否有房子推荐？清河或更好学区的。

A：

1、国管公积金，那看能贷多少了呗。如果是接近百万，或者说是80万以上就用，太低就算了，还不如留着资格呢。

以后就算不买房，也有可能换房啊。北京年轻人第一套房的平均置换周期是7年，往多了说10年左右也该换了，公积金不会浪费的。

2、清河学区在海淀不算太强，但放到北京是典型的中上，20中的成绩挺不错的，小学也大多不弱。所以这会儿就买更好学区的意义不大，溢价率肯定增加，但却至少七年用不上学位，不太划算。溢价怎么聊性价比呢？用不上学位自然就性价比降低了，各方面的都降低。

3、银行手续没问题。女儿既然能落户，而且还是国管公积金，那就说明是体制内或央企，这对银行是稳妥客户，又是这种额度足的时期，没人会较劲的。另外女儿在这种单位工作，问问是否有政保吧，如果有的话就不用折腾学区房了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是北京女孩，想买套小房子。不是为了投资和学区，只是想有个自己能藏起来不被打扰的地方。但我家不是有钱人，帮助不到我，我自己也只攒了几十万，看来看去似乎只能买公寓。如果买老破小的话都需要贷款，而且主要是居住体验太差了，就跟我家现在住的环境没区别，就算买了也不会感觉到是自己的房子。

我现在主要看的是通州、顺义和房山的，地铁沿线都有50万左右的，现场没去看，但从网上看照片应该都差不多，品质和市里的应该没什么区别。

我看您前几天写的文章了，说公寓的租售比能代表北京房子的底线价值。那我是不是能这样理解，就是现在就是公寓的价格底部？如果您认为合适那我就去看房了，不管将来是否升值，反正我也不卖不租，只是留给自己的小房子。

A：

1、如果确定不是为了投资那就买吧，公寓在居住角度的性价比很高。而且无论是哪个区哪个板块，也无论价格高低都肯定没有溢价，租售比都是合理的。

2、或者这么说吧，公寓除非是在大行情期间被爆炒的背离了价值，其他横盘期都算是价格底部。因为公寓属于商业地产，从来都是用租金反推定价的。商业思维计算的就是性价比，而且还要与银行利率进行对照。所以现在既然是横盘期，那公寓肯定都是价格底部。

3、但一定考虑好，公寓买来容易，再想卖掉就不太容易了，税费高和不能贷款，导致挂牌时间远远长于普宅。另外公寓有政策风险，一旦有房产税或土地出让金的不利政策，那对公寓就又是一次打压了。

或者说如果没有政策打压，那公寓就很适合自住或收租金，只是政策不好预测而已，考虑好再买。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是外地户口，在河北涿州有套两居，有几十万贷款，月供不影响生活。我在石景山工作，想从门头沟再买套房，手里目前有100万左右，要买自住且保值的房子，跑赢大盘的，您看上岸的有可能吗？

A：

1、上岸到目前为止，大多数普宅的价格走势都还行，没落后，但非得说要跑赢的那就不容易了。我觉得未来的可能性不大，保持现有的趋势就挺好了，其他的期望值别太高。

2、跑赢大盘一般是两种情况，一是板块整体走强，二是小区受到追捧。

板块整体走强主要看规划和配套的特殊利好。比如规划了高新产业，落地了大型配套，引进或崛起了名校等等，这都能带动板块房价。

小区受追捧一般是改善型的，针对的目标群体收入高，对价格的敏感性不太强，所以相对容易抬高价格。

3、那在我看来，上岸这地段儿到目前为止不太特殊，很难说能引入什么特殊的配套，投资或产出值强于平均值的大型产业园有可能，但至少是周期长。再加上这预算基本就是刚需盘，不太容易被抬高价格，也就赢不了大盘。所以还是放平心态吧，普通人买普通的房子，不落后真的就挺好了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我有两套昌平的房子，一套在南口，两居室100多万吧，最多150，一直没住也没租。另一套在小汤山附近，那种房，您懂的，我在这里工作，不到100万买的，现在也能卖150吧。

我现在的单位要换到未来科学城了，我想是不是应该把这两套房都卖掉，然后贷款就买在附近，这样通勤方便，而且自住和投资是不是就都算提升了？

A：

1、小汤山离北七家也没多远吧？或者说通勤看自己的感受，外人不好说。

2、自住角度也是得看自己，没标准。投资角度肯定是提升了，现在两套房一个是偏远，一个是X产权，都没什么投资性，都是自住为主的。

而北七家从板块来说，虽然前些年有些落后，但这几年的发展挺好，几个次新房小区至少是没落后大盘。那如果能延续这个趋势，大概率是不会再走弱了。

当然如果换的话也尽量是地铁沿线的次新房，远点儿的老小区就不太强了，就算扭转趋势也会比较慢，五年八年都有可能，到时候房子可就更老了，流动性未必怎样。

3、总之如果能换就换吧，交通和自住看自己喜好，投资角度肯定是提升了。

仅供参考。

五

Q:

请问，本人在丰台和房山各有一套房，丰台的是老房自住，房山的联排有贷款准备养老。目前是我有200万左右存款，贷款也有200万左右，请问我是应该还掉贷款还是应该保持现状，或者是应该再少贷点款在房山再买一套普通的？或者是在地铁沿线买两套小公寓出租？

A：

1、感觉有点儿是有钱闹心似的，要是没这200万也就没想法了，钱多了反倒增加了烦恼。

2、简单说吧，如果确定没有稳妥的理财渠道或产品了，那就把贷款还了，省的老惦记着。如果有，哪怕收益略低于贷款利率，那也最好持有现金。否则一旦还款，再想获得200万流动资金可就难了吧？

主要是联排属于自住为主的，投资性不太强，流动性也偏弱，想变现的话无论是抵押还是卖房都不太容易。所以如果确定自己会长期自住就落个踏实，不太确定那就先保持着贷款。

3、在房山再买一套普通的，没什么必要。肯定是不自住，那2/300万在房山也不太好买到投资性强的。而且租金也大概率弱于市区，一般至少低个10%，20%以上也正常。那各项都不占优，买不买的就没什么意义了。

4、公寓那看自己了，常规建议是确定注重租金就买，有别的想法就再考虑一下。优势就是到目前为止的租金收益挺高，但其他方面都不占优。

仅供参考。

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