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华润&中能建&越秀新杨思项目-翡雲悦府

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浦东内中环 新杨思“地王”

【华润&中能建&越秀新杨思项目】

将推建面约120-140㎡高层

170-220㎡叠拼

装修标准不低于5000元/㎡

浦东金色中环

华润中能建越秀新杨思项目

预计将推建面约120-140㎡高层&叠拼170-220㎡

预计2月份开放展厅！

预计将推出建面约115-140㎡小高层和约170-200㎡叠加。

据业内消息，预计整盘均价约12.8万/㎡，小高层部分均价约10万/㎡，叠加均价约14万/㎡（个人预计价格，仅供参考，最终以实际为准）

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今年11月27日，华润&中能建&越秀于七批次土拍中以78.97亿元摘得新杨思的项目地块，成交楼面价74426元/㎡，溢价率40.37%。堪称今年上海的总价地王。其中竞品质指标为装修标准5000元/㎡，公共服务设施300平方米，人才房比例2%。

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项目南侧就是新杨思的核心区域，以绿地公园为中心，周围建设大型的商业设施。幼儿园，九年一贯制学校配套齐全。

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项目地块东侧紧邻新杨思·上园，入市均价9.9万/㎡，当时的土拍楼板价是约5W/㎡，仅3年的时间地价就涨了约50%，新杨思的势头可谓锐不可当。

对于价格，也有不同的声音。

有人对这个价格非常的认可，认为代表着这个区域被大家所认可；

有的人则认为这个价格已经是天花板级别了，把预期都打满了。

也欢迎大家发表自己的看法！

地块面积约5.31公顷，容积率2，楼板价74425元/㎡，装修标准不低于5000元/㎡。
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地块东侧为新杨思上园项目，地块距轨道交通6/13号线东明路站0.7公里，周边有超10条公交线路，拥有杨高南路、杨思路、东明路 等快速路。

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日前，这块新杨思“地王”的规划设计方案迎来公示！

①小区由10栋高层和12栋叠加别墅组成

地块拟建10栋13-19层高层住宅，12栋4层多层住宅（即叠加别墅）、配套公建用房以及3栋电业站。建筑最高不超过60米。

高层大约3.1米层高，叠墅大约3.3米层高（不排除首层高一些的情况）。

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②别墅与高层由9米公共通道隔开

小区有个土拍要求是需要一个9米宽的公共通道，在方案里能看到做了一个竖向的布置，把叠墅区和高层区做了一个区隔，并且出入口是放在景观廊架内侧的，对于不知道的路人来说应该是完全看不出的。

业主如果要归家，也可以通过这条路的2侧门禁归家。既有便捷性，又不会有大量的人流量。

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③小区设置会所及7个架空层

在小区入口处有会所的设置，进入小区要先通过一个大的架构，然后经过下沉庭院，整个归家动线的底子是非常好的。

除了刻意设计的会所外，小区内还有7个架空层，可设计成全年龄段的社交，娱乐，会客等空间，作为小区会所的补充。

④局部楼栋带连廊

12/14或12/15层，应该是有2层连廊的设计，也就是传说中的「背带裤」，但华润置地在这方面应该会用设计把它优化，不会太突兀，对于大多数业主来说，这是一个没有连廊的小区。

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⑤高层主力面积为115-120㎡，叠墅建面约180-200㎡

由上图可以看出，在2.0容积率的基础上，该地块采用了高层和叠墅高低配设计。高层主力户型为115~120㎡区间的3房以及部分140㎡左右的4房产品；叠墅分为是180㎡左右的上下叠和200㎡左右的上下叠。

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区位配套：

新杨思区域，作为“十四五”期间浦东重点打造的潜力区域之一，依托内中环之间良好区位优势，将以浦东建设“国际消费中心”为契机，打造“上海生活消费新高地”，规划成为浦东“金色中环”区域的微型中央活动区（MCAZ）。

2020年启动的金色中环发展带中，新杨思被单拎出来，成了唯一一个全部处于中环内的潜力地区。

邻近前滩的新杨思，想模仿大宁“商业先行+成片开发”的成功模式，打造一个集商业、住宅、产业、绿化为一体的未来之星。

新杨思板块，是浦东继前滩后，又一个成片开发的区域，是未来几年上海重要的供应板。整体的规划设计理念到位，是一个集商业、住宅、产业于一体的多元化城市空间，特别是最近中央公园方案的推进，使得整个新杨思的，城市界面的改变也在迅速的发生。

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新杨思片区的住宅高度正在快速上升，从现在在售的浦发新杨思上园，只有1.7的容积率，40米的限高，到华润地块2.0容积率，60米的限高，再到明年的上半年有两块2.5容积率，80米限高的地块将要推出，这个板块的住宅的发展趋势，就是建筑形态在拔高，户型得房率因此就要下降

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值得一提的是，项目东侧幼儿园已开工，预计2026年竣工；南侧九年一贯制学校已立项，预计2025年开工，2028年竣工，办学规模按27班设置，配备室内泳池。各界都对这所学校有着超高预期。

从区位来看，新杨思区域是内中环最接近前滩的存在，同时也是浦东内中环“3+5”重点区域最接近内环的板块。

从上海2035规划来看，新杨思板块坐落于上海主城区范围内，周边三公里范围内有前滩、世博、陆家嘴、花木等中央活动区及城市副中心核心板块环绕，区位优势非常优越，更是浦东十四五规划发展中重要的组成部分。

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示意图，仅供参考

不仅区位优势突出，新杨思交通优势也特别显著，板块内具备“三高架+三隧道+三轨道”的全维度交通网络。

• 三高架，包括杨高南路快速路、中环、南北高架，形成便捷的立体交通框架。
• 三隧道，以新杨思板块为核心，连接浦西地区，通过上中路隧道、龙耀路隧道和打浦路隧道实现快速通行。
• 三轨道，交通包括6号线、13号线以及规划中的26号线，进一步增强了区域交通的便利性。

全维度交通布局，使得板块内可以快速通勤前滩、花木、张江、陆家嘴、徐汇滨江等热门区域，为出行提供了极大的便利。

从整体定位来看，新杨思区域将以浦东建设“国际消费中心”为契机打造“上海生活消费新高地”，完全契合上海提升核心竞争力的“五个中心”建设的重要使命。

从功能定位来看，新杨思区域将以体验型生活服务+创新型生产服务为主导，融合型文化服务为特色，打造产城功能高度融合的复合型城区，多元化体验的品质活力中心。

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效果示意图，仅供参考

从控详规划来看，新杨思区域将打造成为面向未来、面向国际的时尚文化展示区、国际消费体验区、品质生活示范区、生态智慧样板区。

效果示意图，仅供参考

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板块内规划了一所九年一贯制学校和一所24班幼儿园。

效果示意图，仅供参考

效果示意图，仅供参考

除此之外，新杨思区域还将以三个城市交通核引导人流汇聚，精心打造充满活力与魅力的可漫步式步行街区商业。

通过构建地下公共道路系统，减少地面交通压力，优化区域交通结构，进一步凸显街区的商业价值，同时空中连廊的设计，将进一步丰富街区的立体空间感。

效果示意图，仅供参考

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更重要的是，这里是浦东最值得期待的金色中环重点区域，兑现力非常强！

据了解，现在新杨思区域的开发，已经进入到了落地阶段。

项目周边路网命名已确认，这也意味着建设进程的进一步加快落地推进。

示意图仅供参考，最终以政府相关规划部门审批及实际建成情况为准

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约4.45万平方米的新杨思中央公园也已经开展国际方案征集，目前已有国内外40家设计单位提交申请文件。

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